Cosa influenzerà il mercato immobiliare in Ungheria nel 2026? Spiegato

Mercato immobiliare in Ungheria: Gli esperti di Colliers hanno analizzato da vicino le tendenze più importanti del mercato immobiliare del 2025.

Durante la conferenza stampa, gli esperti senior dell’azienda – Kristóf Tóth (Direttore Associato, Responsabile della Ricerca), Balázs Zelles-Görgey (Direttore, Responsabile dei Mercati dei Capitali), Miklós Ecsődi (Direttore, Responsabile dei Servizi agli Occupanti), Anita Csörgő (Direttore, Responsabile della Vendita al Dettaglio) e Tamás Beck (Direttore, Responsabile dell’Industria) – hanno fornito una panoramica dell’attuale contesto macroeconomico e delle tendenze di investimento, fornendo anche un’analisi approfondita degli sviluppi nei mercati immobiliari degli uffici, della vendita al dettaglio e dell’industria.

Prospettive macroeconomiche per il 2026: dopo un anno lento, potrebbe seguire un’accelerazione?

L’economia ungherese ha sottoperformato le aspettative nel 2025; tuttavia, l’aumento dei consumi e l’incremento dell’attività di investimento potrebbero fornire un solido punto di partenza per la crescita nel 2026. Allo stesso tempo, l’economia continua a navigare in un ambiente caratterizzato dall’incertezza dei mercati internazionali e dall’aumento dei rischi geopolitici, ha sottolineato Kristóf Tóth.

Crescita debole, mercato del lavoro rigido

Secondo il responsabile della ricerca di Colliers, la crescita del PIL ungherese ha raggiunto solo lo 0,4% circa nel 2025, rimanendo chiaramente al di sotto delle aspettative precedenti. Nonostante il rallentamento economico, il mercato del lavoro è rimasto rigido: il tasso di disoccupazione si è attestato al 4,4% nel dicembre 2025, mentre i salari nominali netti sono aumentati del 9,4% nei primi undici mesi dell’anno. I fattori chiave della crescita economica nel 2026 potrebbero includere l’aumento dei salari reali, il rafforzamento dei consumi e l’impatto positivo degli investimenti sull’economia.

Inflazione: Una tendenza al ribasso, ma non priva di rischi

L’ambiente inflazionistico è migliorato significativamente alla fine del 2025. Nel 2026, l’inflazione dovrebbe oscillare tra il 3,0% e il 3,5%; tuttavia, potrebbero emergere nuovi rischi, in particolare legati ai prezzi dell’energia e alla volatilità dei tassi di cambio. Le condizioni monetarie hanno già iniziato ad allentarsi: nell’Eurozona, il tasso di riferimento è stato ridotto al 2,15%, abbassando il costo dei finanziamenti denominati in euro. Si prevede un calo dei tassi di interesse anche in Ungheria, ha osservato Kristóf Tóth.

Energia e industria: I principali fattori di rischio

Le prospettive macroeconomiche sono influenzate in modo significativo dagli sviluppi dei settori energetico e industriale. Sebbene i prezzi del gas naturale europeo abbiano oscillato intorno a 39 euro/MWh all’inizio del 2026, l’Unione Europea dipende sempre più dalle importazioni di GNL, mentre i livelli di stoccaggio del gas rimangono inferiori rispetto all’anno precedente. La produzione industriale è diminuita del 3,5% nei primi undici mesi del 2025, con la produzione di apparecchiature elettriche in calo del 12,3% e la produzione di veicoli in diminuzione del 4,5%. Si prevede che diversi nuovi progetti possano favorire una potenziale inversione di tendenza (ad esempio BYD, BMW, CATL). Tuttavia, nonostante gli ingenti investimenti industriali, l’incertezza della domanda globale e i rischi geopolitici continuano a pesare sulle prospettive.

Il settore delle costruzioni è cresciuto dell’1,6% nei primi undici mesi del 2025, soprattutto grazie agli sviluppi residenziali. Allo stesso tempo, la volatilità degli investimenti pubblici ha continuato a giocare un ruolo decisivo nei livelli di produzione mensili. La crescita dei prezzi alla produzione nel settore edile è stata ampiamente influenzata dal tasso di cambio EUR/HUF e dall’aumento dei salari.

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Punto di svolta nel mercato degli investimenti ungherese: Superato il fondo

Il mercato degli investimenti immobiliari è stato presentato da Balázs Zelles-Görgey (Direttore, Responsabile dei mercati dei capitali), che ha sottolineato come l’anno precedente abbia segnato un vero e proprio punto di svolta. Dopo un anno record e volatile nel 2024, il volume totale degli investimenti nel 2025 ha raggiunto 881 milioni di euro, con un aumento del 117,5% rispetto all’anno precedente.

