In meinen früheren Artikeln habe ich untersucht, warum für den Kauf einer Immobilie in Ungarn kein „Golden Visa“ erforderlich ist, welche Budapester Stadtteile das Premiumsegment der Hauptstadt ausmachen und wie der Kauf einer diskreten Immobilie, die als Prestigeobjekt gilt, abläuft. Die Frage, die mir daraufhin am häufigsten gestellt wird, ist weitaus praktischer: Gut, aber wie läuft der Immobilienkauf selbst eigentlich ab?

Gastbeitrag für die Leser von Daily News Hungary – verfasst von Emese Széll, in Ungarn ansässige private Immobilienberaterin für Premium-Kunden

Dieser Artikel verfolgt den Prozess vom ersten Angebot über die Übergabe des Besitzes bis hin zur Eintragung des Eigentums. Er beschränkt sich nicht auf Budapest: Der beschriebene rechtliche Mechanismus funktioniert landesweit auf dieselbe Weise, unabhängig davon, ob es sich bei der Immobilie um eine Wohnung am Donauufer, eine Villa am Plattensee oder ein Landgut handelt.

Der Kauf einer Immobilie in Ungarn ist weder besonders schwierig noch exotisch, folgt jedoch einer eigenen Abfolge und rechtlichen Logik. Die Sicherheit eines reibungslosen, gut vorbereiteten Kaufs hängt fast ausschließlich von einer Handvoll Entscheidungen ab, die vor der ersten nennenswerten Geldüberweisung getroffen werden: Wer vertritt den Käufer, wo wird das Geld verwahrt, was geht aus dem aktuellen Grundbuchauszug hervor, wie werden bestehende Belastungen getilgt und ab wann schützt jedes Dokument die Position des Käufers in der Praxis?

Das Angebot: Schon das erste Dokument ist entscheidend

Der Prozess beginnt in der Regel mit einem Kaufangebot. Es mag sich um ein kurzes, sogar einseitiges Dokument handeln, doch es ist unklug anzunehmen, dass alles, was weniger als ein Kaufvertrag ist, keine rechtlichen Konsequenzen hat. Der Inhalt des Dokuments ist stets von Bedeutung: Der Kaufpreis, die Zahlungsfrist, die Verbindlichkeit des Angebots sowie etwaige Sicherungsvereinbarungen können bereits in dieser Phase Verpflichtungen begründen.

Beim Kauf über einen Immobilienmakler kann es zu einer kurzen Buchungs- oder Reservierungsvereinbarung kommen, die mit der Zahlung eines Betrags in Höhe von 1–2 Prozent des Kaufpreises einhergeht. Ihr Zweck besteht darin, die Immobilie vom Markt zu nehmen, während die ersten rechtlichen Prüfungen durchgeführt werden. Es handelt sich jedoch nicht um ein eigenständiges, im Detail geregeltes Rechtsinstrument, weshalb es besonders wichtig ist, dass aus dem Dokument klar hervorgeht, wann der Betrag rückerstattbar ist, wann der Verkäufer ihn einbehalten darf und was geschieht, falls bei der Due-Diligence-Prüfung ein rechtliches Problem zutage tritt.

In der Praxis halte ich es für am sichersten, wenn der Betrag in dieser frühen Phase moderat ausfällt, der Anwalt des Käufers das Dokument prüft und der Betrag nach Möglichkeit auf ein Treuhandkonto des Anwalts statt direkt an den Verkäufer überwiesen wird.

Ein Rechtsanwalt ist weder optional noch eine reine Formalität

In Ungarn muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie schriftlich abgeschlossen werden. Damit die Urkunde als Grundlage für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch dienen kann, muss es sich um eine privatschriftliche Urkunde handeln, die von einem bei der Anwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt oder Rechtsbeistand gegengezeichnet wurde, oder um eine notarielle Urkunde; die rechtliche Vertretung ist in Grundbuchverfahren zwingend vorgeschrieben. Das Eigentum geht nicht bereits mit der Unterzeichnung, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Der Rechtsanwalt „formalisiert“ daher nicht lediglich eine anderweitig getroffene Vereinbarung: Er gestaltet die rechtliche Struktur der Transaktion und begleitet sie bis zum Abschluss.

Bei der Auswahl des Rechtsanwalts kommt es auf dessen Unabhängigkeit an. Die Interessen des Käufers werden am besten durch einen vom Käufer beauftragten Rechtsanwalt gewahrt, obwohl auch ein von beiden Parteien gemeinsam akzeptierter, wirklich neutraler Rechtsanwalt gut funktionieren kann. Es ist jedoch unerlässlich, von Anfang an zu klären, wen der Rechtsanwalt vertritt, welche Due-Diligence-Prüfung er durchführen wird und welche Aspekte – wie beispielsweise der bauliche Zustand der Immobilie oder die steuerliche Struktur – die Hinzuziehung eines separaten Spezialisten erfordern.

Viele internationale Käufer sind überrascht, dass ein üblicher Barkauf einer Immobilie in Ungarn nicht von einem Notar abgewickelt wird, wie sie es vielleicht aus einigen westeuropäischen Rechtssystemen gewohnt sind. Der Rechtsanwalt ist die zentrale Figur in diesem Prozess. Ein Notar wird in der Regel bei der Bankfinanzierung, bei vollstreckbaren Verpflichtungen und bei der Beglaubigung bestimmter Vollmachten hinzugezogen.

