Über den Quadratmeterpreis hinausblicken: Wie sich die Märkte für Neubauwohnungen in Budapest, Warschau und Bukarest unterscheiden

Die niedrigeren Preise für Neubauimmobilien in Bukarest und den großen Städten Polens mögen die Aufmerksamkeit ungarischer Käufer auf sich ziehen, doch der Erfolg einer Immobilieninvestition im Ausland hängt von weit mehr ab als nur vom Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinnahmen. Eine Analyse von Cordia, in der die Märkte in Ungarn, Polen und Rumänien verglichen und gleichzeitig Spanien betrachtet werden, untersucht die Unterschiede, Kosten und Renditen, die Investoren berücksichtigen sollten, wenn sie über den Einstieg in einen Neubau-Markt in der Region oder den Kauf einer Neubauimmobilie in einem beliebten Urlaubsziel nachdenken.

Bis zum Ende des ersten Quartals dieses Jahres war der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in Budapest auf über 1,9 Millionen HUF gestiegen, was einem Anstieg von 8 % gegenüber März 2025 entspricht. Vor diesem Hintergrund könnte Bukarest besonders attraktiv erscheinen: Selbst unter Zugrundelegung der im ersten Quartal verzeichneten durchschnittlichen Wechselkurse blieb der durchschnittliche Bruttopreis trotz eines jährlichen Preisanstiegs von mehr als 10 % unter 1,3 Millionen HUF pro Quadratmeter.

Unter den wichtigsten Immobilienmärkten Polens – Warschau, Krakau, der Dreistädte-Region (Sopot, Danzig und Gdynia), Breslau, Posen und Łódź – ist die Hauptstadt am teuersten. Ende März lag der in Forint berechnete Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Neubauwohnungen in Warschau – bezogen auf Objekte im Rohbauzustand – bei fast 1,7 Millionen HUF. In Posen hingegen blieb der Durchschnittspreis unter 1,2 Millionen HUF. Diese Zahlen sind Teil der Ergebnisse eines regionalen Marktvergleichs, der von Cordia, einem der führenden ungarischen Wohnimmobilienentwickler, erstellt wurde.

„Diese potenziell erheblichen Preisunterschiede könnten auch das Interesse ungarischer Investoren wecken. Bei unseren Projekten im Ausland unterstützen wir selbstverständlich Käufer, die den Erwerb einer Neubauwohnung entweder auf regionalen Märkten oder sogar an der spanischen Riviera in Erwägung ziehen“, sagte Áron Görög, Vertriebsleiter bei Cordia.

„An der Costa del Sol, wo wir derzeit unser zweites Projekt entwickeln, verzeichnen wir eine deutliche Wertsteigerung. Der im März dieses Jahres verzeichnete Durchschnittspreis von 7.220 Euro pro Quadratmeter – was etwa 2,6 Millionen HUF entspricht – lag um fast 9 % über dem Vorjahreswert. Es ist zudem wichtig zu beachten, dass Bauträger dort traditionell Nettopreise angeben, zu denen dann 10 % Mehrwertsteuer hinzukommen.“

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Wie sieht es mit den Mietpreisen aus?

Bei einer Immobilieninvestition sind auch die erzielbaren Mieteinnahmen und die Besonderheiten des lokalen Mietmarktes von entscheidender Bedeutung.

In Polen beispielsweise gehen niedrigere Preise pro Quadratmeter mit Mietpreisen pro Einheit einher, die mit dem Durchschnitt in Budapest vergleichbar oder sogar höher sind. Infolgedessen liegen die in Euro berechneten Bruttomietrenditen zwischen 4,5 % und 6 %, selbst unter Berücksichtigung der zusätzlichen Kosten, die erforderlich sind, um eine Immobilie in einen vollständig fertiggestellten, bezugsfertigen Zustand zu versetzen.

Es lohnt sich zudem, die Unterschiede zwischen den einzelnen polnischen Städten zu betrachten. Posen beispielsweise ist ein bedeutender Industrie- und Logistikstandort mit niedriger Arbeitslosigkeit und moderateren Preisen für Neubauimmobilien. In Warschau hingegen können Investoren mit relativ hohen Immobilienpreisen rechnen, aber auch mit einer stabilen Mietnachfrage, da die Hauptstadt das wichtigste Wirtschaftszentrum des Landes ist.

In Bukarest bieten die im Vergleich zu anderen regionalen Märkten relativ niedrigen Preise für Neubauten einen attraktiven Einstiegspunkt. Allerdings entsprechen die Bruttomietrenditen mit etwa 5–6 % weitgehend dem polnischen Durchschnitt.