Gli investitori nazionali hanno continuato a dominare il mercato, rappresentando circa il 64% del volume totale. Gli investitori internazionali sono rimasti cauti, guidati da una combinazione di fattori globali, regionali e locali. L’Ungheria ha attualmente un premio per il rischio Paese più elevato rispetto ai suoi omologhi regionali. Gli investitori core dell’Europa occidentale sono ancora principalmente presenti sul lato delle vendite in tutta la regione CEE.

Per gli investitori nazionali e internazionali, sarebbe fondamentale se gli elevati rendimenti dei titoli di Stato a 10 anni – che fungono da benchmark ‘privo di rischio’ – si traducessero in rendimenti immobiliari commerciali più elevati e in valori di capitale più bassi. Un fenomeno insolito osservato l’anno scorso è stato che i rendimenti prime hanno generato uno spread negativo rispetto al rendimento del 6,94% dei titoli di Stato a 10 anni. Questa situazione si è poi normalizzata, in quanto il rendimento dei titoli di Stato a 10 anni è sceso al 6,5%.

Balázs Zelles-Görgey ha notato che la profondità del mercato rimane limitata, con alcune opportunità che attirano solo uno o due offerenti attivi. Nel 2025, la maggior parte delle transazioni si è concentrata in tre settori: uffici (50,8%), hotel (18,3%) e beni industriali (17,4%).

I rendimenti di prima scelta delle principali classi di attività sono rimasti piatti lo scorso anno e non si prevede alcuna compressione nel 2026. A lungo termine (dopo il 2026), potrebbe verificarsi una modesta compressione dei rendimenti, sostenuta da ulteriori tagli dei tassi d’interesse e dal miglioramento dell’attività degli investitori; tuttavia, le prospettive restano soggette a una notevole incertezza.

Segnali positivi stanno emergendo in alcuni Paesi CEE, in particolare in Polonia e nella Repubblica Ceca, dove i volumi delle transazioni annuali hanno raggiunto i 4,5 miliardi di euro nel 2024. Nella Repubblica Ceca, gli investitori e i fondi nazionali dominano il mercato, mentre in Polonia una base di investitori locali sta iniziando a formarsi solo ora. Circa l’85-90% degli acquirenti rimane straniero, principalmente investitori regionali, compresi gli ungheresi. Secondo il team dei mercati dei capitali di Colliers, si prevede che gli investimenti regionali transfrontalieri continueranno a dominare la regione CEE nel 2026. Questa tendenza potrebbe portare a maggiori afflussi di capitale in Ungheria nel corso dell’anno, a condizione che la situazione dei fondi UE venga risolta e che il contesto economico migliori.

Le strategie di reddito core-plus e difensive potrebbero essere in primo piano, come la vendita al dettaglio di generi alimentari, gli asset logistici di prima qualità con lunghi termini di locazione e gli uffici di alta qualità con solidi covenant con gli inquilini. Gli asset secondari (in particolare gli uffici) potrebbero continuare a offrire rendimenti interessanti, mentre si prevede un’intensificazione delle attività di conversione e riallestimento. A Budapest, gli edifici per uffici ben posizionati potrebbero essere sempre più convertiti in abitazioni o alloggi. Si prevede che le aziende dell’Estremo Oriente rimarranno attive nel segmento logistico e industriale, soprattutto come proprietari-occupanti.

Commercio al dettaglio: L’aumento dei redditi reali e il turismo potrebbero fornire un supporto

Nella sua panoramica sul mercato, Anita Csörgő (Direttore, Responsabile Retail) ha sottolineato che l’aumento dei redditi reali e la crescita del turismo internazionale hanno avuto un impatto positivo sul fatturato del retail.

Il mercato retail in numeri

Tra gennaio e novembre 2025, accanto all’aumento del 4,9% dei salari reali, il volume totale del fatturato al dettaglio è aumentato del 2,6%. La crescita del segmento abbigliamento e calzature è stata inferiore alla media (1,5%), mentre i prodotti di salute e bellezza e l’e-commerce sono stati i principali motori di crescita (5,9% e 7,6%, rispettivamente). Il potere d’acquisto pro capite è salito a 12.323 euro nel 2025, con un aumento del 6,5% rispetto all’anno precedente e superando l’inflazione media del 4,4%, in parte a causa di un tasso di cambio EUR/HUF più forte.

Il turismo internazionale ha sostenuto la spesa al dettaglio, in particolare nei centri storici. In particolare, il numero di pernottamenti di ospiti internazionali è aumentato del 7,5% rispetto all’anno precedente nel 2025.

