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Il mercato immobiliare ungherese si trova di fronte a un cambiamento significativo, poiché il governo sostiene l’edilizia sociale
Il mercato immobiliare ungherese potrebbe trovarsi di fronte a uno dei cambiamenti politici più significativi degli ultimi anni. Una risoluzione governativa di recente pubblicazione dispone l’elaborazione del Programma di costruzione abitativa Wekerle, che promette un maggior numero di alloggi a prezzi accessibili, abitazioni in affitto e alloggi per studenti, ponendo al centro della strategia la riqualificazione delle aree dismesse. Tuttavia, il piano solleva anche una questione fondamentale: l’Ungheria potrà uscire dalla crisi immobiliare grazie alla realizzazione di nuovi, enormi quartieri urbani, oppure i costi delle infrastrutture potrebbero assorbire gran parte dei fondi prima ancora che i primi appartamenti siano completati?
La distinzione è importante. Il governo non ha ancora approvato un programma edilizio dettagliato con un elenco definitivo di progetti, prezzi e criteri di ammissibilità. La risoluzione governativa n. 1275/2026, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale ungherese il 31 agosto, incarica il ministro dei Trasporti e degli Investimenti, insieme al ministro delle Finanze, di elaborare il programma Wekerle entro il 30 settembre.
Ciononostante, l’orientamento politico è già chiaro: dopo anni in cui la politica abitativa ungherese è stata dominata da misure volte a favorire l’acquisto di abitazioni, lo Stato si appresta ad attribuire un ruolo molto più rilevante agli alloggi in affitto, agli investitori istituzionali e all’edilizia sostenuta con fondi pubblici.
Perché il mercato immobiliare ungherese è diventato un problema politico
Il punto di partenza è il progressivo deterioramento dell’accessibilità economica.
Secondo i dati presentati dal ministro dei Trasporti e degli Investimenti Dávid Vitézy, nel 2015 l’acquisto di un’abitazione media in Ungheria equivaleva a circa 5,9 anni di reddito netto medio. Nel 2025, tale cifra era salita a 7,1 anni.
Nello stesso periodo, ha affermato Vitézy, i prezzi delle abitazioni, al netto dell’inflazione, sono aumentati di circa il 120%, mentre i salari reali sono cresciuti di circa il 60%. Gli affitti reali, dal canto loro, sono aumentati di circa il 30%.
La situazione è particolarmente difficile per chi non può o non vuole acquistare un’abitazione.
Una ricerca citata da Economx stima che l’Ungheria debba far fronte a una carenza di circa 100.000 alloggi in aree in cui l’accessibilità abitativa e la mobilità lavorativa assumono un’importanza sempre maggiore. A Budapest, i ricercatori hanno riscontrato un divario sostanziale tra gli affitti che molte famiglie considerano accessibili e i prezzi effettivi di mercato. ()
Gli studenti si trovano ad affrontare un’altra versione dello stesso problema. Secondo i dati presentati dal ministro, circa 320.000 studenti universitari si contendono appena 49.000 posti negli alloggi universitari a livello nazionale. Coloro che non riescono a trovare una sistemazione sono costretti a rivolgersi al settore degli affitti privati, aumentando la domanda soprattutto nelle città universitarie.
Anche il settore edile ha registrato un andamento debole.
Secondo l’Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH), nel 2025 sono state completate solo 12.062 nuove abitazioni, il 9,3% in meno rispetto all’anno precedente. A titolo di confronto, nel recente picco del 2020 erano state realizzate circa 28.000 nuove abitazioni.
Vi è tuttavia un importante segnale di miglioramento: nella prima metà del 2026 sono state completate 6.278 nuove abitazioni, il 22% in più rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo quanto riferito dal KSH. Anche il numero di abitazioni oggetto di nuove licenze edilizie e notifiche semplificate è aumentato del 29%, raggiungendo quota 16.588. Il mercato immobiliare ungherese sta quindi registrando una ripresa partendo da livelli molto bassi, anziché continuare a contrarsi senza sosta.
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Cosa cambierebbe con il programma Wekerle
La risoluzione del governo fa della riqualificazione delle aree dismesse una delle priorità del programma.
