我在之前的文章中探讨过：为何在匈牙利购房无需“黄金签证”；布达佩斯的哪些区域构成了首都的高端房产市场；以及如何购置被视为“炫耀性资产”的低调住宅。而读者最常问我的问题则更为务实：好吧，但房产购买的具体流程究竟是怎样的？

专为《匈牙利每日新闻》读者撰写的特约文章——作者： Széll Emese，常驻匈牙利的顶级客户私人房地产顾问

本文将详细介绍从首次报价、交房到产权登记的全过程。本文不仅限于布达佩斯：无论房产是多瑙河畔的公寓、巴拉顿湖畔的别墅，还是乡间庄园，文中所述的法律机制在全国范围内均适用。

在匈牙利购房既不算特别困难，也不算新奇，但它遵循着独特的流程和法律逻辑。 能否确保购房过程顺畅且准备充分，几乎完全取决于首次大额资金转移之前做出的几个关键决策：由谁代表买方、资金存放于何处、最新的土地登记簿摘录显示了什么、现有负担将如何解除，以及每份文件从何时起在实践中开始保护买方的权益。

要约：即便是第一份文件也至关重要

该流程通常始于购房要约。虽然这可能是一份简短的、甚至仅有一页的文件，但若认为除买卖协议以外的任何文件均不产生法律后果，这种想法是不明智的。 文件的内容始终至关重要：购房价款、付款期限、要约的约束力以及任何担保安排，即使在此阶段也可能产生法律义务。

通过房产中介购房时，可能会签署一份简短的预订或保留协议，并支付相当于购房价1%至2%的定金。其目的是在进行初步法律审查期间，将该房产从市场上撤下。 然而，这并非一份受详细法规约束的独立法律文书，因此该文件必须明确说明何时可退还定金、何时卖方可予以保留，以及若尽职调查发现法律问题时将如何处理，这一点尤为重要。

在实践中，我认为最稳妥的做法是在这一早期阶段将定金金额控制在适度范围内，由买方的律师审核文件，并在可能的情况下，将定金支付至律师的托管账户，而非直接支付给卖方。

聘请律师既非可有可无，也非走过场

在匈牙利，房地产买卖协议必须以书面形式订立。该文件若要作为土地登记处办理所有权登记的依据，必须是经律师协会注册的律师或法律顾问副署的私文书，或是经公证的公证书；在土地登记程序中，必须由律师代理。 所有权并非仅在签署时转移，而是在土地登记处完成登记后才转移。因此，律师并非仅仅将其他地方达成的协议“形式化”处理：他们设计交易的法律架构，并将其贯彻执行直至完成。

选择律师时，独立性至关重要。由买方委任的律师能最好地保护买方的利益，尽管由双方共同接受的真正中立的律师也能发挥良好作用。 不过，必须从一开始就明确律师代表谁、将进行何种尽职调查，以及哪些问题——例如房产的技术状况或税务结构——需要另行聘请专家处理。

许多国际买家惊讶地发现，在匈牙利，标准的现金购房交易并非由民法公证人办理——这与他们在某些西欧法律体系中习惯的做法不同。律师是整个流程的核心人物。公证人最常参与银行融资、可强制执行的承诺以及某些授权书的认证工作。

购房交易也可在买方未亲自到场的情况下完成，但任何在国外签署的授权书的格式，必须在签署前与匈牙利律师达成一致。 根据原籍国不同，可能需要提供海牙认证、外交认证或依据国际公约获得的豁免。根据现行制度，在房地产交易中使用境外签发的授权书可能还涉及额外的电子认证和公证要求，因此不应拖到最后一刻才办理。

土地登记簿摘录：仔细阅读，再仔细阅读一遍

任何严肃的购房交易都应从一份最新的土地登记簿摘录开始。该文件载明了房产的官方法律描述、所有者身份及其持股比例，以及针对该房产登记的权利和负担，包括抵押、强制执行权、用益权、转让及设定负担的禁止性规定，以及待决诉讼。

