匈牙利针对大多数新房的降低增值税税率将于2026年底到期，这意味着从2027年1月起，标准税率27%可能重新生效。 理论上，如果开发商将全部税负增加转嫁给购房者，2027年匈牙利新房增值税政策的调整可能会使受影响房产的总价增加近21%。然而，鉴于匈牙利房地产市场已然失去增长动力，实际情况可能要复杂得多。
根据现行规定，符合条件的新建住宅通常可享受5%的增值税税率，该政策有效期至2026年12月31日。匈牙利国家税务和海关管理局（NAV）确认，除非某个开发项目符合过渡性保护条件，否则此后将适用27%的标准税率。
2027年匈牙利新房增值税：谁能继续享受5%的税率？
对于开发商而言，2026年12月31日是一个关键日期。
对于需要建筑许可的项目，如果许可在2026年底前生效，则符合条件且最晚于2030年12月31日完成的销售仍可继续适用5%的税率。采用简易申报制度的项目也适用类似的过渡性规定，但具体截止日期取决于该申报所适用的建筑法规。
“这一截止日期对住房开发商尤为重要。如果现在就开始办理许可手续，因被要求提供补充文件或行政审批时间延长，可能会导致无法按时完成，”Duna House首席分析师佩特尔·塞格（Péter Szegő）在一份声明中表示。
开发商似乎已经开始加快项目推进进度。据匈牙利中央统计局（KSH）数据显示，2026年上半年共签发了涉及16,588套住房的建筑许可和简易申报，同比增长29%。
这意味着匈牙利未来数年可能出现两极分化的新建住宅市场：受保护的项目仍按5%的增值税税率销售，而新开发项目则需缴纳27%的增值税。
27%的增值税实际上会对房价产生什么影响？
从理论上讲，其影响是巨大的。
以一套目前标价为1亿福林的全新公寓为例（约合27.5万欧元），其中包含5%的增值税。其税前价格约为9520万福林。 若对同一净额征收27%的增值税，总价将达到近1.21亿福林（33.3万欧元）。
这意味着价格上涨了近2100万匈牙利福林（58,000欧元），而建筑成本或开发商的实际成本却未发生任何变化。
但这一计算基于一个无法想当然的假设：即买家会接受全部涨幅。
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多瑙河大厦：市场放缓或可缓冲部分冲击
Duna House认为，由于需求已经疲软，开发商将全部税负转嫁给客户的空间可能有限。
匈牙利国家银行（MNB）的数据显示，2026年第一季度住房交易量同比下降了18%。
这一放缓趋势在夏季依然明显。杜纳房屋公司估计，8月份住宅交易量仅为8,077宗，较7月份减少13.1%，是2026年第二低的月度数据。该公司对8月份市场的估算还显示，交易额较上年同期下降了29%。
“27%的增值税税率本身就意味着成本的大幅增加，但在市场放缓的情况下，这并不能自动转嫁到房价中，”塞戈表示。“如果需求方无法接受更高的价格，开发商就不得不承担其中的一部分。”
增值税上调是否也会推高二手房价格？
不过，还有一种不太乐观的情况。
如果享受增值税豁免的新盘与需缴纳27%增值税的新建项目之间的价格差距足够大，新建房源价格的上涨也可能影响二手房市场的预期。随着新建房源价格的上涨，现有房主的要价可能会随之提高。
这并不意味着整个市场价格会自动上涨21%。二手房本身不受新建房增值税政策调整的影响，其实际成交价格仍取决于购房者的支付能力、信贷条件、地段及市场需求。
尽管如此，更广泛的连锁反应风险依然存在，特别是在买家会直接比较新建房源和近期建成房源的地区。
房价上涨可能与“Home Start”计划的限额发生冲突
即使房价涨幅微乎其微，也会对使用匈牙利“安家计划”（Otthon Start）补贴抵押贷款计划的购房者产生影响。
该计划提供最高5000万福林（约合13.8万欧元）的贷款，利率固定为3%。 符合条件的公寓价格不得超过1亿福林（27.5万欧元），而独栋住宅的价格上限为1.5亿福林（41.3万欧元）。每平方米的最高允许价格为150万福林（约合4,130欧元）。具体限制条件详见匈牙利政府“Home Start”计划页面。
因此，由增值税驱动的价格上涨可能会导致部分新建住宅的价格超过该计划的资格门槛，即使涨幅远低于理论上的21%。
因此，2026年底正成为匈牙利住宅开发商面临的决定性截止日期。27%增值税税率的恢复可能会对新建住宅价格造成巨大的上行压力，但疲软且日益价格敏感的住房市场可能使开发商无法简单地将全部成本转嫁给购房者。 2027年的市场走势，可能在很大程度上取决于需求和融资条件，而不仅仅是税率本身。