Essa prevede inoltre di aumentare la quota di alloggi a prezzi accessibili, sviluppare il parco immobiliare destinato alla locazione istituzionale e gli alloggi per studenti, semplificare le procedure di pianificazione e autorizzazione, migliorare i collegamenti di trasporto, promuovere l’edilizia ad alta efficienza energetica e attrarre investitori istituzionali a lungo termine.
La risoluzione va oltre il semplice ambito edilizio. I ministri devono esaminare misure fiscali in grado di ampliare l’offerta di alloggi e residenze universitarie, mentre entro la fine del 2026 è prevista l’introduzione di un nuovo sistema di incentivi finanziari e normativi per gli alloggi in affitto a prezzi accessibili.
Forse l’aspetto più significativo è che il governo ha inoltre disposto l’elaborazione di un progetto normativo per un’agenzia statale per l’edilizia abitativa, con scadenza fissata al 31 dicembre.
Annunci governativi separati hanno fornito un’indicazione della potenziale portata finanziaria dell’intervento.
Il governo afferma che 550 milioni di euro potrebbero essere attinti dalle risorse del Meccanismo per la ripresa e la resilienza dell’UE. Con il cofinanziamento da parte delle banche e del settore privato, il volume degli investimenti potrebbe superare i 2 miliardi di euro, mentre un’eventuale partecipazione della Banca europea per gli investimenti potrebbe portare il totale a circa 3 miliardi di euro.
Si prevede che le grandi aree industriali sottoutilizzate o dismesse svolgano un ruolo di primo piano. Vitézy ha citato siti quali Rákosrendező e il progetto Diákváros, ovvero la «Città degli Studenti», a Budapest, come esempi del tipo di sviluppo preso in considerazione.
L’ambizione dichiarata è quella di mettere a disposizione dei giovani alloggi in affitto di qualità a un canone mensile compreso tra 130.000 e 180.000 HUF (circa352–487 euro), secondo quanto riportato da Portfolio.hu.
Si tratterebbe di un’offerta altamente competitiva rispetto agli attuali standard di Budapest.
Tuttavia, né tali canoni di locazione né siti specifici come Rákosrendező sono menzionati nella risoluzione governativa del 31 agosto. Essi devono pertanto essere intesi come obiettivi politici in fase di discussione piuttosto che come elementi garantiti del programma definitivo.
La riqualificazione delle aree dismesse potrebbe trasformare Budapest – ma a quale prezzo?
Sulla carta, la logica della costruzione su aree dismesse è convincente.
Anziché espandere ulteriormente le città nelle aree verdi, le amministrazioni possono trasformare scali ferroviari, fabbriche e zone industriali abbandonate in nuovi quartieri. L’esistenza di grandi appezzamenti contigui può inoltre facilitare la realizzazione di migliaia di abitazioni, insieme a scuole, parchi, negozi e trasporti pubblici.
Vi è un ulteriore vantaggio: un progetto di riqualificazione di aree dismesse ben riuscito può risanare parti del tessuto urbano che sono state trascurate per decenni.
Ma è proprio qui che emerge il rischio finanziario maggiore.
I terreni ex industriali e ferroviari possono richiedere un ampio intervento di bonifica del suolo. Potrebbe essere necessario rimuovere metalli pesanti, inquinamento da idrocarburi e altre forme di contaminazione prima di poter avviare la costruzione di edifici residenziali. Strade, reti fognarie, reti idriche ed elettriche, scuole, servizi sanitari e trasporti pubblici potrebbero dover essere realizzati quasi da zero.
Il consulente di sviluppo urbano János Dienes, ex architetto capo del quartiere Zugló di Budapest, ha avvertito che il costo delle infrastrutture per un ipotetico nuovo quartiere comprendente circa 10.000 abitazioni potrebbe raggiungere i 700 miliardi di HUF (circa 1,90 miliardi di euro).
Secondo le sue stime, la costruzione delle abitazioni stesse potrebbe costare altri760 miliardi di HUF (circa 2,06 miliardi di euro).
Tali cifre sono stime, non un bilancio ufficiale, e il costo dei singoli siti dismessi potrebbe variare notevolmente.
Tuttavia, esse illustrano il problema che i responsabili politici devono affrontare. In questo scenario, la sola preparazione dei terreni e delle infrastrutture costerebbe più del triplo dei 550 milioni di euro di finanziamenti UE attualmente stanziati per il programma Wekerle.
