Wann sollte man handeln? Ungarischer Immobilienmarkt wird durch neues Kreditprogramm in die Höhe schnellen

Der ungarische Immobilienmarkt befindet sich bereits auf einem Höhenflug, aber Experten warnen, dass das neue staatlich geförderte Kreditprogramm Home Start, das im September anläuft, die Preise noch weiter in die Höhe treiben könnte. Obwohl die Initiative Erstkäufern helfen soll, könnte sie in Wirklichkeit zu Preissteigerungen in Millionenhöhe führen.

Explosion der Immobilienpreise über 15 Jahre: Ungarn an der Spitze der EU

Aktuellen Eurostat-Daten zufolge sind die Immobilienpreise in Ungarn zwischen 2010 und dem ersten Quartal 2025 um 260% gestiegen. Damit gehört das Land zu den Spitzenreitern in der Europäischen Union, was das Wachstum der Immobilienpreise angeht, berichtet ATV. Nur in Portugal war der Anstieg noch größer. Während dies für Immobilieninvestoren eine gute Nachricht ist, werden dadurch immer mehr junge Menschen und Erstkäufer vom Markt verdrängt. Gleichzeitig schränken die steigenden Mietpreise die Möglichkeiten noch weiter ein.

Was bietet das Home Start Programm?

Ab September wird Home Start eine Festhypothek mit einem Zinssatz von 3 % für Erstkäufer von Wohneigentum anbieten, mit einer Darlehensobergrenze von bis zu 50 Millionen Forint, unabhängig vom Familienstand oder davon, ob der Antragsteller Kinder hat. Im Gegensatz dazu waren frühere Subventionsprogramme wie CSOK Plusz nur für bestimmte Familientypen verfügbar und mit strengeren Grenzen verbunden.

Der attraktive Zinssatz könnte eine große Anziehungskraft ausüben: Im Mai lag der durchschnittliche Zinssatz für Darlehen auf dem Markt bei 6,7%, was bedeutet, dass Kreditnehmer bei einem Darlehen dieser Größenordnung bis zu 100.000 HUF (250 EUR) pro Monat sparen können. Außerdem kann das Programm mit anderen Subventionen kombiniert werden, was die Nachfrage weiter ankurbelt.

Die Nachfrage wird ansteigen, aber wie sieht es mit den Preisen aus?

Wenn die ungarische Regierung ein größeres Subventionsprogramm auflegt, steigen die Preise in der Regel sprunghaft an. In den ersten sechs Monaten nach der Einführung von Programmen wie CSOK, dem Babydarlehen und CSOK Plusz stiegen die Immobilienpreise laut Telex innerhalb eines Jahres um bis zu 10 %, in einigen Fällen sogar um 20 %.

Experten erwarten dieses Mal ein ähnliches Szenario. Laut Mfor könnten die durchschnittlichen Immobilienpreise in Budapest aufgrund des Programms um 1-2 Millionen HUF (2.500-5.000 EUR) steigen. In ländlichen Gebieten könnten die Preise sogar noch stärker steigen, da die Preisobergrenze von 1,5 Millionen HUF (3.750 EUR) pro Quadratmeter außerhalb der Hauptstadt weniger stark ins Gewicht fällt. Kleinere Einheiten unter 40 Quadratmetern – die besonders bei Erstkäufern beliebt sind – haben bereits einen rasanten Preisanstieg erlebt, ein Trend, der sich wahrscheinlich noch verstärken wird.

Auswirkungen auf den Markt und das Risiko der Spekulation

Obwohl das Programm auf finanziell eingeschränkte junge Käufer abzielt, befürchten einige, dass wohlhabendere Personen das System ausnutzen könnten, entweder zu Investitionszwecken oder indem sie Familienmitglieder einbeziehen. Mit einem 3%-Darlehen für 50 Millionen HUF (125.000 EUR) könnten diejenigen, die in der Lage sind, diese Summe zu höheren Marktzinsen zu investieren, einen erheblichen finanziellen Vorteil erlangen.

Nach Angaben der ungarischen Zentralbank flossen Ende 2024 und Anfang 2025 fast 300 Mrd. HUF (750 Mio. EUR) an Ersparnissen der privaten Haushalte, ein Großteil davon aus Anleiherenditen, in den Immobilienmarkt.

Viele eilen jetzt zum Kauf

Experten sagen, dass es klug sein könnte, ein Immobiliengeschäft vor dem Start des Programms im September abzuschließen, insbesondere für diejenigen, die nicht für das zinsverbilligte Darlehen in Frage kommen. Eine Verzögerung des Kaufs könnte später zu deutlich höheren Preisen führen. Andererseits sollten berechtigte Käufer die Gelegenheit nutzen und sich darüber im Klaren sein, dass die steigende Nachfrage nicht mit einem ebenso schnellen Anstieg des Angebots einhergehen wird, was die Preise noch weiter in die Höhe treiben könnte.

Auch tiefgreifende Reformen erforderlich

Home Start mag zwar ein Schritt in die richtige Richtung für junge Käufer sein, doch Experten betonen, dass er die grundlegenden strukturellen Probleme des Marktes nicht lösen wird. Eine Erhöhung des Wohnungsangebots – zum Beispiel durch Programme für Mietwohnungen und vereinfachte Bauvorschriften – ist unerlässlich, um Wohnraum für breitere Bevölkerungsschichten wirklich erschwinglich zu machen.

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