在管理得当的交易中，不仅要在初步尽职调查期间核查当前状况，而且在合同签署并备案之前还应再次核查。这并非出于对卖方的怀疑。土地登记系统是一个动态系统，新的申请、负担或强制执行措施可能在短短几天内出现。

边注（széljegy）值得特别关注。它表明有关该房产的申请或其他备案已提交，且正在等待裁定。一般而言，申请的裁定依据提交时间的优先顺序进行，因此必须始终理解任何较早边注的实质内容。 并非每条边注都意味着存在问题，但它可能反映了其他买方、银行、执达员或公共机构提出的索赔。

这同样适用于用益权。用益权并不必然阻碍购房，但如果未从登记簿中注销，则可能继续约束新业主。因此，买方不仅需要了解土地登记簿摘录中的内容，还需明确每项负担将在何时、依据何种文件以及在何种财务条件下予以解除。

对于独栋住宅、别墅或乡间庄园，还应将地籍图和房产的实际状况与土地登记摘录进行比对。未经许可建造的扩建部分、未登记的附属建筑或地块边界的不一致，日后可能会导致融资、保险和转售方面的问题。

初步协议、定金和预付款：三个独立的问题

预备协议并非每笔购房交易中都必不可少的环节。然而，当在签订最终合同前仍需解决重要事项时，例如解除抵押贷款、获得银行融资或为非欧盟买家办理购房许可等，预备协议便显得十分有用。 需要记住的是，初步协议不仅仅是一份意向声明：一旦签订，它便会产生具有法律约束力的义务。

定金与预付款的区别是匈牙利房地产法中最常被误解的要点之一。定金是确保合同履行的保证金。只有当协议中明确该目的时，该款项才作为定金发挥作用。 如果因买方责任导致合同未能履行，买方可能丧失定金；如果因卖方责任导致合同未能履行，卖方必须退还所收定金的两倍。如果双方均无责任，或双方均有责任，则定金应予退还。 相比之下，预付款仅仅是提前支付的购房价款的一部分，其本身并不附带上述违约责任制度。

实践中，通常以购房价款的10%左右作为定金，但该比例并非法律强制规定。对于高价值的优质房产，或当重要条件尚不明确时，支付较低的定金也是合理的。

对于外国买家而言，合同中明确规定融资、收购许可及任何优先购买权的后果尤为重要。不能仅凭假设认为，若银行最终拒绝发放贷款或主管部门未批准许可，定金就会自动退还。合同必须明确规定由哪一方承担这些风险。

最安全的安排是将定金及较大额度的购房款分期款项存入律师的托管账户。 托管协议应明确规定：在向卖方或卖方银行释放资金之前，必须提供哪些文件、必须已颁布哪些官方决定，或者必须满足哪些解除产权负担的条件。

合同的真正目的：确定付款顺序和风险分配

一份起草得当的买卖协议不仅包含房产地址和购买价格，还确定了交易各步骤的执行顺序，以及各方何时承担实际风险。

除其他事项外，该协议必须明确规定付款时间表、使用货币、汇率转换及银行费用的处理方式、未偿还抵押贷款的清偿方式、卖方提交登记同意书的交付、交房条件、公用事业费用的结算以及延误的后果。

在跨境交易中，汇率风险同样不容忽视。如果购房价款以福林计价，但买方持有的资金为欧元或其他货币，即使汇率仅波动几个百分点，也可能造成实质性影响。因此，合同还应明确规定应将何种金额记入哪个账户，以及具体截止日期。

卖方通常在合同签订时签署所有权登记同意书，但该文件由律师代为保管。只有在付款及合同规定的其他条件均已履行后，律师才会提交或使用该文件。此举既保护了卖方，也保护了买方。

所有权保留与买方的权利：如何保障买方的权益

如果购房款需分期支付，卖方通常会在全额付清前保留所有权。此时，买方不仅受到已签署合同的保护，还因与所有权保留相关的买方权利已在土地登记簿中登记而获得保障。

根据现行制度，一旦买方权利完成登记，土地登记处将暂停对该房产后续申请的裁决，直至买方所有权登记申请获得裁决为止，但该暂停期限自买方权利登记申请提交之日起不得超过六个月。 这有助于维护买方的优先权，并实质性地降低了卖方在此期间将房产出售给他人或对其设定进一步负担的风险。