Un progetto può quindi creare migliaia di alloggi nominalmente accessibili, pur risultando estremamente oneroso per lo Stato se i contribuenti dovessero di fatto finanziare il terreno, la bonifica, le infrastrutture di trasporto e la differenza tra i costi di costruzione e gli affitti sovvenzionati.
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Sarebbe più economico colmare le lacune nei quartieri esistenti?
I critici dell’approccio basato sui megaprogetti sostengono che Budapest disponga già di numerosi terreni liberi o sottoutilizzati nei quartieri consolidati.
Lo sviluppo di questi cosiddetti siti di riempimento offrirebbe un modello alternativo.
Molti di essi sono già circondati da strade, trasporti pubblici, rete elettrica, rete idrica, scuole, negozi e strutture sanitarie. Anziché creare un quartiere urbano completamente nuovo, si potrebbero inserire gradualmente nuovi alloggi nel tessuto urbano esistente.
Ciò presenta una motivazione sia sociale che finanziaria.
Se migliaia di alloggi in affitto sovvenzionati fossero concentrati in un’unica località isolata, i responsabili politici dovrebbero impedire che il nuovo insediamento si trasformi in un complesso residenziale in affitto segregato. La distribuzione di alloggi a prezzi accessibili nei quartieri esistenti potrebbe favorire la creazione di un ambiente urbano più eterogeneo.
Tuttavia, lo sviluppo di aree intercluse presenta anche dei limiti.
I lotti sono più piccoli e la proprietà è frammentata. I terreni nei quartieri consolidati possono essere costosi, mentre l’opposizione locale alle nuove costruzioni può rallentare lo sviluppo. È molto più difficile realizzare 10.000 alloggi attraverso decine o centinaia di piccoli progetti piuttosto che in un unico grande sito sotto una proprietà coordinata.
La vera scelta, pertanto, potrebbe non riguardare l’edilizia su aree dismesse o quella di riempimento.
Un programma di successo potrebbe richiedere entrambe le cose: grandi progetti strategici di riqualificazione urbana, laddove ciò sia economicamente sostenibile, affiancati da interventi di minore entità che sfruttino le infrastrutture esistenti.
La costruzione di nuove abitazioni non è l’unica opzione
L’offerta rappresenta solo una parte dell’equazione abitativa.
Budapest ha già sperimentato misure restrittive in materia di alloggi a breve termine. Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2026, nella capitale non potranno essere registrati nuovi alloggi privati o di altro tipo destinati alla locazione a breve termine. Gli operatori esistenti, debitamente registrati, sono generalmente esenti dalla moratoria.
Il VI distretto, Terézváros, si è spinto ben oltre, riducendo di fatto a zero il numero di giorni consentiti per gli alloggi privati a breve termine a partire dal 2026.
Ulteriori restrizioni sugli alloggi di tipo Airbnb potrebbero, in teoria, riportare alcuni immobili sul mercato degli affitti a lungo termine, sebbene l’entità di tale effetto sia incerta e una regolamentazione più severa avrebbe conseguenze anche sul turismo e sui proprietari immobiliari.
Un altro strumento spesso oggetto di discussione è la tassazione degli immobili da investimento che rimangono costantemente sfitti. La logica è semplice: anziché attendere anni per la realizzazione di nuove costruzioni, le amministrazioni pubbliche possono cercare di reimmettere in circolazione il patrimonio immobiliare esistente ma inutilizzato.
Tuttavia, tali misure sollevano una serie di interrogativi, tra cui come debba essere definito un immobile effettivamente sfitto, come debbano funzionare le esenzioni e in che modo le norme possano essere applicate.
La risoluzione Wekerle lascia aperta la possibilità di adottare misure di politica fiscale, ma non specifica ancora quali saranno tali misure.
Perché è importante per gli stranieri in Ungheria
Il dibattito sul mercato immobiliare ungherese non è solo una questione di politica sociale interna.
Per gli stranieri che vivono, studiano, lavorano o investono in Ungheria, il programma Wekerle potrebbe, a lungo termine, modificare diversi aspetti del mercato immobiliare di Budapest.
