Ersten Schätzungen zufolge könnte Ungarns neu angekündigtes Programm für subventionierte Wohnungsbaudarlehen, Otthon Start, die Immobilienpreise erheblich in die Höhe treiben – eine alarmierende Aussicht für Käufer. Diejenigen, die es hinauszögern, könnten ihre Ersparnisse schwinden sehen, und für einige könnte die Subvention schließlich bedeutungslos werden. Hier erfahren Sie, was nach Meinung von Experten im Moment die klügste Strategie ist und wo die größten Preissteigerungen zu erwarten sind.

Steigende Nachfrage in Budapest und den Großstädten

Premierminister Viktor Orbán hat vor kurzem ein brandneues staatlich gefördertes Kreditprogramm vorgestellt, das vor allem jungen Erstkäufern von Wohneigentum helfen soll. Inzwischen hat sich herausgestellt, dass die Förderkriterien ziemlich weit gefasst sind und sogar für diejenigen gelten, die nur die Hälfte oder weniger einer Immobilie besitzen. Dies hat nach Angaben wichtiger Marktteilnehmer zu einem starken Anstieg der Nachfrage geführt.

Die staatliche Nachrichtenagentur MTI berichtet, dass das Interesse an Einzimmerwohnungen sowohl in der Hauptstadt als auch in den Komitatsstädten sprunghaft angestiegen ist. Dies geht aus 330.000 telefonischen Anfragen hervor, die kürzlich von der Immobilienseite ingatlan.com erfasst wurden. In Budapest hat die Nachfrage nach Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern ebenfalls deutlich zugenommen. Die Gesamtnachfrage ist in fast allen Wohnungskategorien um mehr als 60% gestiegen. In kleineren Städten hat sich das Interesse nicht nur auf Wohnungen, sondern auch auf Häuser mit Garten ausgeweitet. Ähnliche Muster wurden von Duna House und zenga.hu beobachtet, wie aus einem G7-Artikel hervorgeht.

Der Nachrichtendienst Index stellt fest, dass Otthon Start den üblichen Trend der erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen in der Nähe von Universitäten nach der Aufnahme eines Studiums unterbrechen könnte. Dies ist besonders in Budapest zu beobachten, wo der erwartete Mietanstieg nicht eingetreten ist, da viele Eltern für ihre studierenden Kinder nun lieber kaufen als mieten.

Analysten sehen düstere Aussichten für Ungarns Wohnungsmarkt

Das Immobilienangebot in Ungarn ist so gering, dass nur wenige neue Häuser gebaut werden oder auf den Markt kommen, dass die Preise auch ohne staatliche Intervention bereits zu steigen drohten. Nach Angaben der Ungarischen Nationalbank stiegen die Immobilienpreise zwischen Januar und März landesweit um 15% und allein in Budapest um 22%. Es wird erwartet, dass Otthon Start diesen Trend noch beschleunigen wird.

Der G7-Bericht stellt fest, dass auch frühere Subventionen für den Wohnungsbau – wie das CSOK-, das Babaváró- und das Green Home-Programm – einen starken Preisanstieg ausgelöst haben. Balázs Sándorfi, CEO und Gründer von Bankmonitor, sagt, dass die Immobilienpreise in Budapest innerhalb eines Jahres nach ähnlichen Ankündigungen in der Vergangenheit um 10-27% gestiegen sind.

Sándorfi geht davon aus, dass das neue Programm zu einem Anstieg von 15-20% im nächsten Jahr führen könnte. Der Chefanalyst von Duna House, Péter Szegő, schätzt einen nominalen Preisanstieg von 10-20%, während László Balogh einen Anstieg von 12-18% prognostiziert.

Balogh fügt hinzu, dass die stärksten Erhöhungen in preisgünstigeren Gegenden wie Miskolc und Kaposvár zu erwarten sind. In Budapest sind neuere Bauprojekte bereits aus der Obergrenze des Programms von 1,5 Millionen HUF pro Quadratmeter herausgefallen, was bedeutet, dass das Wachstum wahrscheinlich in den Außenbezirken stattfinden wird, wo das Interesse ebenfalls zunimmt.

In den Regionalstädten könnten sich Plattenbauten und erschwinglichere Backsteinwohnungen gut entwickeln, und Einfamilienhäuser in den Vorstädten könnten aufgrund von Otthon Start einen erheblichen Wertzuwachs erfahren.

Langfristig könnten die Preissteigerungen die staatliche Unterstützung aufheben

Eine Analyse von GKI Economic Research Co. zeigt, dass der Angebotsschock aufgrund des Mangels an neuem Wohnraum zu Preisspitzen führen wird, die Wohneigentum für die sehr jungen Käufer, denen das Programm helfen soll, unerreichbar machen könnten.

Mehrere Analysen legen nahe, dass schnelles Handeln entscheidend ist: Je früher man das subventionierte Darlehen in Anspruch nimmt, desto besser. Eine Verzögerung könnte bedeuten, dass steigende Preise jeden Vorteil aus der staatlichen Hilfe aufzehren. In einigen Fällen wären Käufer auch ohne Otthon Start besser beraten gewesen, wenn sie einen Kredit zu den aktuellen Marktzinsen – derzeit bis zu 6,5 % – abgeschlossen hätten.

Die Regierung räumt ein, dass die Preise steigen könnten

Auf einer kürzlichen Pressekonferenz sagte Gergely Gulyás, dass die Regierung nicht damit rechnet, dass die Preissteigerungen den Betrag der Subventionen übersteigen werden. Analysten argumentieren jedoch, dass die einzige Möglichkeit, einen Preisanstieg zu verhindern, darin bestünde, das Angebot durch ein robustes Wohnungsbauprogramm zu erhöhen und so den erwarteten Anstieg der Nachfrage auszugleichen.

Die Daten zeigen, dass in der ersten Hälfte dieses Jahres 15% weniger Wohneinheiten gebaut wurden als im gleichen Zeitraum des Vorjahres – einem Jahr, das bereits niedrige Zahlen aufwies. Andererseits zeigt die Analyse von G7 auch, dass sich die Zahl der in Budapest erteilten Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr vervierfacht hat.

Der Fokus sollte sich auf den Bau verlagern

Gábor Regős, Chefökonom bei Gránit Fund Management, sagte, dass Otthon Start der Förderung des Wohnungsneubaus Priorität einräumen sollte. Viktor Zsiday argumentiert, dass Ungarns anhaltendes Angebotsdefizit, das durch niedrige Bauraten angeheizt wird, nun durch eine steigende Nachfrage verstärkt wird – eine unhaltbare Formel für eine schnelle Preisinflation. Er glaubt auch, dass das Programm wohlhabende Käufer begünstigt und die Armen ausschließt. Stattdessen fordert Zsiday eine höhere Bebauungsdichte, schnellere Genehmigungen, eine bessere Berufsausbildung und einen staatlichen Mietwohnungsbau.

Der ehemalige Gouverneur der Ungarischen Nationalbank, György Surányi, hat diese Bedenken in einem Interview mit HVG geäußert. Er warnte, dass das Programm entweder zu Steuererhöhungen oder zu Inflation führen könnte – oder zu beidem. Wie Zsiday betonte auch er die Notwendigkeit des Mietwohnungsbaus. Die Bauträger sollten sich mit einer jährlichen Rendite von 6 % zufrieden geben, und die Gemeinden sollten das Recht erhalten, die Mieter auszuwählen. Die Bauträger müssen einbezogen werden, fügte Surányi hinzu, denn der Staatshaushalt kann es sich nicht leisten, so viele Wohnungen allein zu bauen.

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