Nei miei articoli precedenti ho esaminato perché non è necessario un visto d’oro per acquistare un immobile in Ungheria, quali quartieri di Budapest definiscono il segmento premium della capitale e come si svolge l’acquisto di una dimora discreta considerata un bene di prestigio. La domanda che mi viene posta più spesso è invece di natura molto più pratica: va bene, ma come funziona effettivamente l’acquisto dell’immobile?

Articolo ospite per i lettori di Daily News Hungary – scritto da Széll Emese, consulente immobiliare privato con sede in Ungheria al servizio di clienti premium

Questo articolo illustra l’iter a partire dalla prima offerta, passando per il trasferimento del possesso, fino alla registrazione della proprietà. Non si limita a Budapest: il meccanismo giuridico descritto opera allo stesso modo in tutto il Paese, che si tratti di un appartamento sulle rive del Danubio, di una villa sul Lago Balaton o di una tenuta di campagna.

L’acquisto di un immobile in Ungheria non è né particolarmente difficile né insolito, ma segue una sequenza e una logica giuridica proprie. La garanzia di un acquisto agevole e ben preparato dipende quasi interamente da una serie di decisioni prese prima del primo trasferimento sostanziale di fondi: chi rappresenta l’acquirente, dove vengono depositati i fondi, cosa risulta dall’estratto catastale aggiornato, come verranno estinti i gravami esistenti e quando ciascun documento inizia a tutelare concretamente la posizione dell’acquirente.

L’offerta: anche il primo documento è importante

Il processo inizia solitamente con un’offerta di acquisto. Può trattarsi di un documento breve, persino di una sola pagina, ma non è saggio presumere che qualsiasi atto che non sia un contratto di compravendita non abbia conseguenze giuridiche. Il contenuto del documento è sempre rilevante: il prezzo di acquisto, il termine di pagamento, l’efficacia vincolante dell’offerta ed eventuali accordi di garanzia possono creare obblighi già in questa fase.

Quando si acquista tramite un agente immobiliare, può essere stipulato un breve accordo di prenotazione o di riserva, accompagnato dal versamento di un importo pari all’1–2 per cento del prezzo di acquisto. Il suo scopo è quello di ritirare l’immobile dal mercato mentre vengono effettuate le prime verifiche legali. Non si tratta, tuttavia, di uno strumento giuridico autonomo disciplinato in dettaglio, il che rende particolarmente importante che il documento indichi chiaramente quando la somma è rimborsabile, quando il venditore può trattenerla e cosa accade qualora la due diligence riveli un problema giuridico.

In pratica, ritengo più sicuro che l’importo rimanga modesto in questa fase iniziale, che l’avvocato dell’acquirente esamini il documento e, ove possibile, che la somma venga versata su un conto di garanzia dell’avvocato piuttosto che direttamente al venditore.

Il ricorso a un avvocato non è né facoltativo né una mera formalità

In Ungheria, un contratto di compravendita immobiliare deve essere redatto per iscritto. Affinché l’atto possa fungere da base per la registrazione della proprietà presso il catasto, deve trattarsi di un documento privato controfirmato da un avvocato o da un consulente legale iscritto all’Ordine degli Avvocati, oppure di un atto notarile; la rappresentanza legale è obbligatoria nei procedimenti catastali. La proprietà non si trasferisce semplicemente con la firma, bensì con l’iscrizione nel registro fondiario. L’avvocato, pertanto, non si limita a «formalizzare» un accordo raggiunto altrove: egli progetta la struttura giuridica dell’operazione e la porta a termine.

L’indipendenza è l’elemento fondamentale nella scelta dell’avvocato. Gli interessi dell’acquirente sono tutelati al meglio da un avvocato da lui stesso incaricato, sebbene possa rivelarsi efficace anche un avvocato realmente neutrale, accettato di comune accordo da entrambe le parti. È tuttavia essenziale chiarire fin dall’inizio chi rappresenta l’avvocato, quale due diligence svolgerà e quali questioni – quali le condizioni tecniche dell’immobile o la struttura fiscale – richiedono l’intervento di uno specialista a parte.