„Vor kurzem hat der Verkauf bei Cordias neuestem Projekt in Bukarest, dem 274 Wohnungen umfassenden Centropolitan-Komplex, begonnen. Wir verzeichnen auch von Käufern aus Ungarn großes Interesse an dem Projekt“, so der Experte.

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Verdoppelte Grundstückskosten und Rohbauwohnungen in Warschau

Es lohnt sich zudem zu untersuchen, was hinter den erheblichen Unterschieden bei den Immobilienpreisen in der Region steckt.

Bei der Interpretation der Preise in Warschau ist zu berücksichtigen, dass Bauträger dort – anders als in Ungarn und Rumänien – Wohnungen traditionell im Rohbauzustand und nicht fertiggestellt anbieten. Dies bedeutet, dass Käufern vor dem Einzug erhebliche Zusatzkosten über den Kaufpreis hinaus entstehen.

Gleichzeitig liegen die Baukosten für ein durchschnittliches Bauprojekt in Warschau oder Bukarest um 25–33 % unter denen in Budapest. Bei den Grundstückspreisen sieht die Lage jedoch anders aus. In Warschau sind die Grundstückskosten, gemessen am Quadratmeterpreis einer Immobilie, mehr als doppelt so hoch wie in der ungarischen oder rumänischen Hauptstadt.

Auch Unterschiede in den Steuersystemen müssen berücksichtigt werden. In Ungarn beträgt der reguläre Mehrwertsteuersatz für Neubauten derzeit 5 %, und bei Wohnungen in ausgewiesenen Sanierungsgebieten für Brachflächen kann die Mehrwertsteuer zudem zurückgefordert werden. In Polen gilt für Wohnimmobilien mit einer Fläche von weniger als 150 Quadratmetern ein Mehrwertsteuersatz von 8 %, während der Teil, der diese Schwelle überschreitet, mit einem Satz von 23 % besteuert wird. In Rumänien wurde der reguläre Mehrwertsteuersatz nach einer vorübergehenden Phase mit geringerer Steuerbelastung im August dieses Jahres wieder auf 21 % angehoben.

„Neben den Unterschieden auf der Kostenseite werden die Preise auch stark von der Komplexität der Verwaltung, der unterschiedlich starken Nachfrage und dem Spektrum der staatlichen Maßnahmen zur Unterstützung von Käufern beeinflusst“, betonte Görög.

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Eine Klimaanlage ist mittlerweile in Bukarest und Budapest eine Grundvoraussetzung

„Die in den von uns entwickelten Gebäuden eingesetzte Technologie ist im Wesentlichen ähnlich. Auch darin besteht kein Unterschied, dass wir überall Wohnungen mit Terrassen bauen, obwohl dies für polnische Käufer weniger wichtig ist. Effiziente Grundrisse werden auf allen Märkten erwartet, doch Umweltbewusstsein und Energieeffizienz spielen in Polen und Rumänien eine weniger wichtige Rolle.“

„Da die Sommer immer heißer werden, legen Käufer sowohl in Budapest als auch in Bukarest größeren Wert auf effektive Kühlsysteme, während dies in Polen, insbesondere in den nördlichen Teilen des Landes, nicht so verbreitet ist“, erklärte der Experte.

Interessanterweise führt Polen erst in diesem Jahr Energieeffizienzklassen für Mehrfamilienhäuser ein und ist damit der letzte EU-Mitgliedstaat, der diesen Schritt unternimmt. Experten gehen davon aus, dass dies Investoren dazu ermutigen könnte, ältere, energieineffiziente Wohnungen zu verkaufen und stattdessen nach neu gebauten, energieeffizienten Immobilien zu suchen.

Nach den Erfahrungen von Cordia gibt es jedoch einen gemeinsamen Trend, der sich über alle Märkte hinweg zieht: Käufer überall verlangen zunehmend nach qualitativ hochwertigeren, besser ausgestatteten Wohnungen und zusätzlichen Dienstleistungen wie Gemeinschaftsräumen und -einrichtungen, Coworking-Bereichen, Lounges und Gastro-Bars.

Hier kann das Unternehmen besonders stark auf seine Erfahrungen auf dem weiter entwickelten spanischen Markt zurückgreifen. Dies verschafft Cordia einen Wettbewerbsvorteil auf Märkten wie Rumänien, wo solche Extras in von anderen Unternehmen entwickelten Projekten noch relativ selten sind.