IVA sulle nuove abitazioni in Ungheria nel 2027: costruttori e acquirenti si preparano a un cambiamento oneroso

L’aliquota IVA ridotta applicata in Ungheria alla maggior parte delle nuove abitazioni è destinata a scadere alla fine del 2026, con la possibilità che, a partire da gennaio, venga ripristinata l’aliquota standard del 27%. In teoria, la modifica dell’IVA sulle nuove abitazioni in Ungheria prevista per il 2027 potrebbe comportare un aumento di quasi il 21% del prezzo lordo di un immobile interessato, qualora i costruttori trasferissero l’intero aumento fiscale sugli acquirenti. La realtà, tuttavia, potrebbe rivelarsi notevolmente più complessa, poiché il mercato immobiliare ungherese sta già perdendo slancio.

In base alle norme vigenti, l’aliquota IVA del 5% rimane generalmente applicabile fino al 31 dicembre 2026 per le abitazioni di nuova costruzione che soddisfano i requisiti. L’Amministrazione Nazionale delle Imposte e delle Dogane ungherese (NAV) conferma che, successivamente, si applicherà l’aliquota standard del 27%, a meno che un progetto edilizio non rientri nelle misure di protezione transitorie.

IVA sulle nuove abitazioni in Ungheria nel 2027: chi potrà mantenere l’aliquota del 5%?

La data cruciale per i costruttori è il 31 dicembre 2026.

I progetti che richiedono un permesso di costruzione possono continuare ad applicare l’aliquota del 5% alle vendite ammissibili perfezionate fino al 31 dicembre 2030, a condizione che il permesso diventi definitivo entro la fine del 2026. Disposizioni transitorie simili si applicano ai progetti che utilizzano il sistema di semplice notifica, sebbene la scadenza precisa dipenda dalla normativa edilizia che disciplina la notifica.

«Tale scadenza è particolarmente importante per i promotori immobiliari nel settore residenziale. Se la procedura di concessione dei permessi dovesse iniziare ora, una richiesta di documentazione aggiuntiva o un prolungamento dei tempi amministrativi potrebbero compromettere il rispetto della scadenza», ha dichiarato in un comunicato Péter Szegő, analista capo presso Duna House.

I promotori immobiliari sembrano già accelerare i propri progetti in cantiere. Secondo l’Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH), nella prima metà del 2026 sono state rilasciate autorizzazioni e dichiarazioni semplici relative a 16.588 abitazioni, con un aumento del 29% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Ciò significa che l’Ungheria potrebbe avere per anni un mercato delle nuove costruzioni a due livelli: progetti protetti che continuano a essere venduti con un’IVA del 5% accanto a nuovi complessi edilizi soggetti all’aliquota del 27%.

Quale sarebbe l’effettivo impatto dell’IVA al 27% sui prezzi?

L’effetto teorico è notevole.

Si consideri un appartamento nuovo il cui prezzo attuale è di 100 milioni di HUF (circa 275.000 euro), IVA al 5% inclusa. Il suo prezzo al netto dell’IVA è di circa 95,2 milioni di HUF. Applicando un’IVA del 27% allo stesso importo al netto, si otterrebbe un prezzo lordo di quasi 121 milioni di HUF (333.000 euro).

Si tratta di un aumento di quasi 21 milioni di HUF (58.000 euro) senza alcuna variazione dei costi di costruzione o del prezzo di base del costruttore.

Tuttavia, questo calcolo presuppone un presupposto che non può essere dato per scontato: che gli acquirenti accetterebbero l’intero aumento.

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Duna House: il rallentamento del mercato potrebbe assorbire parte dello shock

Duna House sostiene che i promotori immobiliari potrebbero avere margini limitati per trasferire l’intero onere fiscale sui clienti, poiché la domanda sta già indebolendosi.

La Banca Nazionale d’Ungheria (MNB) ha rilevato che nel primo trimestre del 2026 le transazioni immobiliari sono diminuite del 18% su base annua.

Il rallentamento è rimasto evidente anche durante l’estate. Duna House ha stimato che ad agosto siano state effettuate solo 8.077 transazioni immobiliari residenziali, il 13,1% in meno rispetto a luglio e il secondo dato mensile più basso del 2026. La stima di mercato della società relativa ad agosto ha inoltre indicato un fatturato inferiore del 29% rispetto al livello registrato un anno prima.

«L’aliquota IVA del 27% rappresenterebbe di per sé un aumento significativo dei costi, ma in un mercato in rallentamento ciò non può essere automaticamente trasferito sui prezzi delle abitazioni», ha affermato Szegő. «Se la domanda non accetta il prezzo più elevato, i costruttori dovranno assorbirne una parte».

L’aumento dell’IVA potrebbe far salire anche i prezzi delle abitazioni di seconda mano?

Esiste tuttavia uno scenario meno favorevole.

Se il divario di prezzo tra i complessi residenziali esenti dall’IVA e i nuovi progetti soggetti all’aliquota del 27% dovesse diventare sufficientemente ampio, i prezzi più elevati delle nuove costruzioni potrebbero influire anche sulle aspettative nel mercato dell’usato. I proprietari di abitazioni esistenti potrebbero cercare di aumentare i prezzi richiesti man mano che le alternative di nuova costruzione diventano più costose.

Ciò non significa che ne deriverebbe automaticamente un aumento del 21% su tutto il mercato. Gli immobili di seconda mano non sono di per sé soggetti alla modifica dell’IVA sugli immobili di nuova costruzione, e i prezzi di vendita effettivi continuano a essere determinati dall’accessibilità economica, dalle condizioni di credito, dall’ubicazione e dalla domanda.

Esiste tuttavia il rischio di un effetto a catena più ampio, in particolare nelle zone in cui gli acquirenti mettono a confronto direttamente gli immobili nuovi e quelli di recente costruzione.

L’aumento dei prezzi potrebbe entrare in conflitto con i limiti previsti dal programma Home Start

Anche un aumento dei prezzi di entità molto minore potrebbe avere conseguenze per gli acquirenti che ricorrono al programma ipotecario sovvenzionato ungherese «Home Start» (Otthon Start).

Il programma offre prestiti fino a 50 milioni di HUF (circa 138.000 euro) a un tasso d’interesse fisso del 3%. Gli appartamenti ammissibili non possono costare più di 100 milioni di HUF (275.000 euro), mentre per le case il limite massimo è fissato a 150 milioni di HUF (413.000 euro). Il prezzo massimo consentito è di 1,5 milioni di HUF al metro quadrato (circa 4.130 euro). I limiti sono descritti in dettaglio sulla pagina del programma «Home Start» del governo ungherese.

Un aumento dei prezzi determinato dall’IVA potrebbe quindi far superare ad alcune abitazioni di nuova costruzione le soglie di ammissibilità del programma, anche se tale aumento fosse ben al di sotto del 21% teorico.

La fine del 2026 sta quindi diventando una scadenza decisiva per i costruttori residenziali ungheresi. Il ritorno dell’IVA al 27% potrebbe esercitare una notevole pressione al rialzo sui prezzi delle nuove costruzioni, ma un mercato immobiliare più debole e sempre più sensibile ai prezzi potrebbe impedire ai costruttori di trasferire semplicemente l’intero onere sugli acquirenti. Ciò che emergerà nel 2027 dipenderà probabilmente tanto dalla domanda e dalle condizioni di finanziamento quanto dall’aliquota fiscale stessa.

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