Mehrwertsteuer auf Neubauten in Ungarn 2027: Bauträger und Käufer bereiten sich auf eine kostspielige Umstellung vor

Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz für die meisten neuen Wohnimmobilien in Ungarn läuft Ende 2026 aus, wodurch ab Januar möglicherweise wieder der Standardsteuersatz von 27 % gilt. Theoretisch könnte die Änderung der Mehrwertsteuer für neue Wohnungen in Ungarn im Jahr 2027 den Bruttopreis einer betroffenen Immobilie um fast 21 % erhöhen, sofern Bauträger die gesamte Steuererhöhung an die Käufer weitergeben würden. Die Realität dürfte sich jedoch als wesentlich komplizierter erweisen, da der ungarische Wohnungsmarkt bereits an Schwung verliert.

Nach den derzeitigen Vorschriften gilt der Mehrwertsteuersatz von 5 % für berechtigte Neubauten grundsätzlich noch bis zum 31. Dezember 2026. Die ungarische Nationale Steuer- und Zollverwaltung (NAV) bestätigt, dass danach der Regelsatz von 27 % zur Anwendung kommt, sofern ein Bauprojekt nicht unter die Übergangsregelung fällt.

Mehrwertsteuer auf Neubauten in Ungarn 2027: Wer kann den Satz von 5 % beibehalten?

Das entscheidende Datum für Bauträger ist der 31. Dezember 2026.

Bei Projekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, kann der Satz von 5 % für qualifizierte Verkäufe, die bis spätestens zum 31. Dezember 2030 abgeschlossen werden, weiterhin angewendet werden, sofern die Genehmigung bis Ende 2026 rechtskräftig wird. Ähnliche Übergangsbestimmungen gelten für Projekte, die das einfache Anmeldesystem nutzen, wobei die genaue Frist davon abhängt, welche Bauvorschriften für die Anmeldung maßgeblich sind.

„Diese Frist ist für Wohnbauunternehmen besonders wichtig. Bei einem jetzt beginnenden Genehmigungsverfahren könnten die Anforderung zusätzlicher Unterlagen oder langwierige Verwaltungsabläufe die Einhaltung der Frist gefährden“, erklärte Péter Szegő, leitender Analyst bei Duna House, in einer Stellungnahme.

Die Bauträger scheinen ihre Projektpipeline bereits zu beschleunigen. Nach Angaben des Ungarischen Zentralamts für Statistik (KSH) wurden im ersten Halbjahr 2026 Genehmigungen und einfache Erklärungen für 16.588 Wohnungen erteilt, was einem Anstieg von 29 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Dies bedeutet, dass in Ungarn über Jahre hinweg ein zweigeteiltes Neubaumarktsegment bestehen könnte: geschützte Projekte, die weiterhin mit 5 % Mehrwertsteuer verkauft werden, neben neueren Bauvorhaben, für die 27 % gelten.

Wie würde sich eine Mehrwertsteuer von 27 % tatsächlich auf die Preise auswirken?

Der theoretische Effekt ist erheblich.

Nehmen wir eine neue Wohnung, deren Preis derzeit bei 100 Millionen HUF (etwa 275.000 Euro) einschließlich 5 % Mehrwertsteuer liegt. Der Preis vor Mehrwertsteuer beträgt etwa 95,2 Millionen HUF. Würde man auf denselben Nettobetrag 27 % Mehrwertsteuer anwenden, ergäbe sich ein Bruttopreis von fast 121 Millionen HUF (333.000 EUR).

Das entspricht einem Anstieg um fast 21 Millionen HUF (58.000 Euro), ohne dass sich die Baukosten oder der zugrunde liegende Preis des Bauträgers ändern.

Diese Berechnung geht jedoch von einer Annahme aus, die nicht als selbstverständlich angesehen werden kann: dass die Käufer den gesamten Preisanstieg akzeptieren würden.

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Duna House: Ein sich abkühlender Markt könnte einen Teil des Schocks abfedern

Duna House argumentiert, dass Bauträger möglicherweise nur begrenzten Spielraum haben, die gesamte Steuerlast an die Kunden weiterzugeben, da die Nachfrage bereits nachlässt.

