I prezzi delle case in Ungheria registrano il primo calo in quattro anni: il boom immobiliare sta finalmente rallentando?

I prezzi delle case in Ungheria sono scesi dell’1,4% nel secondo trimestre del 2026, segnando il primo calo trimestrale dalla fine del 2022 e il calo più marcato tra i paesi europei. I prezzi rimangono comunque superiori del 10,2% rispetto a un anno fa, ma il rallentamento della domanda e gli aumenti più moderati degli affitti suggeriscono che il mercato stia perdendo slancio.

Il mercato immobiliare ungherese ha subito una svolta inaspettata, con i prezzi degli immobili residenziali in calo per la prima volta in oltre tre anni. Secondo i dati più recenti di Eurostat, i prezzi sono scesi dell’1,4% tra il primo e il secondo trimestre del 2026, registrando il calo trimestrale più consistente tra i paesi europei oggetto dell’indagine.

Tale calo segna un cambiamento significativo dopo anni di rapida crescita dei prezzi che avevano collocato l’Ungheria tra i mercati immobiliari con le migliori performance in Europa.

La Francia è stato l’unico altro Paese a registrare un calo trimestrale, con i prezzi delle abitazioni in calo dello 0,8%. Altrove, i prezzi hanno continuato a salire, con la Lituania in testa, dove gli immobili residenziali sono diventati più costosi del 5% in soli tre mesi. Anche la Bulgaria e la Romania hanno registrato aumenti sostanziali, rispettivamente del 4,5% e del 4,4%.

Nonostante il recente calo, il mercato immobiliare ungherese risulta ancora notevolmente più costoso rispetto a un anno fa.

La crescita annuale dei prezzi delle abitazioni subisce un brusco rallentamento

Nel secondo trimestre del 2026, i prezzi degli immobili residenziali ungheresi erano ancora superiori del 10,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si trattava di un valore più che doppio rispetto alla media dell’Unione Europea, pari al 4,7%. Tuttavia, l’incremento annuale rappresenta un notevole rallentamento rispetto alla crescita superiore al 20% registrata verso la fine del 2025.

Di conseguenza, l’Ungheria è scivolata dalla fascia alta dei mercati immobiliari europei alla metà della classifica. Solo otto paesi hanno registrato aumenti annuali dei prezzi più rapidi rispetto all’Ungheria. I dati più recenti suggeriscono che il forte slancio al rialzo del mercato si stia attenuando, sebbene il calo trimestrale di per sé non sia sufficiente a stabilire se sia in atto un calo sostenuto dei prezzi.

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Il programma «Home Start» ha alimentato il boom immobiliare?

Secondo Dávid Valkó, capo analista di OTP Ingatlanpont, uno degli sviluppi più significativi nel mercato immobiliare ungherese negli ultimi anni è stato il lancio, nel settembre 2025, del programma di mutui agevolati «Home Start». Il programma offre agli acquirenti idonei un tasso di interesse fisso del 3%, aiutando alcune famiglie a finanziare la loro prima casa.

Valkó ha dichiarato a Telex che il programma ha innescato un primo picco della domanda nell’autunno del 2025, seguito da un’altra ondata, di minore entità, all’inizio del 2026. L’interesse per l’acquisto di immobili è poi diminuito sensibilmente durante i mesi primaverili.

La tempistica suggerisce che il programma abbia contribuito a stimolare la domanda, sebbene i soli dati più recenti di Eurostat non consentano di stabilire in che misura l’andamento dei prezzi sia stato determinato dall’iniziativa.

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I canoni di locazione stanno aumentando più lentamente rispetto ai prezzi delle abitazioni

Un altro dato degno di nota è il crescente divario tra il costo di acquisto di un’abitazione e quello dell’affitto. Mentre nel secondo trimestre i prezzi delle case sono rimasti superiori del 10,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, gli affitti sono aumentati solo del 4,2% in termini reali, al netto dell’inflazione.

Anche il programma «Home Start» potrebbe contribuire a questa differenza. Poiché gli acquirenti idonei possono accedere a mutui ipotecari a un tasso d’interesse fisso del 3%, alcune famiglie potrebbero trovare più vantaggioso acquistare un immobile piuttosto che continuare ad affittarlo. Se un numero maggiore di persone passasse dall’affitto alla proprietà, la domanda di immobili in affitto potrebbe indebolirsi, frenando l’aumento degli affitti.