Budapester Immobilienschock: Diese 2 Bezirke verkaufen Häuser schneller als je zuvor

Der ungarische Wohnimmobilienmarkt geht mit einer spürbaren Veränderung in das Jahresende: Während die Nachfrage nachlässt, steigt das Wohnungsangebot in einem Tempo, das zunehmend Käufer begünstigt. Neue Analysen von Duna House und Ingatlan.com zeigen, wie dramatisch sich die Dynamik in den einzelnen Regionen unterscheidet und warum kleinere, preisgünstige Wohnungen landesweit weiterhin am schnellsten zulegen.

Ferencváros und Kőbánya verzeichnen die schnellsten Verkäufe in Budapest

Laut dem jüngsten Bericht von Duna House wurden die am schnellsten verkauften Wohnungen in Budapest in diesem Jahr im Bezirk IX (Ferencváros) und im Bezirk X (Kőbánya) gefunden.

• Bezirk IX: durchschnittlich 55 Tage auf dem Markt – der beste Wert in der gesamten Hauptstadt.
• Bezirk X: durchschnittlich 63 Tage, ebenfalls weit unter der stadtweiten Norm.

Beide Bezirke haben ähnliche Merkmale: eine hohe Anzahl von 30-60 m² großen, gepflegten Wohnungen mit realistischen Preisen, die in der Regel für 35-70 Millionen Forint verkauft werden. Diese Wohnungen ziehen eine große Anzahl von Erstkäufern und Investoren an und sorgen für einen regen Umsatz.

Im Gegensatz dazu sind die Verkaufszeiten in einigen beliebten Vierteln inzwischen deutlich länger.

• Bezirk XIX: 78 Tage
• Bezirk XIII: 91 Tage
• Bezirk VII & XI: etwa 96-97 Tage
• Bezirke II, III & VIII: 114-125 Tage

Analysten führen die Verlangsamung vor allem auf die Konzentration größerer Wohnungen und Familienhäuser zurück, die aufgrund höherer Betriebskosten, komplexerer Renovierungsanforderungen und längerer Entscheidungszeiten oft monatelang auf dem Markt bleiben.

“Preisgünstige, gut erhaltene, kleinere Wohnungen dominieren weiterhin die am schnellsten verkaufte Kategorie, während Häuser in fast allen Bezirken lange Zeit auf dem Markt bleiben”, sagte Péter Szegő, leitender Analyst bei Duna House.

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Miskolc führt die Rangliste der Provinzen an

Neben der Hauptstadt erwies sich Miskolc als die dynamischste Großstadt und verzeichnete eine beeindruckende durchschnittliche Verkaufszeit von 86 Tagen. Der stärkste Umsatz wurde hier bei 40-70 m² großen Häusern in mittlerem oder gutem Zustand erzielt, die typischerweise in eine erschwingliche Preisklasse fallen.

Das nationale Ranking setzt sich fort mit:

• Kecskemét: 104 Tage
• Székesfehérvár: 110 Tage
• Pécs: 113 Tage
• Nyíregyháza & Debrecen: 118 Tage
• Tatabánya: 126 Tage
• Veszprém: 139 Tage
• Szombathely: 149 Tage
• Zalaegerszeg: 174 Tage

Das Muster ist einheitlich: Städte mit mehr kleinen, gut gepflegten Wohnungen verkaufen sich schneller, während in Regionen, in denen große Häuser dominieren, lange Verzögerungen auftreten.

Die Nachfrage lässt nach, während das Angebot steigt: günstige Bedingungen für Käufer

Parallel dazu deuten die November-Daten von Ingatlan.com darauf hin, dass der Markt in seine übliche Winterflaute eintritt – allerdings mit einer wichtigen Wendung. Während die Anfragen auf 260.000 Anrufe zurückgingen (ein Minus von 7 % gegenüber dem Vormonat und 15 % gegenüber dem Vorjahr), ist das Angebot stark gestiegen.

Diese Expansion ist zum Teil auf das Otthon-Startprogramm zurückzuführen, das seit September Zehntausende von Erstkäufern auf den Markt gebracht hat und viele Hausbesitzer dazu veranlasst hat, ihre Immobilien in der Hoffnung auf eine Aufwertung anzubieten. Dieser Trend hat eine Kettenreaktion von Folgekäufen ausgelöst und das landesweite Angebot vergrößert.

• Allein im November wurden 32.000 neue Angebote veröffentlicht – ein Anstieg von 14% im Jahresvergleich.
• Die Zahl der aktiven Angebote hat jetzt die Marke von 140.000 überschritten, verglichen mit 131.000 Ende August.

Nur in den Komitaten Borsod und Zala gab es weniger Angebote als vor einem Jahr.

Budapest bleibt der Hotspot, aber das Programm prägt die Präferenzen

Budapest dominiert weiterhin die Nachfrage. 60% der einheimischen Käufer suchen nach Immobilien, die für das Otthon Start Programm in Frage kommen. Weitere 15% des nationalen Interesses entfallen auf das Komitat Pest, wo 87% der Suchanfragen ebenfalls unter die Kriterien des Programms fallen.

Andere Bezirke mit hohem Interesse sind:

• Hajdú-Bihar – 92% der Suchanfragen, die dem Programm entsprechen
• Fejér – 96%
• Győr-Moson-Sopron – 95%

Ausblick: Der nächste Schub kommt im Januar

Laut László Balogh, Wirtschaftsexperte bei Ingatlan.com, übt die Kombination aus sinkender Nachfrage und steigendem Angebot Druck auf die Preise aus – eine willkommene Entwicklung für Käufer.

Der nächste nennenswerte Nachfrageschub wird für Anfang Januar erwartet, wenn Arbeitnehmer des öffentlichen Sektors ein nicht rückzahlbares Wohngeld von 1 Million Forint erhalten. Ab Februar 2026 können sich Käufer dann sogar neu gebaute Häuser direkt vom Entwurfstisch aus sichern, indem sie das im Rahmen des Programms angebotene Darlehen mit einem festen Zinssatz von 3% nutzen.

Da die umsatzstärksten Bezirke Budapests nach wie vor von kompakten, erschwinglichen Wohnungen geprägt sind und das nationale Angebot Monat für Monat wächst, gibt es zum Jahresende 2025 klare Signale: Die Dynamik verlagert sich allmählich zugunsten der Kaufwilligen.