La verità poco nota sul “visto d’oro” ungherese — e perché gli acquirenti stranieri in realtà non ne hanno bisogno

Un articolo di Emese Széll, consulente immobiliare privato per clienti premium in Ungheria, pubblicato su Daily News Hungary

Se seguite le notizie sul mercato immobiliare internazionale, avrete probabilmente letto che l’Ungheriaha “riaperto il proprio visto d’oro” nel 2024 — una mossa insolita in un momento in cui il resto d’Europa stava silenziosamente chiudendo le porte al permesso di soggiorno tramite investimento. A distanza di due anni, l’aspetto più interessante non è tanto il fatto che l’Ungheria abbia aperto le porte, quanto piuttosto il numero esiguo di persone che ne hanno approfittato — e il motivo per cui ciò non ha praticamente alcuna importanza per chiunque desideri semplicemente possedere una bella casa a Budapest.

Permettetemi di spiegarvi cosa è realmente accaduto e cosa ciò significhi per voi, in qualità di acquirenti stranieri, oggi.

Cosa prometteva il programma del “visto d’oro”

Il permesso di soggiorno per investitori ospiti in Ungheria — il vendégbefektetői tartózkodási engedély — è stato istituito dalla Legge XC del 2023 ed è stato reso disponibile ai richiedenti il 1° luglio 2024. Sulla carta, si tratta di uno dei permessi di soggiorno più generosi d’Europa: valido per dieci anni, rinnovabile per altri dieci, senza requisiti di soggiorno minimo, con possibilità di ricongiungimento familiare per coniuge, figli e persino genitori, diritto al lavoro e alla gestione di un’attività imprenditoriale, nonché libertà di circolazione nell’area Schengen per 90 giorni ogni 180.

L’investimento richiesto si è progressivamente ridotto a due percorsi realistici: almeno 250.000 euro in quote di un fondo di investimento immobiliare ungherese (registrato presso la Banca Nazionale d’Ungheria, da detenere per cinque anni), oppure una donazione di 1.000.000 di euro a un istituto di istruzione superiore. Una terza opzione — l’acquisto diretto di un immobile residenziale del valore di 500.000 euro — era stata inserita nella legge ma è stata silenziosamente rimossa a metà gennaio 2025, prima che un solo richiedente potesse mai avvalersene.

Cosa è realmente accaduto

I numeri parlano da soli. Entro la seconda metà del 2025, circa 273 persone avevano avviato l’iter e solo circa 78 avevano ottenuto il permesso — raccogliendo circa 19,5 milioni di euro per il Paese nel suo primo anno. Per contestualizzare il dato, il precedente programma ungherese di residenza tramite obbligazioni, in vigore dal 2013 al 2017, ha gestito circa 20.000 cittadini stranieri. Il nuovo programma rappresenta una frazione minima di tale cifra.

Perché così poco clamore? Non per mancanza di interesse verso l’Ungheria: le ragioni sono di natura strutturale:

✦ Un canale molto ristretto. Solo due gestori di fondi sono mai stati autorizzati a vendere le quote di investimento, per cui per mesi, di fatto, non era disponibile alcun prodotto conforme da acquistare.

✦ Commissioni di intermediazione elevate. I broker addebitavano in genere 25–35 milioni di HUF per cliente, un sovrapprezzo notevole su un investimento di 250.000 euro.

✦ Sanzioni e ostacoli bancari. Le norme dell’UE relative alla guerra tra Russia e Ucraina hanno escluso gran parte dei potenziali richiedenti e reso estremamente difficile trasferire il capitale richiesto su conti nell’UE. A ciò si sono aggiunti controlli sempre più rigorosi in materia di KYC, antiriciclaggio e provenienza dei fondi.

Nulla di tutto ciò riflette una debolezza del mercato immobiliare ungherese in sé. Riflette piuttosto un programma che era strutturalmente limitato sin dall’inizio.

L’Ungheria nel panorama europeo

Vale la pena ricordare che l’Ungheria rappresenta l’eccezione, non la regola. La Spagna ha abolito il proprio «visto d’oro» nel 2025; il Portogallo ha eliminato il percorso immobiliare già nel 2023; l’Irlanda e il Regno Unito hanno chiuso i propri programmi rispettivamente nel 2023 e nel 2022; la Grecia ha innalzato notevolmente le proprie soglie. Le critiche ricorrenti — secondo cui questi programmi gonfiano i prezzi immobiliari locali e sollevano preoccupazioni in materia di sicurezza e riciclaggio di denaro — sono proprio le pressioni che hanno plasmato il programma ungherese, cauto e, in definitiva, poco utilizzato.

L’aspetto che sfugge alla maggior parte dei lettori: non ne avete bisogno

Ecco il punto che più desidero che i lettori internazionali colgano. Non è necessario il visto d’oro per possedere un immobile in Ungheria.

