I prezzi degli immobili sul lago Velence sfidano il cambiamento climatico, ma potranno rimanere alti per sempre?
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Il lago Velence, il terzo lago naturale più grande dell’Ungheria e una delle destinazioni ricreative più popolari del Paese, si trova ancora una volta ad affrontare un’estate critica. La prolungata siccità, gli elevati tassi di evaporazione e la mancanza di una strategia a lungo termine per il rifornimento idrico hanno portato i livelli dell’acqua a minimi preoccupanti.
Il calo dei livelli dell’acqua solleva interrogativi sul futuro del lago
In alcune zone, i visitatori sono ora accolti da uno scenario che ricorda una palude in via di prosciugamento piuttosto che una vivace meta turistica. Gli esperti ambientali hanno ripetutamente avvertito che, in assenza di un intervento deciso, le condizioni ecologiche del lago potrebbero deteriorarsi ulteriormente, minacciando il turismo, la biodiversità e le prospettive a lungo termine dell’intera regione.
Poiché il fascino della vita in riva al lago costituisce tradizionalmente il fondamento dei valori immobiliari locali, sorge spontanea una domanda: gli acquirenti stanno iniziando a tenere conto dei rischi ambientali nei prezzi? Per ora, la risposta sembra essere negativa.
I prezzi degli immobili rimangono sorprendentemente stabili
Secondo gli esperti del settore immobiliare, non vi sono segni evidenti di panico né tra gli acquirenti né tra i venditori. La maggior parte degli operatori di mercato continua a considerare i problemi del lago come temporanei piuttosto che permanenti, scrive Pénzcentrum.
Péter Futó, capo analista di Zenga, afferma che il mercato immobiliare del Lago di Velence ha beneficiato di diverse tendenze favorevoli nell’ultimo decennio. L’area ha tratto vantaggio dall’espansione verso l’esterno dell’area metropolitana di Budapest, dall’aumento del turismo interno e dalla domanda costante di abitazioni in riva al lago.
Nonostante i ripetuti episodi di livelli idrici estremamente bassi, egli afferma che i prezzi richiesti non hanno subito alcuna correzione drastica. Gli attuali prezzi medi di vendita rimangono elevati in tutti gli insediamenti lungo le rive del lago:
- Velence: circa 950.000 HUF al metro quadrato (circa 2.700 EUR)
- Gárdony: circa 850.000 HUF al metro quadrato (2.400 EUR)
- Sukoró: circa 850.000 HUF al metro quadrato
- Pákozd: circa 650.000 HUF al metro quadrato (1.835 EUR)
Questi dati suggeriscono che le preoccupazioni relative al futuro ambientale del lago non si siano ancora tradotte in sconti sostanziali. Gli analisti ritengono che molti acquirenti continuino a ritenere che le soluzioni di gestione delle acque finiranno per ripristinare lo stato del lago, preservandone il ruolo di una delle più importanti aree ricreative nelle vicinanze di Budapest.
Tuttavia, Futó avverte che, se i livelli dell’acqua dovessero rimanere persistentemente bassi, il sentiment degli investitori potrebbe iniziare a cambiare. Gli acquirenti di case vacanza e gli investitori nel settore degli affitti a breve termine potrebbero diventare sempre più cauti, con potenziali ripercussioni sui prezzi nei prossimi anni.
Più di una semplice destinazione turistica
Gli esperti di Otthon Centrum sostengono che il lago di Velence si sia evoluto ben oltre il tradizionale mercato turistico. Grazie agli eccellenti collegamenti autostradali e ferroviari, molti residenti si recano quotidianamente a Budapest per motivi di lavoro, trasformando l’area in un mercato ibrido che combina la domanda di alloggi permanenti con l’uso ricreativo.
L’azienda stima che le abitazioni situate intorno al lago presentino in genere un sovrapprezzo di circa il 50% rispetto a immobili simili in altre zone della regione circostante. Le abitazioni affacciate direttamente sul lago possono raggiungere prezzi fino al doppio rispetto a immobili comparabili situati nell’entroterra. Il crescente ruolo residenziale dell’area potrebbe rivelarsi fondamentale per sostenere i prezzi.
