Ungarns Wohnungsmarkt zieht an – aber Budapest ist nicht mehr das Maß aller Dinge
Der ungarische Immobilienmarkt ist wieder in Schwung gekommen. Nach einer Verlangsamung im April hat die Nachfrage nach Wohnungen im Mai wieder zugenommen. Allerdings gibt es eine spürbare Verschiebung: Das Epizentrum des Immobilienmarktes hat sich von Budapest in kleinere Städte und Dörfer im ganzen Land verlagert.
Eine Verschiebung auf dem ungarischen Wohnungsmarkt
Nach Angaben von Ingatlan.com stieg die Zahl der Anfragen für zum Verkauf stehende Wohnungen im Mai um 4% gegenüber April und lag um 7% höher als im Mai 2023. Der Aufschwung beschränkte sich nicht nur auf potenzielle Käufer – auch die Verkäufer kamen in größerer Zahl zurück. Im Mai wurden über 35.000 Wohnimmobilien gelistet, was einem Anstieg von 5% sowohl im Monats- als auch im Jahresvergleich entspricht. Vor allem die Angebote von privaten Verkäufern stiegen um fast 10% an.
Dennoch ist die Erholung nicht gleichmäßig verteilt. Während Budapest zu Beginn des Jahres mit einem starken ersten Quartal an der Spitze stand, stagniert die Nachfrage in der Hauptstadt seitdem. In der Zwischenzeit verzeichneten Bezirke wie Szabolcs-Szatmár-Bereg, Heves, Pest und Nógrád einen deutlichen Anstieg des Interesses der Käufer.
“Der Einbruch im April scheint nur vorübergehend zu sein, aber es ist klar, dass sich die Dynamik des Marktes auf das Land verlagert”, sagte László Balogh, Chefökonom von Ingatlan.com. “Unsere frühere Prognose, dass sich der Motor des Wohnungsmarktes aus Budapest herausbewegen würde, bestätigt sich.”
Warum verlagern sich die Käufer in die Dörfer?
Dieser Trend zeigt sich insbesondere in der Entwicklung der kleinsten Siedlungen Ungarns. Während die Nachfrage in den Städten nur geringfügig zunahm (1-2%), stieg das Interesse in den Dörfern um dramatische 20%. Viele davon befinden sich im Komitat Pest, das zum Großraum Budapest gehört.
Was also treibt den Boom der Dörfer an? Laut Balogh liegt es zum Teil an den steigenden Immobilienpreisen in Budapest. “Viele Käufer werden aus der Hauptstadt verdrängt und suchen nach erschwinglicheren Optionen in den umliegenden Gebieten”, sagte er. Außerdem haben die anhaltenden politischen Debatten über die kommunale Autonomie die Käufer nicht davon abgehalten, diese ländlichen Gegenden zu erkunden.
Budapest sieht immer noch eine Ausweitung des Angebots
Interessanterweise hat sich die Nachfrage in Budapest zwar abgeflacht, aber das Angebot hat sich weiter vergrößert. Seit Januar ist die Zahl der zum Verkauf angebotenen Immobilien in der Hauptstadt um 20% gestiegen. “Bei den derzeitigen Preisen kann die stagnierende Nachfrage das verfügbare Angebot einfach nicht absorbieren”, erklärt Balogh. “Für den Rest des Jahres erwarten wir, dass Käufer zur Eigennutzung und nicht Investoren eine dominantere Rolle spielen werden, vor allem außerhalb von Budapest.”
Diese Verschiebung deutet darauf hin, dass Budapest zwar ein wichtiger Akteur bleibt, der ungarische Wohnungsmarkt aber dezentraler wird. Für Auswanderer, ausländische Studenten und Ungarn, die in ihre Heimat zurückkehren oder innerhalb des Landes umziehen, könnte dies bedeuten, dass es mehr verschiedene – und potenziell erschwinglichere – Wohnmöglichkeiten außerhalb der Hauptstadt gibt.
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