Molti acquirenti internazionali rimangono sorpresi dal fatto che un normale acquisto in contanti di un’abitazione in Ungheria non venga condotto da un notaio di diritto civile, come potrebbero essere abituati in alcuni ordinamenti giuridici dell’Europa occidentale. L’avvocato è la figura centrale del processo. Il notaio è coinvolto più comunemente nel finanziamento bancario, negli impegni esecutivi e nell’autenticazione di determinate procure.

L’acquisto può essere perfezionato anche senza la presenza fisica dell’acquirente, ma la forma di qualsiasi procura redatta all’estero deve essere concordata con l’avvocato ungherese prima della firma. A seconda del Paese di origine, potrebbero essere richiesti un’apostille, una legalizzazione diplomatica o un’esenzione ai sensi di una convenzione internazionale. Nell’ambito del sistema attuale, l’utilizzo di una procura rilasciata all’estero per una transazione immobiliare può comportare ulteriori requisiti elettronici e notarili; pertanto, è opportuno non rimandare tali adempimenti all’ultimo momento.

L’estratto del registro fondiario: leggetelo, poi rileggetelo

Ogni acquisto serio inizia con un estratto del registro fondiario aggiornato. Esso riporta la descrizione legale ufficiale dell’immobile, l’identità del proprietario o dei proprietari e le loro quote di proprietà, nonché i diritti e i gravami iscritti a carico dell’immobile, inclusi ipoteche, diritti di esecuzione, usufrutto, divieti di alienazione e di gravame, e procedimenti pendenti.

In una transazione gestita correttamente, lo stato attuale viene verificato non solo durante la due diligence iniziale, ma anche immediatamente prima della firma e del deposito del contratto. Non si tratta di diffidare del venditore. Il catasto è un sistema in continua evoluzione e una nuova richiesta, un gravame o una misura esecutiva possono comparire nel giro di pochi giorni.

Una nota marginale (széljegy) merita particolare attenzione. Essa indica che è già stata presentata una richiesta o un altro atto riguardante l’immobile e che si è in attesa di una decisione. Di norma, le richieste vengono decise in base alla priorità attribuita al momento del deposito, pertanto è sempre necessario comprendere il contenuto di qualsiasi nota marginale precedente. Non tutte le note marginali segnalano un problema, ma possono riflettere una rivendicazione da parte di un altro acquirente, di una banca, di un ufficiale giudiziario o di un’autorità pubblica.

Lo stesso vale per l’usufrutto. Esso non impedisce necessariamente l’acquisto, ma se non viene cancellato dal registro, può continuare a vincolare il nuovo proprietario. L’acquirente deve quindi conoscere non solo ciò che risulta dall’estratto del registro fondiario, ma anche quando, sulla base di quale documento e a quali condizioni finanziarie ciascun gravame verrà estinto.

Nel caso di una casa indipendente, una villa o una tenuta di campagna, è opportuno confrontare anche la mappa catastale e lo stato effettivo dell’immobile con l’estratto del registro fondiario. Un ampliamento realizzato senza autorizzazione, un annesso non registrato o una discrepanza nei confini del lotto potrebbero causare in seguito problemi relativi al finanziamento, all’assicurazione e alla rivendita.

Accordo preliminare, caparra confirmatoria e acconto: tre questioni distinte

Il contratto preliminare non costituisce una fase obbligatoria in ogni acquisto. Può tuttavia rivelarsi utile quando, prima della stipula del contratto definitivo, devono ancora essere risolte questioni importanti, quali l’estinzione di un’ipoteca, l’ottenimento di un finanziamento bancario o il rilascio di un’autorizzazione all’acquisto per un acquirente extracomunitario. È importante ricordare che un accordo preliminare non è una semplice dichiarazione di intenti: una volta concluso, può dar luogo a obblighi giuridicamente vincolanti.

