Immobilien-Achterbahn: Wo die Preise in Ungarn noch steigen und wo nicht
Der ungarische Immobilienmarkt erlebte Anfang 2025 einen dramatischen Boom, bei dem die Preise und das Transaktionsvolumen auf ein Jahrzehnteshoch stiegen. Bis zum späten Frühjahr hatte sich der Markt jedoch weitgehend stabilisiert oder in einigen Regionen sogar abgekühlt, und das Interesse und die Aktivität gingen gegenüber ihrem Höchststand zurück.
Dem jüngsten Bericht der Ungarischen Nationalbank zufolge wurde in Budapest im ersten Quartal 2025 fast jede fünfte Immobilientransaktion über dem Angebotspreis abgeschlossen. Landesweit lag diese Zahl bei 8,3%. Eine Flut von Rückzahlungen von Staatsanleihen hatte den Markt kurzzeitig mit Geldmitteln überschwemmt und einen raschen Anstieg der Nachfrage, insbesondere in ländlichen Gebieten, ausgelöst.
Im letzten Quartal 2024 stiegen die Wohnungspreise im Jahresvergleich um 15,1% (ein reales Wachstum von 10,9%). Im ersten Quartal 2025 erreichte das jährliche Preiswachstum in ganz Ungarn 15% und in Budapest sogar 19,2%. Trotz der beeindruckenden Zuwächse zeichnete sich bereits im April in vielen Regionen ein Stagnationstrend ab, berichtet die ungarische Boulevardzeitung Blikk.
Regionale Disparitäten treten auf
In Budapest und den umliegenden Gebieten ziehen nur Objekte mit präzisen Preisen – entweder preiswerte Wohnungen oder hochwertige Luxusimmobilien – weiterhin Käufer an. “Die Telefone haben aufgehört zu klingeln”, sagte Mariann Tahu von Gyémánt Real Estate gegenüber Blikk. In Miskolc hingegen ist die Nachfrage weiterhin groß, insbesondere nach Anlageobjekten, da die Preise im Vergleich zur Hauptstadt deutlich niedriger sind.
Auch in Vác und den nördlichen Vororten von Budapest war zu Beginn des Jahres eine rege Bautätigkeit zu verzeichnen, aber die Erwartungen, die durch die Nachricht über den Erhalt von Staatsanleihen geweckt worden waren, erfüllten sich nicht vollständig. “Wir haben keinen einzigen Käufer getroffen, der Rentengelder oder Staatsanleihen verwendet hat”, sagte Tamás Erdősi von RDS Real Estate. Er stellte fest, dass im April eine Marktkorrektur einsetzte, bei der nur Häuser mit realistischen Preisen verkauft wurden.
Ist eine Korrektur in Sicht?
Die Immobilienexpertin Zsófia Sebestyén-Teleki von Otthon Centrum sagte, dass in den ersten vier Monaten des Jahres zwar alles verkauft wurde, der Schwung aber Ende April nachließ. Sie rechnet mit Preiskorrekturen nach unten, insbesondere bei überteuerten Objekten.
In Győr und Umgebung sind die Preise im letzten Jahr um 10-20% gestiegen, werden aber jetzt als unerschwinglich angesehen. Ein lokaler Makler bemerkte, dass Häuser im Bereich von 50-60 Millionen Forint immer noch verkauft werden, während solche im Bereich von 100 Millionen Forint fast unmöglich zu verkaufen sind.
In Westungarn, einschließlich Zala und den südlichen Ufern des Plattensees, stieg das Interesse Ende letzten Jahres sprunghaft an, flaute aber im Mai wieder ab. Salgótarján hingegen verzeichnete ein Rekordinteresse, wobei die Nachfrage das Angebot zu Beginn des Jahres überstieg. Die Preise haben sich dort seit 2022 fast verdoppelt, obwohl die Mietrenditen immer noch über denen in Budapest liegen – trotz der Herausforderung, zuverlässige Mieter zu finden.
Der ungarische Immobilienmarkt befindet sich derzeit in Bewegung, wobei sich einige Regionen schnell abkühlen, während andere ihre Dynamik beibehalten. Im Moment müssen Verkäufer ihre Erwartungen möglicherweise anpassen, da die Ära der schnellen und einfachen Transaktionen zu Ende geht.
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