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Il mercato immobiliare in Ungheria mostra segni di debolezza, ma il segmento di fascia alta continua a reggere
La domanda nel mercato immobiliare residenziale ungherese è rimasta contenuta quest’anno, con un calo dei volumi complessivi delle transazioni. Tuttavia, il mercato delle abitazioni con prezzi superiori alla media ha seguito un andamento diverso.
Le transazioni relative a immobili di valore superiore a 100 milioni di HUF aumentano nonostante la debolezza del mercato complessivo
Secondo un’analisi condotta da Duna House, il numero totale delle transazioni immobiliari è diminuito di circa il 7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre le vendite di immobili di valore superiore a 100 milioni di HUF (circa 276.000 euro) sono aumentate del 18%.
La loro quota sul totale delle transazioni è aumentata dall’8% a oltre il 10%. Tale crescita, tuttavia, non è stata trainata dal segmento premium: i volumi delle transazioni relative a immobili di fascia premium vera e propria, con un valore superiore a 300 milioni di HUF (circa 828.000 EUR), sono rimasti invariati, mentre l’attività nella fascia di prezzo più alta ha registrato un calo.
L’inflazione ha ridefinito il concetto di immobile costoso
L’aumento dei prezzi immobiliari ha inoltre ridefinito il concetto di «costoso». Il prezzo mediano di vendita degli immobili venduti da Duna House ha raggiunto circa 50 milioni di HUF (138.000 euro) nella prima metà di quest’anno, in aumento rispetto ai 42 milioni di HUF (116.000 euro) dell’anno precedente.
In questo contesto, la soglia dei 100 milioni di HUF non rappresenta più il mercato premium, ma piuttosto circa il 10% superiore del mercato in termini di valore – un segmento che può essere meglio descritto come quello degli immobili con prezzi superiori alla media. Diventa significativo parlare del segmento premium solo al di sopra dei 300 milioni di HUF, dove il mercato opera secondo dinamiche ben distinte.
La forte domanda della classe medio-alta e l’aumento dei prezzi trainano la crescita
L’espansione delle vendite di immobili con prezzi superiori alla media è trainata da due fattori. In primo luogo, vi è una domanda reale, poiché gli acquirenti della classe medio-alta continuano a essere attivi nel mercato immobiliare. In secondo luogo, si registra un effetto tecnico: poiché i prezzi degli immobili sono aumentati su tutta la linea, un numero crescente di transazioni supera ora la soglia dei 100 milioni di HUF.
Al contrario, il vero segmento premium – ovvero gli immobili con un valore superiore a 300 milioni di HUF – non ha registrato espansione negli ultimi sei mesi. «Il mercato degli immobili con prezzi superiori alla media, ma non ancora di fascia alta, sta registrando un andamento diverso poiché è trainato da un tipo di domanda diverso rispetto al mercato più ampio», ha affermato Péter Szegő, capo analista di Duna House.
«Il programma Otthon Start ha stimolato la domanda al di sotto dei propri limiti di ammissibilità – 100 milioni di HUF per gli appartamenti e 150 milioni di HUF (414.000 EUR) per le case unifamiliari – e, così facendo, ha spinto al rialzo il livello generale dei prezzi. Anziché distogliere la domanda dagli immobili più costosi, il mutuo agevolato ha stimolato l’attività al di sotto della soglia, portando indirettamente un maggior numero di transazioni al di sopra della soglia dei 100 milioni di HUF. Il segmento di fascia alta, d’altra parte, non è trainato dai prestiti agevolati, bensì da acquirenti finanziariamente solidi, che in genere si trasferiscono in abitazioni più spaziose e di maggior valore».
Il finanziamento presenta caratteristiche diverse nel mercato di fascia alta
Anche il finanziamento nel segmento con prezzi superiori alla media differisce da quello del mercato più ampio. Poiché gli appartamenti con un prezzo superiore a 100 milioni di HUF e le case unifamiliari con un prezzo superiore a 150 milioni di HUF non sono ammissibili al programma Otthon Start, gli acquirenti di questo segmento finanziano generalmente gli acquisti con capitale proprio, spesso integrato da mutui ipotecari a tassi di mercato.
«In questo segmento, il finanziamento ipotecario svolge spesso un ruolo di supporto piuttosto che fungere da motore principale della transazione», ha affermato Krisztián Fülöp, responsabile di Credipass Ungheria.
«Per questi acquirenti, un mutuo a tasso di mercato non è necessariamente un prerequisito per l’acquisto di un immobile, ma piuttosto uno strumento per ottimizzare la struttura di finanziamento. Poiché in genere versano un acconto più consistente, le variazioni dei tassi di interesse sui mutui hanno un impatto molto minore sull’attività transazionale rispetto a quanto avviene per gli acquirenti che fanno affidamento su prestiti agevolati».
Budapest e la contea di Pest continuano a dominare il mercato
Dal punto di vista geografico, il mercato degli immobili con prezzi superiori alla media rimane altamente concentrato, con quattro transazioni su cinque che avvengono a Budapest e nella contea di Pest. Rispetto allo scorso anno, tuttavia, la quota della capitale è diminuita, mentre quella della contea di Pest è aumentata.
La domanda si sta spostando sempre più verso l’area metropolitana di Budapest, dove Érd ha registrato un numero di transazioni simile a quello dei quartieri della capitale che hanno registrato le migliori performance. Al di fuori della regione di Budapest, Debrecen e Pécs si distinguono come mercati di punta.
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Il mercato delle abitazioni di fascia alta e di lusso segue regole diverse
La fascia più alta del mercato – gli immobili di fascia alta e di lusso – continua a funzionare in modo molto diverso rispetto al mercato di massa.
«Ogni immobile del valore superiore a 300 milioni di HUF è unico, il che significa che anche ogni transazione è unica», ha affermato Tamás Viola, responsabile di Duna House Prime. «Non si tratta di un mercato di massa; il successo dipende dall’abbinamento dell’acquirente giusto all’immobile giusto».
La determinazione del prezzo richiede di per sé competenze specialistiche. Non esistono due immobili uguali e stabilire un prezzo di vendita realistico richiede una notevole esperienza. Fissare un prezzo errato può facilmente allungare di diversi mesi il processo di vendita.”
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