La distinzione tra caparra confirmatoria e acconto è uno dei punti più frequentemente fraintesi del diritto immobiliare ungherese. La caparra confirmatoria è una somma che garantisce l’adempimento del contratto. Essa opera come caparra confirmatoria solo se tale scopo risulta chiaramente dall’accordo. Se l’adempimento non avviene per un motivo imputabile all’acquirente, quest’ultimo può perdere la caparra; se la responsabilità è del venditore, quest’ultimo è tenuto a restituire il doppio dell’importo ricevuto. Se nessuna delle parti è responsabile, o se entrambe lo sono, la caparra viene restituita. Un acconto, al contrario, costituisce semplicemente una parte del prezzo di acquisto versata in anticipo e, di per sé, non comporta tale sistema di sanzioni.

In pratica, è comune versare circa il dieci per cento del prezzo di acquisto a titolo di caparra, ma tale percentuale non è prescritta dalla legge. Un importo inferiore può essere giustificato nel caso di un immobile di pregio di alto valore o qualora permangano incertezze su condizioni rilevanti.

Per un acquirente straniero, è particolarmente importante che il contratto disciplini le conseguenze relative al finanziamento, al permesso di acquisto e a qualsiasi diritto di prelazione. Non è sufficiente dare per scontato che la caparra venga automaticamente restituita qualora la banca, in ultima analisi, si rifiuti di erogare il prestito o l’autorità non conceda il permesso. Il contratto deve indicare chiaramente quale parte si assuma tali rischi.

La soluzione più sicura consiste nel versare la caparra e le rate più consistenti del prezzo di acquisto su un conto di deposito a garanzia presso un avvocato. Il contratto di deposito a garanzia specifica con precisione quali documenti debbano essere disponibili, quali decisioni ufficiali debbano essere state emesse o quali condizioni relative alla cancellazione di un gravame debbano essere state soddisfatte prima che i fondi possano essere sbloccati a favore del venditore o della banca del venditore.

Il vero scopo del contratto: stabilire la sequenza dei pagamenti e la ripartizione dei rischi

Un contratto di compravendita ben redatto non si limita a indicare l’indirizzo dell’immobile e il prezzo di acquisto. Esso determina l’ordine in cui si svolge ciascuna fase della transazione e il momento in cui ciascuna parte si assume il rischio effettivo.

Tra le altre cose, deve specificare il piano di pagamento, la valuta da utilizzare, le modalità di gestione della conversione valutaria e delle commissioni bancarie, le modalità di estinzione di eventuali mutui ipotecari in essere, la consegna del consenso del venditore alla registrazione, le condizioni di consegna dell’immobile, il saldo delle spese relative alle utenze e le conseguenze di eventuali ritardi.

Anche il rischio di cambio riveste importanza in una transazione internazionale. Se il prezzo di acquisto è espresso in fiorini ma l’acquirente dispone di fondi in euro o in un’altra valuta, anche una variazione di pochi punti percentuali può comportare una differenza sostanziale. Il contratto dovrebbe pertanto specificare chiaramente quale importo debba essere accreditato su quale conto e entro quale data.

Il venditore firma solitamente il consenso alla registrazione della proprietà al momento della stipula del contratto, ma è l’avvocato a custodirlo in deposito a garanzia. L’avvocato lo presenta o lo utilizza solo una volta che il pagamento e le altre condizioni specificate nel contratto sono state adempiute. Ciò tutela sia il venditore che l’acquirente.

Riserva di proprietà e diritti dell’acquirente: come viene tutelata la posizione dell’acquirente

Qualora il prezzo di acquisto sia pagabile a rate, il venditore mantiene generalmente la riserva di proprietà fino al pagamento dell’intero importo. L’acquirente è quindi tutelato non solo dal contratto firmato, ma anche dalla registrazione nel registro fondiario del diritto dell’acquirente connesso alla riserva di proprietà.

In base al sistema attualmente in vigore, una volta registrato il diritto dell’acquirente, il catasto sospende la decisione in merito a successive richieste che riguardano l’immobile fino a quando non sia stata presa una decisione in merito alla richiesta di registrazione della proprietà presentata dall’acquirente, ma per un periodo non superiore a sei mesi dalla presentazione della richiesta di registrazione del diritto dell’acquirente. Ciò contribuisce a preservare la priorità dell’acquirente e riduce in modo significativo il rischio che il venditore, nel frattempo, venda l’immobile a terzi o lo gravasse con un ulteriore onere.