Negli ultimi anni, un numero crescente di residenti di Budapest si è trasferito nelle comunità del Lago di Velence, attratto dalla prospettiva di uno stile di vita più tranquillo pur mantenendo l’accesso alla capitale. Questa tendenza ha subito un’accelerazione durante la pandemia di Covid-19 e da allora è proseguita.
Ciononostante, sono emersi segnali di maggiore cautela. I margini di negoziazione si sono leggermente ampliati, con gli acquirenti che ora ottengono sconti medi pari a circa il 12%, solo leggermente superiori alla media nazionale. Gli immobili rimangono inoltre sul mercato più a lungo, con tempi di vendita che superano i 200 giorni, sebbene ciò sia ancora sostanzialmente in linea con altre località ungheresi situate in riva all’acqua.
Otthon Centrum rileva che il lago Velence sta gradualmente perdendo terreno nella competizione con il lago Balaton. I prezzi medi intorno al lago Velence si attestano attualmente a circa 580.000 HUF al metro quadrato (1.640 EUR), circa il 12,5% al di sotto della media del Balaton. Tra il 2016 e il 2022, tuttavia, il lago Velence ha spesso superato il Balaton in termini di prezzi.
Qualora la situazione ecologica dovesse peggiorare ulteriormente, tale divario potrebbe ampliarsi.
La domanda di abitazioni a prezzi accessibili rimane forte
Secondo OTP Ingatlanpont, la domanda non è venuta meno nonostante le preoccupazioni relative al turismo. La regione si è adattata sotto alcuni aspetti. Mentre il turismo balneare tradizionale ha subito un calo, il ciclismo, l’escursionismo e le attività ricreative del fine settimana continuano ad attrarre visitatori. Negli ultimi anni sono inoltre emersi nuovi ristoranti e strutture ricettive di fascia alta.
Csaba Komádi, direttore regionale di OTP Ingatlanpont, afferma che il mercato locale rimane fortemente segmentato. Le abitazioni di nuova costruzione in località di pregio come Sukoró possono raggiungere prezzi fino a 1,5 milioni di HUF al metro quadrato (4.235 EUR), mentre altrove gli immobili di nuova costruzione costano generalmente circa 1,1 milioni di HUF al metro quadrato (3.100 EUR).
Le abitazioni di seconda mano ben tenute vengono solitamente vendute a prezzi compresi tra 950.000 e 1,2 milioni di HUF al metro quadrato (tra 2.700 e 3.400 EUR), mentre anche gli immobili di categoria inferiore superano spesso gli 800.000 HUF al metro quadrato (2.260 euro). Gli immobili con un prezzo inferiore a 60 milioni di HUF (circa 169.400 euro) rimangono particolarmente ricercati e possono essere venduti nel giro di pochi giorni se il prezzo è realistico. Al contrario, le abitazioni di fascia alta possono rimanere sul mercato da otto a diciotto mesi.
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Le banche potrebbero eventualmente inasprire le condizioni di concessione dei prestiti?
Per il momento, gli istituti di credito non trattano gli immobili sul Lago Velence in modo diverso rispetto a quelli situati in altre località turistiche. József Argyelán, capo analista di Bankmonitor, afferma che al momento non vi sono indicazioni che le banche stiano imponendo condizioni ipotecarie più rigorose a causa di preoccupazioni ambientali.
Tuttavia, avverte che la situazione potrebbe cambiare qualora il deterioramento delle condizioni iniziasse a incidere sul valore degli immobili, sulla liquidità del mercato e sulla domanda degli acquirenti. Le banche tengono conto non solo del valore attuale di un immobile, ma anche della facilità con cui potrebbe essere venduto in futuro. Se le abitazioni situate intorno al lago dovessero diventare meno attraenti per gli acquirenti, gli istituti di credito potrebbero reagire richiedendo caparre più consistenti o attribuendo valutazioni inferiori.
Per il momento, tuttavia, il mercato sembra adottare un atteggiamento attendista. Le sfide ecologiche che il lago Velence si trova ad affrontare stanno diventando sempre più difficili da ignorare, ma il suo ruolo sia come zona residenziale per i pendolari sia come destinazione per il tempo libero continua a sostenere uno dei mercati immobiliari lacustri più resilienti dell’Ungheria.