Gli studenti internazionali potrebbero esserne i primi a risentirne. Se l’Ungheria aumentasse in modo sostanziale il numero di posti disponibili negli alloggi universitari, migliaia di studenti che attualmente affittano alloggi privati potrebbero abbandonare il mercato libero. Ciò potrebbe ridurre la concorrenza per gli appartamenti più piccoli a Budapest, in particolare durante la tradizionale corsa agli affitti universitari di fine estate.
Gli studenti stranieri non dovrebbero tuttavia dare per scontato che gli alloggi in affitto sovvenzionati previsti saranno automaticamente a loro disposizione. I criteri di ammissibilità non sono ancora stati resi noti.
Anche i professionisti stranieri e gli espatriati che affittano a Budapest potrebbero trarne beneficio indirettamente. Anche se gli alloggi sovvenzionati dallo Stato fossero riservati principalmente ai residenti ungheresi o alle famiglie giovani, un’offerta aggiuntiva nella fascia bassa e media del mercato potrebbe ridurre la pressione in altri segmenti della catena degli affitti.
Gli investitori immobiliari si trovano di fronte a un quadro più complesso. Un settore locativo istituzionale più forte creerebbe un nuovo concorrente per il mercato locativo ungherese, prevalentemente privato. Allo stesso tempo, l’intenzione esplicita del governo di attrarre capitali istituzionali a lungo termine potrebbe creare opportunità di investimento in complessi residenziali gestiti in modo professionale.
Gli investitori nel settore degli affitti a breve termine devono inoltre tenere conto della tendenza normativa, distinta da quanto sopra, verso un inasprimento delle norme relative ad Airbnb a Budapest.
Infine, i grandi progetti di riqualificazione di aree dismesse potrebbero modificare la geografia della capitale stessa. Rákosrendező e aree simili non sono semplicemente siti residenziali. Se sviluppati con successo, potrebbero diventare quartieri urbani completamente nuovi, dotati di collegamenti di trasporto, negozi, servizi e spazi pubblici, influenzando i valori immobiliari ben oltre i confini dei progetti stessi.
Il mercato immobiliare ungherese si trova ora di fronte a una questione di attuazione
L’orientamento delle politiche è chiaramente cambiato. Il governo ungherese riconosce che aumentare il potere d’acquisto esclusivamente attraverso mutui agevolati non può risolvere la carenza di alloggi se l’offerta concreta di abitazioni rimane limitata.
Il programma Wekerle rappresenta quindi qualcosa di potenzialmente più significativo: un orientamento verso l’edilizia, gli alloggi in affitto, i dormitori, gli investimenti istituzionali e un ruolo più attivo dello Stato nel mercato immobiliare.
Ma le decisioni più difficili non sono ancora state prese.
Il programma deve ancora stabilire chi avrà diritto agli alloggi sovvenzionati, come saranno finanziati gli affitti agevolati nel lungo periodo, quale sarà l’impiego di fondi pubblici per ogni abitazione completata, chi sarà il proprietario e chi si occuperà della manutenzione degli immobili, nonché come saranno ripartiti i rischi tra contribuenti, banche, promotori immobiliari e investitori istituzionali.
Soprattutto, il governo dovrà dimostrare che i progetti di riqualificazione di aree dismesse da esso privilegiati offrono un buon rapporto qualità-prezzo.
La prima scadenza importante èil 30 settembre 2026, data entro la quale dovrà essere elaborato il Programma di costruzione abitativa Wekerle. A ottobre seguirà una revisione dei principali investimenti nel settore abitativo, mentre le proposte relative al finanziamento degli alloggi in affitto a prezzi accessibili e all’agenzia statale per l’edilizia abitativa dovranno essere presentate entro la fine di dicembre.
Fino a quando tali dettagli non saranno disponibili, il programma Wekerle non dovrebbe essere considerato né come una soluzione garantita per il salvataggio del mercato immobiliare ungherese, né come un inevitabile fallimento finanziario.
Le sue ambizioni affrontano carenze reali: alloggi insufficienti, affitti elevati, alloggi per studenti inadeguati e un settore locativo con scarsa solidità istituzionale. La questione decisiva è se l’Ungheria sia in grado di tradurre tali ambizioni in alloggi a un costo che li renda realmente accessibili – non solo per i loro inquilini, ma anche per le finanze pubbliche.
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