Una nota marginale e un diritto dell’acquirente non sono la stessa cosa. Una nota marginale indica che una domanda è pendente; un diritto dell’acquirente registrato fornisce una tutela più specifica disciplinata dalla legge. Se si prevede che il pagamento del prezzo di acquisto richieda più di sei mesi, l’operazione deve essere strutturata di conseguenza e con particolare attenzione.

Acquirenti extra-UE: l’autorizzazione all’acquisto rientra nel calendario delle operazioni

I cittadini degli Stati membri dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo, nonché i cittadini degli Stati ai quali è riconosciuto lo stesso trattamento in virtù di un trattato internazionale – compresa la Svizzera – non sono considerati acquirenti stranieri ai fini dell’autorizzazione quando acquistano immobili non classificati come terreni agricoli o forestali.

Di norma, i cittadini di paesi terzi devono richiedere l’autorizzazione all’ufficio amministrativo di Budapest o della contea competente per l’ubicazione dell’immobile. Il termine legale per l’espletamento della procedura è di 45 giorni e l’attuale tariffa procedurale è pari a 50.000 HUF per immobile.

In pratica, si tratta solitamente di un iter amministrativo gestibile e prevedibile, ma non deve essere considerato una mera formalità. La mancanza di documenti, le necessarie consultazioni con le autorità o le circostanze particolari del caso possono prolungare l’intera transazione.

Il contratto dovrebbe pertanto prevedere espressamente l’ottenimento dell’autorizzazione come condizione imprescindibile. Dovrebbe inoltre specificare quale sarà il trattamento delle somme già versate qualora l’autorità neghi l’autorizzazione e di quanto possano essere prorogati i termini di pagamento e di consegna.

Diritti di prelazione comunali e normativa locale

La normativa sulla tutela dell’identità locale adottata nel 2025 ha introdotto un nuovo controllo nelle transazioni immobiliari ungheresi. Ai sensi di tale legge, i comuni possono introdurre varie misure di tutela giuridica nei decreti locali, tra cui diritti di prelazione, condizioni relative alla costituzione di una residenza anagrafica o un contributo di insediamento a carico dei nuovi residenti.

Non si tratta di una restrizione che si applica automaticamente a livello nazionale: essa è rilevante solo laddove il comune interessato abbia adottato un decreto di questo tipo. Né è rivolta specificatamente ai cittadini stranieri. La legge parte dal concetto di «nuovo residente», verificando se l’acquirente possieda già un immobile o abbia una residenza registrata, permanente o temporanea, nel comune.

Anziché preoccuparsene in astratto, l’acquirente dovrebbe porre al proprio avvocato una domanda specifica: esiste attualmente un decreto locale in vigore nel comune di riferimento o nel distretto di Budapest che incida su tale acquisto?

Laddove sussista un diritto di prelazione, il titolare può subentrare al posto dell’acquirente originario alle stesse condizioni contrattuali. Il contratto dovrebbe pertanto specificare in che modo e quando, in tal caso, saranno restituiti la caparra, l’acconto e gli altri costi versati dall’acquirente originario.

Ciò che l’estratto del registro fondiario non rivela

L’estratto del registro fondiario è indispensabile, ma non costituisce una verifica completa di due diligence. Esso non rivela la situazione finanziaria del condominio, le condizioni tecniche dell’edificio, eventuali conflitti all’interno della comunità dei proprietari, né le modalità effettive di utilizzo di un appartamento acquistato a scopo di investimento.

Quando si acquista un appartamento in condominio, l’acquirente acquisisce sia l’unità di proprietà separata sia una quota delle parti comuni. È pertanto opportuno procurarsi ed esaminare l’atto costitutivo, le norme organizzative e operative, il regolamento condominiale, i verbali delle assemblee dei proprietari, i bilanci annuali e le delibere relative ai lavori di ristrutturazione previsti. Gli arretrati nelle spese condominiali, l’imminente sostituzione del tetto o dell’ascensore, un contributo straordinario di entità rilevante o contenziosi in corso che coinvolgono il condominio possono incidere sul valore dell’immobile tanto quanto le condizioni dell’appartamento stesso.