Die Ungarische Nationalbank (MNB) stellte fest, dass die Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 18 % zurückgingen.

Die Abschwächung war auch im Sommer weiterhin spürbar. Duna House schätzte die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen im August auf lediglich 8.077, was einem Rückgang von 13 ,1 % gegenüber Juli entspricht und den zweitniedrigsten Monatswert des Jahres 2026 darstellt. Die Markteinschätzung des Unternehmens für August ergab zudem, dass der Umsatz um 29 % unter dem Vorjahresniveau lag.

„Der Mehrwertsteuersatz von 27 % würde an sich schon eine erhebliche Kostensteigerung darstellen, doch in einem sich abkühlenden Markt lässt sich diese nicht automatisch in die Immobilienpreise einkalkulieren“, sagte Szegő. „Wenn die Nachfrage die höheren Preise nicht akzeptiert, müssen die Bauträger einen Teil davon selbst tragen.“

Könnte die Mehrwertsteuererhöhung auch die Preise für Gebrauchtimmobilien in die Höhe treiben?

Es gibt jedoch auch ein weniger günstiges Szenario.

Sollte die Preisdifferenz zwischen mehrwertsteuerbefreiten Bauvorhaben und neuen Projekten, für die ein Satz von 27 % gilt, groß genug werden, könnten höhere Preise für Neubauten auch die Erwartungen auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt beeinflussen. Eigentümer bestehender Immobilien könnten versuchen, ihre Angebotspreise anzuheben, da neu gebaute Alternativen teurer werden.

Das bedeutet jedoch nicht, dass automatisch ein marktweiter Anstieg um 21 % folgen würde. Gebrauchtimmobilien unterliegen selbst nicht der neuen Mehrwertsteuerregelung für Neubauten, und die tatsächlichen Verkaufspreise werden weiterhin von der Kaufkraft, den Kreditbedingungen, der Lage und der Nachfrage bestimmt.

Das Risiko eines weiterreichenden Dominoeffekts besteht dennoch, insbesondere in Gebieten, in denen Käufer neue und kürzlich errichtete Immobilien direkt miteinander vergleichen.

Höhere Preise könnten mit den Obergrenzen des „Home Start“-Programms kollidieren

Selbst ein deutlich geringerer Preisanstieg könnte Konsequenzen für Käufer haben, die das staatlich geförderte ungarische Hypothekenprogramm „Otthon Start“ in Anspruch nehmen.

Das Programm bietet Darlehen von bis zu 50 Millionen HUF (rund 138.000 Euro) zu einem festen Zinssatz von 3 % an. Förderfähige Wohnungen dürfen nicht mehr als 100 Millionen HUF (275.000 Euro) kosten, während für Häuser eine Obergrenze von 150 Millionen HUF (413.000 Euro) gilt. Der maximal zulässige Preis beträgt 1,5 Millionen HUF pro Quadratmeter (rund 4.130 Euro). Die Obergrenzen sind auf der Programmseite „Home Start“ der ungarischen Regierung detailliert aufgeführt.

Ein durch die Mehrwertsteuer bedingter Preisanstieg könnte daher dazu führen, dass einige neu gebaute Wohnungen die Fördergrenzen des Programms überschreiten, selbst wenn der Anstieg weit unter den theoretischen 21 % liegt.

Das Ende des Jahres 2026 wird folglich zu einer entscheidenden Frist für Ungarns Wohnbauunternehmen. Die Wiedereinführung des Mehrwertsteuersatzes von 27 % könnte einen erheblichen Aufwärtsdruck auf die Preise für Neubauten ausüben, doch ein schwächerer und zunehmend preisbewusster Wohnungsmarkt könnte die Bauträger daran hindern, die gesamten Kosten einfach auf die Käufer abzuwälzen. Wie sich die Lage im Jahr 2027 entwickeln wird, dürfte ebenso sehr von der Nachfrage und den Finanzierungsbedingungen abhängen wie vom Steuersatz selbst.

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