Vendita al dettaglio in centro

Gli affitti delle vie principali sono aumentati significativamente nel 2025 a causa della forte domanda, in particolare in Váci Street e Fashion Street, dove gli affitti medi per le unità di 100-200 mq hanno raggiunto i 160 euro/mq/mese, e in alcuni casi fino a 200 euro/mq/mese. Questo rappresenta un aumento del 20% rispetto al periodo 2023-2024.

Su Andrássy Avenue sono stati firmati dieci nuovi contratti di locazione, la maggior parte dei quali è prevista per l’apertura entro l’estate del 2026 (tra cui il flagship store Samsonite, Missoni, Longines, WKruk, Massika, un MaxMara in trasferimento e due negozi multimarca di lusso). I tassi di sfitto sono diminuiti ulteriormente, indicando una continua crescita degli affitti. Gli inquilini sono sempre più proattivi nel prolungare i contratti di locazione, spesso con 2-3 anni di anticipo rispetto alla scadenza.

Dopo un 2024 eccezionalmente forte, l’attività F&B si è moderata nel 2025, con gli operatori che si sono concentrati principalmente sui miglioramenti dell’efficienza. Rimane una forte domanda di unità drive-thru fast-food (KFC, Burger King, Starbucks, Simon’s Burger, Bellozzo, Popeye’s). I tassi di sfitto stanno diminuendo anche nelle high street secondarie (Grand Boulevard e le strade che circondano Váci Street), dove si stanno espandendo affittuari orientati ai servizi, marchi di abbigliamento sportivo e rivenditori di moda discount. Tuttavia, l’impatto della regolamentazione Airbnb sugli operatori dell’ospitalità nei Distretti VI-VII rimane incerto.

Parchi al dettaglio

Le modifiche al regolamento Plaza Stop nel settembre 2025 hanno creato una significativa incertezza nel mercato dei parchi commerciali, portando alla sospensione di diversi sviluppi fino alle elezioni parlamentari del 2026. Nonostante ciò, i parchi commerciali rimangono richiesti, in particolare dalle catene di discount e alimentari, dai marchi FMCG e dai fornitori di servizi sanitari e di fitness.

I massimali di margine e le imposte settoriali speciali complicano la pianificazione del business, con conseguenti affitti più bassi e maggiori concessioni da parte dei proprietari. Solo un parco commerciale ha aperto nel 2025 (Dera Park, Szentendre), mentre si prevedono quattro nuovi sviluppi fuori Budapest nel 2026-2027. Gli sviluppi residenziali sostenuti dal programma OtthonStart potrebbero incrementare ulteriormente la domanda di parchi commerciali nelle aree suburbane.

I vantaggi principali dei parchi commerciali rimangono i costi di affitto e di gestione più bassi, i costi di costruzione più bassi, l’efficienza delle operazioni e la resilienza durante le crisi economiche.

Centri commerciali

Alla fine del 2025, a Zugló è stato inaugurato Zenit Corso, con una superficie di 11.000 mq, che opera più come centro di quartiere. Il concept Time Out Market F&B ha aperto con successo nel rinnovato Corvin Palace alla fine del 2025. Attualmente non sono in programma nuovi sviluppi importanti, ad eccezione della riqualificazione completa di Duna Plaza, prevista intorno al 2029, anche se circondata da una notevole incertezza.

In diversi centri commerciali esistenti sono in corso ristrutturazioni di aree di ristoro, mentre proseguono le ristrutturazioni e il riposizionamento degli schemi più vecchi. Il fatturato del commercio al dettaglio ha ristagnato nel 2025, mettendo sotto pressione gli affitti, mentre l’aumento dei costi del lavoro e dell’energia continua a erodere la redditività dei rivenditori.

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Mercato degli uffici: Diminuzione dei posti vacanti e ripresa della domanda

Miklós Ecsődi (Direttore, Responsabile dei Servizi agli Occupanti) ha sottolineato che il calo dei tassi di sfitto e il rafforzamento della domanda caratterizzeranno il mercato degli uffici nel 2025.

Il cambiamento positivo nel mercato degli uffici di Budapest si è riflesso nel calo dei tassi di posti vacanti, oltre all’aumento dell’assorbimento netto e dell’assorbimento netto. Lo stock totale di uffici è attualmente di 4,46 milioni di mq, mentre il tasso medio di posti vacanti è sceso al 12,5%. Il tasso di posti vacanti nell’offerta di uffici puramente speculativi è attualmente del 15,9%.

L’assorbimento netto ha superato i 217.000 mq nel 2025, con un aumento di oltre il 14% rispetto all’anno precedente. La crescita della domanda si è concentrata principalmente su edifici di qualità superiore, con certificazione verde e in posizioni favorevoli.

Gli affitti sono rimasti sostanzialmente stabili: gli affitti di prima categoria si attestano a 25,5 euro/mq/mese, mentre gli affitti medi degli edifici di Classe A sono di 17,1 euro/mq/mese.