L’attestato di prestazione energetica è un documento importante, ma non costituisce una perizia tecnica. In un edificio più vecchio, l’impianto di riscaldamento, l’impianto elettrico, l’impianto idraulico, l’umidità, l’isolamento, le finestre e le porte, nonché le condizioni del tetto, della facciata e di altre strutture comuni, richiedono tutti un esame a parte. In un acquisto di pregio, la due diligence tecnica non rappresenta un elemento di disagio nella trattativa, bensì uno degli strumenti per preservare il valore.

Neppure la locazione a breve termine dovrebbe essere data per scontata. La destinazione d’uso consentita può essere influenzata contemporaneamente dalle norme nazionali, dai regolamenti comunali o distrettuali e dalle disposizioni del condominio stesso. Un acquisto inteso in parte come investimento dovrebbe quindi essere strutturato in modo tale da rimanere redditizio anche nell’ambito di una locazione a lungo termine. La locazione giornaliera o settimanale può offrire un potenziale di reddito aggiuntivo, ma non dovrebbe essere considerata come uno scenario di base garantito.

Costi di chiusura: il prezzo di acquisto non rappresenta il costo totale di acquisizione

La voce accessoria più consistente è solitamente l’imposta sul trasferimento di proprietà. La sua aliquota generale è pari al 4% fino a un valore di mercato di 1 miliardo di HUF per immobile e al 2% sulla quota eccedente tale soglia, con un massimo di 200 milioni di HUF per immobile. La NAV, l’Amministrazione Nazionale delle Imposte e delle Dogane, accerta l’imposta con una decisione separata, pertanto l’obbligo di pagamento spesso sorge solo dopo la conclusione della transazione.

Inoltre, gli onorari degli avvocati si aggirano spesso intorno all’1–1,5% del prezzo di acquisto più IVA, sebbene non si tratti di una tariffa prevista dalla legge. L’importo dipende dal valore dell’immobile, dal finanziamento, dai gravami esistenti, dai documenti esteri e dalla complessità dell’operazione.

Il budget dovrebbe inoltre tenere conto delle spese catastali e di altre spese procedurali; dei costi relativi a traduzioni certificate, servizi di interpretariato, apostille o legalizzazioni; della tassa di permesso per un acquirente extra-UE; e, qualora sia previsto un prestito, dei costi di valutazione, di gestione bancaria e notarili. Una perizia tecnica o una consulenza fiscale più complessa potrebbero comportare ulteriori spese.

Come quadro di riferimento generale, è prudente prevedere costi accessori pari al 6–9 per cento del prezzo di acquisto al lordo dei lavori di ristrutturazione e dell’arredamento. Non si tratta di una tariffa applicabile a ogni transazione, bensì di una riserva di bilancio prudenziale. Nel caso di un immobile di alto valore, il tetto massimo dell’imposta di trasferimento può ridurre tale percentuale, mentre un acquisto di entità minore, ma complesso dal punto di vista giuridico o tecnico, può comportare una quota più elevata di costi accessori.

In Ungheria, la commissione dell’agenzia immobiliare è tradizionalmente a carico del venditore. Tuttavia, qualora un acquirente straniero si avvalga separatamente di un servizio di ricerca immobiliare, di consulenza o di rappresentanza dell’acquirente che agisca esclusivamente per suo conto, il relativo onorario potrebbe figurare come costo a sé stante.

Tempistiche realistiche: distinguere tra perfezionamento della transazione e registrazione

In una transazione in contanti relativa a un immobile con una situazione giuridica in regola, un acquirente dell’UE o un acquirente che beneficia di un trattamento equivalente può spesso passare dall’accettazione dell’offerta al pagamento del prezzo di acquisto e alla consegna dell’immobile entro un periodo compreso tra sei e dodici settimane. La registrazione definitiva presso il catasto potrebbe richiedere più tempo. Non si devono confondere questi due aspetti: il completamento finanziario, la consegna dell’immobile e la registrazione formale della proprietà non avvengono necessariamente nello stesso giorno.

