Ungarns Grenzdörfer: Der neue Hotspot für rumänische Immobiliensuchende
Der Beitritt Rumäniens zum Schengen-Raum hat dem Immobilienmarkt in Ostungarn neuen Schwung verliehen. Die Erleichterung des freien Verkehrs zwischen den Grenzorten hat dazu geführt, dass Immobilien in zuvor weniger attraktiven ungarischen Dörfern und Kleinstädten bei rumänischen Käufern immer beliebter werden. Diese wachsende Nachfrage erstreckt sich nun auch auf Dörfer, die bisher vom ungarischen Immobilienboom völlig ausgeschlossen waren.
Obwohl ungarische Immobilien im Allgemeinen teurer sind, eröffnen die niedrigen Preise in den grenznahen Dörfern neue Möglichkeiten für rumänische Käufer, die in diesen Siedlungen oft eine Chance sehen, erschwingliche Häuser zu erwerben.
Laut G7 sind die Hauspreise in Rumänien im Verhältnis zum Einkommensniveau weiterhin günstig – sie gehören zu den besten in der EU. Dies ist jedoch nicht überall der Fall. Städte wie Cluj-Napoca sind in den letzten Jahren deutlich teurer geworden und haben sogar die Immobilienpreise in Bukarest übertroffen. Ein ähnlicher Trend ist in Oradea und Timișoara zu beobachten, wo die Preise pro Quadratmeter seit 2015 um das 2,5- bis 3-fache gestiegen sind.
Da diese Städte in der Nähe der ungarischen Grenze liegen, lenkt der starke Preisanstieg die Aufmerksamkeit auf die günstigeren ungarischen Immobilien jenseits der Grenze.
Was lockt rumänische Käufer in die ungarischen Grenzdörfer?
Auf ungarischer Seite – vor allem in den Komitaten Hajdú-Bihar, Békés und Csongrád-Csanád – bieten mehrere Siedlungen fast unglaublich niedrige Quadratmeterpreise. Nagykereki zum Beispiel liegt weniger als eine halbe Stunde von Oradea entfernt und bietet Grundstücke zu einem Preis von etwa 70 € pro Quadratmeter an, was im Vergleich zu rumänischen Städten geradezu absurd niedrig ist.
Ein ähnliches Preisniveau findet man in Magyarcsanád und anderen nahe gelegenen Dörfern, wo die Preise zwischen 30.000 und 40.000 Forint pro Quadratmeter liegen. Diese Orte gelten als “weiße Flecken” auf der ungarischen Wohnungsmarktkarte: Sie haben den nationalen Immobilienboom verpasst, obwohl die Preise in den nahe gelegenen Städten um das Vier- bis Fünffache gestiegen sind.
Die Hauptattraktion ist der Preis. In rumänischen Großstädten wie Cluj-Napoca oder Oradea ist Wohnraum für viele unerschwinglich, während in den nahe gelegenen ungarischen Dörfern Häuser zu einem Bruchteil des Preises angeboten werden. Außerdem fühlen sich viele Käufer von der friedlichen, ländlichen Umgebung angezogen, die ideal für Wochenendausflüge oder sogar längerfristige Aufenthalte ist. Der Wegfall der Grenzkontrollen und die Freizügigkeit haben diesen Trend nur noch verstärkt.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die hohe Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien in ungarischen Dörfern, die vor allem auf die alternde Bevölkerung und die Abwanderungstendenzen zurückzuführen ist. Infolgedessen verdrängen rumänische Käufer nicht unbedingt die Einheimischen – in vielen Fällen belegen sie einfach Häuser, die sonst leer stehen würden.
Debrecen und große Investitionen: Ein neuer Anstoß
Debrecen nimmt eine einzigartige Stellung in der Region ein. Die wirtschaftlichen Entwicklungen – vor allem das BMW-Werk und die Batteriefabrik CATL – haben einen erheblichen Einfluss auf den lokalen Immobilienmarkt. Die Preise in der Stadt haben sich seit 2015 verdreifacht, wobei der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 890.000 HUF (rund 2.200 €) erreichen wird.
Dieser städtische Boom hat jedoch nicht automatisch auf die umliegenden Dörfer übergegriffen. Während die Nachfrage in Debrecen sprunghaft ansteigt, sind die Häuser in den nahe gelegenen ländlichen Gebieten nach wie vor vergleichsweise preiswert. Dieser krasse Gegensatz macht kleinere Siedlungen für rumänische Käufer, die aus den größeren städtischen Zentren verdrängt wurden, zunehmend attraktiv.
Dies ist nicht das erste Mal, dass ein solches Phänomen auftritt. Ein ähnlicher Trend wurde in der slowakisch-ungarischen Grenzregion beobachtet: Nachdem die Immobilienpreise in Košice stark gestiegen waren, wandten sich viele slowakische Käufer den Dörfern im ungarischen Komitat Borsod-Abaúj-Zemplén zu. Zunächst kauften sie Wochenendhäuser, aber viele entschieden sich später für einen dauerhaften Umzug – und beeinflussten so den lokalen Wohnungsmarkt.
Die Antwort der ungarischen Regierung
Laut Infostart bleibt die ungarische Regierung nicht untätig, während das Interesse von Käufern aus dem Ausland wächst. Ein vorgeschlagenes Gesetz zum “Schutz der lokalen Identität” würde es den Gemeinden ermöglichen, den Verkauf von Immobilien an Nicht-Einheimische durch verschiedene Maßnahmen zu beeinflussen, z. B. durch das Vorkaufsrecht oder die Erhebung von Sondersteuern.
Obwohl ein völliges Verbot unwahrscheinlich ist, könnten diese Maßnahmen dazu beitragen, das Tempo der ausländischen Käufe zu verlangsamen – insbesondere in den Gebieten um Debrecen und Szeged, wo die Zahl der rumänischen Käufer rasch zunimmt.
Marktausblick
Die Hauspreise in Ungarn steigen weiterhin steil an. Ende 2024 wurde ein jährlicher Anstieg von 15,1 % verzeichnet, und in Budapest lag die Rate im ersten Quartal 2025 sogar bei 19,2 %.
Gleichzeitig wird es immer schwieriger, eine Immobilie mit einer Hypothek zu erwerben – vor allem für diejenigen, die keinen Anspruch auf subventionierte Kredite haben. Während die Beträge für Wohnungsbaudarlehen steigen und die marktüblichen Zinssätze stabil bleiben, machen die steigenden Preise kreditfinanzierte Käufe weniger zugänglich.
Nichtsdestotrotz bieten ländliche Gebiete, in denen die Nachfrage wächst – insbesondere von grenzüberschreitenden Käufern – immer noch erschwingliche Optionen, insbesondere für diejenigen, die Zuflucht vor den hohen Preisen der städtischen Wohnungsmärkte suchen.
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