边注与买方权利并非同一概念。边注仅表明申请正在审理中；而经登记的买方权利则提供由法规规范的更具体的保护。如果预计支付购房款的时间将超过六个月，则必须据此相应地设计交易结构，并格外谨慎。

非欧盟买家：购房许可是时间表的一部分

欧盟及欧洲经济区成员国的公民，以及根据国际条约享有同等待遇的国家（包括瑞士）的公民，在购买不属于农业用地或林业用地的房产时，就许可目的而言不被视为外国买家。

一般而言，第三国国民需向房产所在地具有管辖权的布达佩斯或县政府办公室申请许可。该程序的法定期限为45天，目前的办理费用为每处房产50,000匈牙利福林。

实际上，这通常是一个可控且可预见的行政步骤，但不应将其视为单纯的走过场。文件缺失、与主管部门的必要磋商或案件的特殊情况都可能导致整个交易周期延长。

因此，合同应将获得许可明确列为一项条件。合同还应规定，若主管部门拒绝颁发许可，已支付款项的处理方式，以及付款和交房期限可延长多久。

市政优先购买权与地方法规

2025年通过的关于保护地方特色立法，在匈牙利房地产交易中引入了一项新的审查环节。根据该法案，市政当局可在地方条例中制定各种法律保护措施，包括优先购买权、设立注册地址的条件，或要求新迁入者缴纳的定居费。

这并非一项自动适用于全国的限制措施：仅在相关市镇已通过此类法令的情况下才适用。该规定也并非专门针对外国公民。该法案以“新来者”的概念为出发点，考察买方是否已在该市镇拥有房产，或拥有常住或临时居住登记地址。

与其在抽象层面担忧，购房者不如向律师提出具体问题：相关市镇或布达佩斯区目前是否有影响此次购房的地方条例正在生效？

若存在优先购买权，权利人可在相同的合同条款下取代原买方。因此，合同应明确规定在此情况下，原买方已支付的定金、预付款及其他费用将如何以及何时退还。

土地登记簿摘录中未披露的内容

土地登记摘要虽不可或缺，但并非完整的尽职调查。它无法揭示该公寓的财务状况、建筑物的技术状况、业主委员会内部的冲突，以及作为投资购买的公寓实际可如何使用。

购买公寓时，买方不仅获得独立产权的单元，还拥有共有部分的份额。因此，值得获取并审查《成立契约》、组织与运作规则、住宅管理规约、业主大会会议记录、年度财务报表以及关于计划翻新工程的决议。 公共费用的拖欠、屋顶或电梯即将更换、大额特别分摊金，以及涉及该公寓楼的未决诉讼，都可能对房产价值产生影响，其影响程度不亚于公寓本身的状况。

能效证书虽是一份重要文件，但并非技术勘察报告。对于老旧建筑而言，供暖系统、电气线路、给排水系统、潮湿问题、隔热层、门窗，以及屋顶、外立面和其他公共结构的状况，均需单独进行检查。 在高端房产交易中，技术尽职调查并非谈判中的尴尬环节，而是维护房产价值的工具之一。

短期租赁也不应被视为理所当然。允许的用途可能同时受到国家法规、市或区级规定以及该公寓楼自身条款的影响。因此，部分出于投资目的的购房交易，其结构应确保在长期租赁的情况下仍具有可行性。 按日或按周出租虽可能带来额外收入潜力，但不应将其作为有保证的基本情景纳入定价考量。

交易费用：购房价并非总收购成本

最大的附加费用通常是房产转让税。其一般税率为：每套房产的市场价值在10亿匈牙利福林以内部分按4%征收，超过该门槛的部分按2%征收，每套房产的最高限额为2亿匈牙利福林。 国家税务和海关管理局（NAV）会通过单独的决定来评估该税款，因此付款义务通常只有在交易完成后才会产生。

