2026年布达佩斯的公寓价格是多少？各区排名及20万欧元实际能买到什么

对于“布达佩斯的公寓价格是多少”这个问题，诚实的回答是：这取决于你站在大环路（Grand Boulevard）的哪一侧——这绝非搪塞之辞。 2026年7月，首都的房屋挂牌价中位数为每平方米1,344,655福林，约合3,400欧元。最贵的区挂牌价是最低区的2.3倍。全市范围内的平均数据仅能作为参考起点，意义有限。

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以下数据来自匈牙利房产门户网站Housiko发布的月度价格指数，基于7月份布达佩斯市场上实际在售的24,215套公寓和独栋住宅。 挂牌价格中位数为8990万福林（约合228,000欧元），面积约为88平方米。

涨势暂缓

布达佩斯的房价已趋于平稳。6月至7月间，中位数价格仅波动了0.2%。该指标在3月达到每平方米1,362,121福林的高点，此后已回落1.3%。 过去十个月内，房价仍上涨了4.8%，因此尚无人称此为市场低迷，但今夏市场表现较为清淡。

如果你是买家，这种平静反而是好消息。周末内必须做出决定的压力已不复存在，那些5月份挂牌、8月份仍未售出的公寓，接受的报价甚至会低于要价。现在是卖家在调整策略。那些定价高于周边房屋成交价的房源，已经无人问津了。

全部23个行政区的排名

2026年7月每平方米挂牌价中位数，欧元折算值按1欧元兑395福林进行四舍五入。Housiko网站上关于布达佩斯各区房价的页面也刊载了同一张表格，并于每月1日更新。

各区的排名每月几乎没有变化。历史城区和布达山丘地区始终位居前列，佩斯外围区则垫底，唯一变化的是它们之间的价格差距。7月份，这一差距为每平方米1,115,132福林。

表格中未显示的一点是：从第五区到第十三区，步行仅需十五分钟，但每平方米价格却相差近300,000福林。

20万欧元能买到什么？各区对比

假设你有20万欧元，折合7900万福林，让我们带它走遍这座城市。

在第五区，这笔钱能买到约40平方米的房子，实际上就是庭院式建筑高层的一居室，很可能没有电梯。 跨入第十三区，同样的钱能买到47平方米。弗伦茨瓦罗斯区能买到49平方米。位于城市公园后方、绿树成荫的祖格洛区，能买到58平方米。约瑟夫瓦罗斯区——过去十年的变化比大多数区三十年来的变化还要大——能买到近60平方米。

继续往外看。在佩斯圣洛林（Pestszentlőrinc），靠近机场的地方，20万欧元能买到77平方米的房子。在城市南端的索罗克萨尔（Soroksár），这笔钱能买到93平方米的房子，而在某些街道上，这甚至是一栋带花园的小房子，而不是公寓。

因此，同样的预算在市郊能买到的建筑面积是市中心的两倍多。这对欧洲首都而言并不罕见。布达佩斯的独特之处在于，价格梯度的中位点与地图上的市中心距离如此之近。 第十三、第九和第十一区距离市中心仅需短途有轨电车或地铁车程，且价格均比市中心低一个档次。来自国外的购房者往往首先关注第五、第六和第七区。但据我们了解，相当一部分购房者最终选择在再往外一个区购房，且对此并不后悔。

布达佩斯与匈牙利其他地区对比

7月份全国每平方米房价中位数为1,110,769福林，因此首都的房价比全国平均水平高出21%。 与各地区城市相比，价差更为显著。德布勒森的平均要价为1,045,916福林，塞格德为989,796福林，佩奇为940,578福林，米什科尔茨为675,914福林。 简而言之，布达佩斯的房价比德布勒森高出约三分之一，是米什科尔茨的两倍。

首都以外那些每平方米售价突破100万福林的地方，并非地区性城市。它们位于巴拉顿湖畔及通勤带，而过去一年中，房价涨幅最为稳定的正是通勤带。位于布达佩斯西南市界之外的埃尔德，仅7月份的房价就上涨了5.6%。

房东的租金定价

许多人初到布达佩斯时只是租客，一年后才开始关注租金行情，因此这里先介绍租房市场的情况。 8月份，市内一套约49平方米公寓的月租金中位数为28万福林，约合710欧元。一半的出租房源租金介于22万至32万福林之间。

按区划分，中位数租金从埃尔泽贝特瓦罗斯区的230,000福林、费伦茨瓦罗斯区的240,000福林，到约瑟夫瓦罗斯区的290,000福林及第五区的300,000福林不等。 这些数据均基于各区数十条房源信息，因此应将其视为参考而非绝对标准。租金与售价并不总是完全一致。埃尔热贝特瓦罗什的租金比第五区低四分之一，售价也低四分之一，因此这两张表格在该区的数据是吻合的。 约瑟夫瓦罗斯区则是个例外：其挂牌租金中位数与第五区仅差毫厘，而每平方米挂牌价格却低了三分之一。

将这两组数据并列对比，全市范围内的挂牌租金约占全市挂牌价格的5%（年化），此数值未计入物业费、税费及房屋空置月份。如果您正在权衡租房与购房的利弊，这便是开启讨论的起点。

那些从未登上头条的成本

标价并非最终账单。匈牙利对住宅购房征收4%的产权转让税，其中超过10亿福林的部分税率降至2%。聘请律师是强制要求的，其费用通常约为房价的1%。 加上土地登记费和银行手续费，大多数买家的实际支出会在商定价格基础上再增加5%至7%。以布达佩斯一套中位数价位的公寓为例，这笔额外费用约为500万福林——这是人们在出价前更希望了解清楚的数字。

外国买家实际需要担心的远比他们通常想象的要少。欧盟公民在购房方面享有与匈牙利公民同等的权利。大多数非欧盟公民需要向当地政府机构申请购房许可，但这只是例行公事，而非障碍。

数据来源

此处的所有数据均来自实时房源的挂牌价，而非已成交价格。匈牙利并未以支持编制月度指数的形式公布交易价格，因此任何最新的指数都反映的是卖家的要价。最终成交价通常会略低于要价，而在行情平稳的市场中，这一差距往往会稍大一些。

Housiko 每月1日根据平台上的房源信息重新计算该指数。 7月份的指数基于布达佩斯的24,215条房源信息以及全国499个城镇的69,687条房源信息。各区的数据以中位数形式呈现，因为少数几套价格极高的公寓会拉高平均值，使市场看起来比实际更昂贵。欧元数额已四舍五入，并将随汇率波动而变化。

快速解答

2026年布达佩斯的平均每平方米价格是多少？2026年7月，中位数要价为每平方米1,344,655福林，约合3,400欧元。平均价格为1,416,497福林。

布达佩斯哪个区最贵？第五区，中位数为每平方米1,960,784福林，其次是第一区和第十二区。最便宜的是第二十三区，为845,652福林。

布达佩斯的房价是上涨还是下跌？持平。中位数环比上涨0.2%，较2026年3月的峰值低1.3%，比十个月前高出4.8%。

布达佩斯一套典型公寓的价格是多少？挂牌中位数为8990万福林，约合22.8万欧元，面积约为88平方米。

维克多·马丁内斯是Housiko的联合创始人。Housiko房价指数每月发布一次，引用时请注明出处。

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