L’offerta rimane limitata, con uno sviluppo speculativo limitato previsto fino al 2028, a sostegno dell’equilibrio del mercato nel medio termine. Secondo Colliers, il mercato degli uffici nel 2026 continuerà ad essere caratterizzato da una domanda orientata alla qualità, da una nuova offerta limitata e da un processo decisionale prudente da parte dei locatari.

I tassi di posti vacanti sono quindi su una traiettoria discendente, mentre la domanda netta e l’assorbimento netto sono aumentati di anno in anno. I posti vacanti speculativi inferiori alla media si osservano nei seguenti sottomercati e categorie: CBD, Buda Centrale, Buda Nord, Buda Sud, Váci Corridor, edifici con certificazione verde, uffici di Classe A ed edifici più giovani di 10 anni.

Il totale delle realizzazioni di uffici speculativi nel 2024-2025 ammonta a 80.730 mq, di cui 26.029 mq (32,2%) rimangono vacanti alla fine del 2025.

Il volume totale delle transazioni a Budapest è aumentato dello 0,7% rispetto all’anno precedente nel 2025, soprattutto grazie alle transazioni occupate dai proprietari nel settore pubblico (Dürer Park). L’acquisizione netta ha rappresentato il 43% della domanda totale, 5 punti percentuali in più rispetto al 2024.

La pipeline di uffici speculativi rimane estremamente limitata, per un totale di 138.900 mq, di cui 47.906 mq dovrebbero essere consegnati entro la fine del 2026. L’avversione al rischio si riflette chiaramente nel fatto che l’89% degli sviluppi si concentra lungo il corridoio degli uffici di Váci Road.

Mercato immobiliare industriale in Ungheria: Quasi la metà dell’attività di locazione si è svolta nel 4° trimestre

L’ultimo trimestre del 2025 ha coronato un anno altrimenti forte. In questo periodo è stata registrata un’attività di leasing eccezionalmente elevata, con il 45% dell’acquisizione netta annuale realizzata nel quarto trimestre, ha evidenziato Tamás Beck (Direttore, Responsabile del settore industriale).

Da questo punto di vista, la forza complessiva della domanda nel mercato immobiliare industriale e logistico ungherese nel 2025 diventa ancora più notevole. L’acquisizione netta è aumentata in modo significativo a livello nazionale, mentre le nuove realizzazioni hanno fatto salire i tassi di sfitto a Budapest. Lo stock industriale-logistico totale a Budapest ha superato i 4 milioni di mq, mentre l’assorbimento netto è salito a quasi 448.000 mq.

Lo stock totale di I&L è attualmente di 4,082 milioni di mq a Budapest e di 2,050 milioni di mq nei mercati regionali. I tassi di sfitto complessivi sono del 12,8% a Budapest e dell’8,6% nelle località regionali, con un aumento di quasi 5 e 2 punti percentuali, rispettivamente, rispetto alla fine dell’anno precedente.

Nel 2025, a Budapest sono state concluse dodici nuove transazioni di locazione superiori a 10.000 mq ciascuna, per un totale di 238.160 mq.

Tamás Beck ha anche osservato che, mentre gli investimenti industriali nazionali si sono concentrati in gran parte sul settore automobilistico negli ultimi decenni, le aspettative che gli ecosistemi di fornitori avrebbero generato diverse centinaia di migliaia di metri quadrati di domanda aggiuntiva non si sono pienamente concretizzate. Molti produttori hanno optato per soluzioni logistiche just-in-time con tempi di consegna rapidi o hanno integrato i fornitori direttamente nei loro siti produttivi. Di conseguenza, la domanda speculativa prevista non è emersa o si è concretizzata solo parzialmente intorno agli stabilimenti automobilistici.

Le realizzazioni industriali totali hanno raggiunto esattamente 476.794 mq nel 2025, con il 37% consegnato sfitto. Di questo volume, il 69% è stato completato a Budapest e il 31% nei mercati regionali. Solo il 10,5% delle realizzazioni regionali è avvenuto nell’Ungheria occidentale. In un contesto nord-sud, gli sviluppi industriali-logistici si sono concentrati nella parte settentrionale del Paese (a nord delle autostrade M7 e M3), mentre in un confronto est-ovest rispetto al Danubio, una quota significativa di sviluppi ha avuto luogo nell’Ungheria orientale.

La pipeline di sviluppo totale conosciuta ammonta a 551.458 mq, di cui il 43% è preaffittato (Budapest: 300.681 mq con il 53% di preaffitto; mercati regionali: 250.777 mq con il 60% di preaffitto). La pipeline è dominata da sviluppi big-box, con una quota minore di logistica urbana e progetti di piccole unità.

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