此外，律师费通常约为购房价的1%至1.5%外加增值税，尽管这并非法定收费标准。具体金额取决于房产价值、融资安排、现有负担、外国文件以及交易的复杂程度。

预算还应涵盖土地登记费及其他手续费；经认证的翻译、口译、海牙认证或领事认证的费用；非欧盟买家的许可费；以及涉及贷款时的房产评估费、银行管理费和公证费。技术勘察或更复杂的税务咨询可能会产生额外费用。

作为一般性的规划框架，审慎的做法是将杂费预算设定为装修和置办家具前的购房价的6%至9%。这并非适用于每笔交易的固定费率，而是一项审慎的预算储备。 对于高价值房产，产权转让税的上限可能会降低该比例；而对于金额较小但法律或技术上较为复杂的购房交易，相关附加费用的比例则可能更高。

在匈牙利，房产中介佣金传统上由卖方支付。但如果外国买家另行委托一家专门为其服务的房产搜索、咨询或买方代理机构，其费用可能会作为一项单独的费用出现。

切合实际的时间安排：区分交割与登记

在涉及法律地位清晰的房产的现金交易中，欧盟买家或享受同等待遇的买家，通常可在要约被接受后六至十二周内完成从支付购房款到交房的全过程。 土地登记处的最终登记可能需要更长时间。这两者不应混淆：财务结算、交房和所有权的正式登记并不一定在同一天完成。

对于非欧盟买家而言，由于需要办理购房许可，整个流程通常需要三到五个月，甚至更长时间。若通过银行融资，房产估值、信用评估、公证契约以及放款条件等环节也会延长时间表。

然而，买方的法律保护早在所有权最终登记之前就已经开始。一份起草周密的合同、由律师妥善管理的托管安排、及时提交申请、保障买方的优先权，以及在必要时登记买方的权利，都在流程的早期阶段提供了实质性的保障。

交易并非在签署合同时就结束

购房的最后实际阶段是交房。交房日期和条件应事先在合同中约定。此时将移交钥匙、遥控器、门禁卡、报警系统详细信息以及与房产相关的文件。 必须记录水电表读数、房产的当前状况、任何保留在原处的固定装置或家具，以及任何未完成的工程。

交接报告应附有照片、表计读数以及钥匙明细清单。此时还可核对确认公用事业费及公共管理费已结清的文件；如果合同有此规定，则可从律师的托管账户中释放购房价款的最后一期款项。

这份简短的文件有助于防止日后因细微纠纷演变为严重冲突。

安全购房的关键

房产交易之所以安全，并非因为它产生了大量文件，而是因为每份文件都在恰当的时刻开始保护买家。这种保护源于报价前的土地登记摘要、资金转移时的律师托管、分期支付购房款时的买方权益，以及交付钥匙时的交接报告。

一旦买家理解了流程的顺序，匈牙利购房的法律框架便变得可预测。耐心、彻底的尽职调查以及合适的顾问团队，其价值远胜于仓促行事——尤其是当买家购买的不仅仅是一处房产，而是一项旨在长期保值的资产时。

Széll Emese，匈牙利高端房地产市场专家 –premiumingatlanok.com

本文所载信息旨在提供有关市场、经济及法律事务的一般性信息，不能替代针对具体交易情况量身定制的法律、税务或技术建议。

法律法规及官方参考资料

1. 2021年第C号《土地登记法》——文件要求、优先权、买方权利及登记程序

2. 2013年第V号法案——《民法典》——关于定金的规则

3. 2014年第251号政府法令（10月2日）——关于允许外国公民在匈牙利购买房产及45天行政期限的规定

4. 1990年第XCIII号《关税法》——申请外国房产购置许可手续费为50,000匈牙利福林

5. 2025年《地方身份保护法》（第XLVIII号）——地方优先购买权及其他法律保护措施

6. NAV——不动产转让税——4%的税率，以及针对超过10亿匈牙利福林部分适用的2%税率