Ungarische Immobilienpreise fallen zum ersten Mal seit vier Jahren – Verliert der Immobilienboom endlich an Schwung?

Die ungarischen Immobilienpreise fielen im zweiten Quartal 2026 um 1,4 % und verzeichneten damit ihren ersten Quartalsrückgang seit Ende 2022 sowie den stärksten Rückgang unter den europäischen Ländern. Die Preise liegen zwar immer noch um 10,2 % höher als vor einem Jahr, doch die nachlassende Nachfrage und moderatere Mietsteigerungen deuten darauf hin, dass der Markt an Schwung verliert.

Der ungarische Immobilienmarkt hat eine unerwartete Wendung genommen: Die Preise für Wohnimmobilien sind zum ersten Mal seit mehr als drei Jahren gesunken. Nach aktuellen Daten von Eurostat sanken die Preise zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal 2026 um 1,4 % – der größte vierteljährliche Rückgang unter den untersuchten europäischen Ländern.

Dieser Rückgang markiert eine bedeutende Wende nach Jahren rasanten Preisanstiegs, durch den Ungarn zu den leistungsstärksten Immobilienmärkten Europas gehörte.

Frankreich war das einzige andere Land, das einen vierteljährlichen Rückgang verzeichnete; dort sanken die Immobilienpreise um 0,8 %. In den übrigen Ländern stiegen die Preise weiter an, angeführt von Litauen, wo Wohnimmobilien innerhalb von nur drei Monaten um 5 % teurer wurden. Auch Bulgarien und Rumänien verzeichneten erhebliche Zuwächse von 4,5 % bzw. 4,4 %.

Trotz des jüngsten Rückgangs ist der ungarische Immobilienmarkt nach wie vor deutlich teurer als vor einem Jahr.

Das jährliche Wachstum der Immobilienpreise verlangsamt sich deutlich

Im zweiten Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien in Ungarn immer noch um 10,2 % höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies war mehr als doppelt so viel wie der Durchschnitt der Europäischen Union von 4,7 %. Der jährliche Anstieg stellt jedoch eine erhebliche Verlangsamung im Vergleich zu dem gegen Ende des Jahres 2025 verzeichneten Wachstum von über 20 % dar.

Ungarn ist daher aus der Spitzengruppe der europäischen Immobilienmärkte ins Mittelfeld der Rangliste gerutscht. Nur acht Länder verzeichneten schnellere jährliche Preisanstiege als Ungarn. Die neuesten Zahlen deuten darauf hin, dass sich die starke Aufwärtsdynamik des Marktes abschwächt, auch wenn der vierteljährliche Rückgang allein noch keinen Rückschluss darauf zulässt, ob ein anhaltender Preisrückgang einsetzt.

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Hat das „Home Start“-Programm den Immobilienboom angeheizt?

Laut Dávid Valkó, Chefanalyst bei OTP Ingatlanpont, war eine der bedeutendsten Entwicklungen auf dem ungarischen Immobilienmarkt in den letzten Jahren die Einführung des geförderten Hypothekenprogramms „Home Start“ im September 2025. Das Programm bietet berechtigten Käufern einen festen Zinssatz von 3 % und hilft so einigen Haushalten bei der Finanzierung ihres ersten Eigenheims.

Valkó erklärte gegenüber Telex, dass das Programm im Herbst 2025 einen ersten Nachfrageanstieg ausgelöst habe, auf den Anfang 2026 eine weitere, geringere Welle folgte. In den Frühlingsmonaten sei das Interesse am Immobilienkauf dann merklich zurückgegangen.

Der zeitliche Zusammenhang deutet darauf hin, dass das Programm zur Belebung der Nachfrage beigetragen hat, obwohl sich allein anhand der jüngsten Eurostat-Zahlen nicht feststellen lässt, inwieweit die Preisentwicklung durch das Programm verursacht wurde.

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Die Mietpreise steigen langsamer als die Immobilienpreise

Eine weitere bemerkenswerte Entwicklung ist die wachsende Kluft zwischen den Kosten für den Kauf einer Immobilie und den Kosten für deren Anmietung. Während die Immobilienpreise im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10,2 % höher lagen, stiegen die Mieten inflationsbereinigt real nur um 4,2 %.

Das „Home Start“-Programm könnte ebenfalls zu diesem Unterschied beitragen. Da berechtigte Käufer Hypotheken zu einem festen Zinssatz von 3 % in Anspruch nehmen können, könnte der Kauf einer Immobilie für manche Haushalte attraktiver sein als das weitere Mieten. Sollten mehr Menschen vom Mieten zum Eigenheimbesitz wechseln, könnte die Nachfrage nach Mietobjekten nachlassen und damit den Mietanstieg bremsen.