Per un acquirente extra-UE, l’intero processo richiede in genere da tre a cinque mesi, o anche più a lungo, a causa del permesso di acquisto. In caso di finanziamento bancario, anche la valutazione immobiliare, la verifica della solvibilità, l’atto notarile e le condizioni per l’erogazione del credito allungano i tempi.

La tutela giuridica dell’acquirente, tuttavia, ha inizio ben prima della registrazione definitiva della proprietà. Un contratto redatto con cura, un deposito a garanzia gestito correttamente da un avvocato, la tempestiva presentazione della domanda, la tutela della priorità dell’acquirente e, ove necessario, la registrazione del diritto dell’acquirente forniscono tutte garanzie sostanziali già nelle prime fasi del processo.

La transazione non si conclude con la firma

La fase pratica finale dell’acquisto è il passaggio di possesso. La data e le condizioni relative devono essere concordate in anticipo nel contratto. È in questo momento che vengono consegnate le chiavi, i telecomandi, le tessere di accesso, le informazioni relative al sistema di allarme e i documenti relativi all’immobile. È necessario registrare le letture dei contatori, lo stato attuale dell’immobile, eventuali infissi o arredi rimasti in loco e qualsiasi lavoro ancora da completare.

Il verbale di consegna deve essere corredato da fotografie, letture dei contatori e un elenco dettagliato delle chiavi. In questa fase è inoltre possibile verificare i documenti che attestano il pagamento delle utenze e delle spese condominiali e, se previsto dal contratto, può essere sbloccata la rata finale del prezzo di acquisto dal conto di deposito a garanzia dello studio legale.

Questo breve documento contribuisce a evitare che piccole controversie insorte in seguito si trasformino in gravi conflitti.

L’essenza di un acquisto sicuro

Una transazione immobiliare non è sicura perché genera molti documenti, ma perché ciascun documento entra in funzione per tutelare l’acquirente al momento opportuno. Tale tutela deriva dall’estratto del registro fondiario prima dell’offerta, dal deposito a garanzia presso l’avvocato al momento del trasferimento dei fondi, dal diritto dell’acquirente in caso di pagamento rateale del prezzo di acquisto e dal verbale di consegna al momento della consegna delle chiavi.

Il quadro giuridico per l’acquisto di un immobile in Ungheria risulta prevedibile una volta che l’acquirente ne abbia compreso la sequenza procedurale. La pazienza, un’approfondita due diligence e il giusto team di consulenti valgono più della fretta – soprattutto quando l’acquirente non sta semplicemente acquistando un immobile, ma un bene il cui valore è destinato a essere preservato nel lungo periodo.

Széll Emese, esperta del mercato immobiliare di prestigio in Ungheria – premiumingatlanok.com

Le informazioni contenute nel presente articolo sono fornite a titolo informativo generale su questioni di mercato, economiche e giuridiche e non sostituiscono una consulenza legale, fiscale o tecnica adeguata alle circostanze di una specifica transazione.

Normativa e riferimenti ufficiali

1. Legge C del 2021 sul Catasto – requisiti documentali, priorità, diritti dell’acquirente e procedura di registrazione

2. Legge V del 2013 – Codice civile – norme relative alla caparra confirmatoria

3. Decreto governativo n. 251/2014 (2 ottobre) – autorizzazione all’acquisto di beni immobili in Ungheria da parte di cittadini stranieri e termine amministrativo di 45 giorni

4. Legge XCIII del 1990 in materia di imposte – la tassa di 50.000 HUF per il procedimento volto all’ottenimento dell’autorizzazione all’acquisto di un immobile all’estero

5. Legge XLVIII del 2025 sulla tutela dell’identità locale – diritti di prelazione locali e altre misure di tutela giuridica

6. NAV – Imposta sul trasferimento di proprietà – l’aliquota del 4% e quella del 2% sulla quota eccedente 1 miliardo di HUF