I cittadini non appartenenti all’UE o al SEE possono acquistare praticamente qualsiasi immobile residenziale tramite un semplice permesso di acquisto rilasciato dall’ufficio governativo competente ai sensi del Decreto governativo 251/2014. Il termine di elaborazione previsto dalla legge è di 45 giorni e il permesso viene concesso a meno che l’acquisto non leda un interesse pubblico specifico. I cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera non ne hanno nemmeno bisogno. Oltre al prezzo di acquisto, l’acquirente dovrebbe tenere conto dell’imposta di trasferimento del 4% e, realisticamente, di un totale di tasse e spese pari al 6–9% prima di qualsiasi intervento di ristrutturazione.

Se il vostro obiettivo è la residenza piuttosto che la semplice proprietà, esistono percorsi più stabili e trasparenti rispetto al programma per investitori — in particolare la Carta blu UE per i professionisti altamente qualificati (soglia salariale lorda per il 2026 pari a 1.001.048 HUF al mese), altri permessi basati sull’occupazione e la costituzione di società, sostenuti dall’aliquota fiscale sulle società ungherese del 9%, la più bassa dell’UE.

In altre parole: il tanto pubblicizzato «visto d’oro» è, per la maggior parte degli acquirenti, un diversivo. Le porte che contano sono spalancate.

Perché gli immobili di pregio a Budapest continuano a rappresentare un investimento sensato

Budapest offre una combinazione rara: un patrimonio architettonico di inizio secolo, una qualità della vita davvero elevata, una posizione nell’Europa centrale (Vienna dista circa due ore e mezza) e prezzi che rimangono attraenti rispetto alle capitali dell’Europa occidentale. La domanda di appartamenti d’epoca di pregio, abitazioni affacciate sul Danubio, attici panoramici e ville in zone residenziali verdeggianti è costante.

Il cuore di pregio della città è ben definito: il V distretto (Belváros-Lipótváros, nei pressi del Parlamento — il distretto più costoso), il I distretto (il Quartiere del Castello e Víziváros) e le colline di Buda dei distretti II e XII (Rózsadomb, Pasarét, Svábhegy).

Anche il contesto di mercato è rilevante. Nel 2025 l’Ungheria ha registrato la crescita nominale dei prezzi delle abitazioni più elevata dell’UE — la Banca Nazionale ha segnalato che nel terzo trimestre la crescita annuale a Budapest ha subito un’accelerazione, raggiungendo quasi il 30%. Gli immobili di pregio nei quartieri più esclusivi vengono generalmente venduti a un prezzo compreso tra circa 1,9 e 2,8 milioni di HUF al metro quadrato, mentre gli appartamenti con vista sul Danubio o adiacenti al Parlamento superano occasionalmente i 3 milioni. Dopo un anno così forte, il 2026 sembra destinato a rappresentare una fase più equilibrata, sensibile ai prezzi e di stabilizzazione — il che, secondo la mia esperienza, è esattamente il momento in cui gli acquirenti più accorti ottengono i migliori risultati, poiché il valore premia ancora una volta la pazienza e la buona consulenza piuttosto che la speculazione.

Per gli investitori è opportuno tenere presenti due norme relative al mercato degli affitti: dal 1° gennaio 2026 nel V Distretto saranno vietati i nuovi affitti a breve termine, mentre una moratoria più ampia su Airbnb resterà in vigore fino alla fine del 2026.

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Altreinformazioni utili pergli acquirenti

Una tendenza generale nei mercati immobiliari internazionali di fascia alta è che la quota delle transazioni fuori mercato — operazioni concluse senza annuncio pubblico — continui ad aumentare, trainata principalmente dalla richiesta di discrezione da parte di acquirenti e venditori. Lo stesso andamento è riscontrabile nel segmento di fascia alta ungherese: alcune delle più belle ville di Buda, eleganti residenze situate nelle zone verdi e eccezionali appartamenti nel centro città non compaiono mai sui portali pubblici per questo motivo, ma vengono invece trattate attraverso canali privati.

Gli acquirenti stranieri dovrebbero inoltre essere consapevoli del fatto che l’ingresso in un nuovo mercato rappresenta un processo complesso: la lingua, le procedure legali, la fiscalità e le consuetudini negoziali possono differire da quelle a cui sono abituati. Una comprensione approfondita del contesto giuridico e fiscale locale è essenziale per il buon esito di una transazione.

Infine: in una transazione di alto valore, la discrezione non è un lusso, ma un requisito fondamentale. Un acquisto ben strutturato dovrebbe tutelare non solo l’immobile, ma anche il tempo, la reputazione, la privacy e la posizione negoziale dell’acquirente.

In conclusione

Il «visto d’oro» ungherese potrà anche aver subito una battuta d’arresto, ma l’Ungheria stessa non si è fermata. Per l’acquirente internazionale che desidera una dimora sicura in Europa, un bene da portafoglio che mantenga il proprio valore o una residenza tranquilla nel cuore dell’Europa centrale, le opportunità sono concrete e, cosa fondamentale, accessibili senza ricorrere ad alcun programma di investimento.

Emese Széll, esperta del mercato immobiliare di prestigio ungherese premiumingatlanok.com

Il presente articolo è destinato a fornire informazioni generali di carattere economico e di mercato.

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