Der Kauf kann auch ohne physische Anwesenheit des Käufers abgewickelt werden; die Form einer im Ausland ausgestellten Vollmacht muss jedoch vor der Unterzeichnung mit dem ungarischen Rechtsanwalt besprochen werden. Je nach Herkunftsland kann eine Apostille, eine diplomatische Beglaubigung oder eine Befreiung im Rahmen eines internationalen Übereinkommens erforderlich sein. Nach der derzeitigen Regelung kann die Verwendung einer im Ausland ausgestellten Vollmacht für eine Immobilientransaktion zudem zusätzliche elektronische und notarielle Anforderungen mit sich bringen; daher sollte dies nicht bis zur letzten Minute aufgeschoben werden.

Der Grundbuchauszug: Lesen Sie ihn durch, und lesen Sie ihn dann noch einmal

Jeder seriöse Kauf beginnt mit einem aktuellen Grundbuchauszug. Darin sind die amtliche Rechtsbeschreibung der Immobilie, die Identität des Eigentümers oder der Eigentümer sowie deren Eigentumsanteile und die auf der Immobilie eingetragenen Rechte und Belastungen aufgeführt, darunter Hypotheken, Vollstreckungsrechte, Nießbrauch, Veräußerungs- und Belastungsverbote sowie anhängige Verfahren.

Bei einer ordnungsgemäß abgewickelten Transaktion wird der aktuelle Stand nicht nur im Rahmen der anfänglichen Due-Diligence-Prüfung überprüft, sondern auch noch einmal unmittelbar vor der Unterzeichnung und Einreichung des Vertrags. Dies ist kein Ausdruck von Misstrauen gegenüber dem Verkäufer. Das Grundbuch ist ein dynamisches System, und bereits innerhalb weniger Tage können neue Eintragungen, Belastungen oder Vollstreckungsmaßnahmen hinzukommen.

Besondere Aufmerksamkeit verdient ein Randvermerk (széljegy). Er weist darauf hin, dass ein Antrag oder eine andere Eintragung bezüglich der Immobilie bereits eingereicht wurde und auf eine Entscheidung wartet. In der Regel werden Anträge nach dem Prioritätsprinzip entsprechend dem Zeitpunkt der Einreichung entschieden, daher muss der Inhalt eines früheren Randvermerks stets berücksichtigt werden. Nicht jeder Randvermerk deutet auf ein Problem hin, doch er kann einen Anspruch eines anderen Käufers, einer Bank, eines Gerichtsvollziehers oder einer Behörde widerspiegeln.

Das Gleiche gilt für den Nießbrauch. Er verhindert den Kauf nicht zwangsläufig, doch wenn er nicht aus dem Grundbuch gelöscht wird, kann er den neuen Eigentümer weiterhin binden. Der Käufer muss daher nicht nur wissen, was im Grundbuchauszug vermerkt ist, sondern auch, wann, auf der Grundlage welches Dokuments und unter welchen finanziellen Bedingungen jede Belastung getilgt wird.

Bei einem Einfamilienhaus, einer Villa oder einem Landgut sollten zudem der Katasterplan und der tatsächliche Zustand der Immobilie mit dem Grundbuchauszug abgeglichen werden. Ein ohne Genehmigung errichteter Anbau, ein nicht eingetragenes Nebengebäude oder eine Abweichung bei der Grundstücksgrenze können später zu Problemen bei der Finanzierung, der Versicherung und dem Wiederverkauf führen.

Vorvertrag, Handgeld und Anzahlung: drei getrennte Themen

Ein Vorvertrag ist nicht bei jedem Kauf ein obligatorischer Schritt. Er kann jedoch sinnvoll sein, wenn vor Abschluss des endgültigen Vertrags noch wichtige Angelegenheiten geklärt werden müssen, wie beispielsweise die Tilgung einer Hypothek, die Einholung einer Bankfinanzierung oder die Erteilung einer Erwerbsgenehmigung für einen Käufer aus einem Nicht-EU-Land. Es ist wichtig zu beachten, dass ein Vorvertrag nicht lediglich eine Absichtserklärung ist: Sobald er abgeschlossen ist, kann er rechtlich durchsetzbare Verpflichtungen begründen.

Die Unterscheidung zwischen Handgeld und Vorauszahlung ist einer der am häufigsten missverstandenen Punkte des ungarischen Immobilienrechts. Das Handgeld ist ein Betrag, der die Vertragserfüllung sicherstellt. Es gilt nur dann als Handgeld, wenn dieser Zweck aus der Vereinbarung eindeutig hervorgeht. Scheitert die Vertragserfüllung aus einem Grund, für den der Käufer verantwortlich ist, kann der Käufer die Anzahlung verlieren; ist der Verkäufer verantwortlich, muss dieser den doppelten Betrag des Erhaltenen zurückzahlen. Ist keine der Parteien verantwortlich oder sind beide verantwortlich, wird die Anzahlung zurückgezahlt. Eine Anzahlung hingegen ist lediglich ein im Voraus gezahlter Teil des Kaufpreises und ist an sich nicht mit diesem Sanktionssystem verbunden.

In der Praxis ist es üblich, etwa zehn Prozent des Kaufpreises als Anzahlung zu leisten, doch dieser Prozentsatz ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Bei einer hochwertigen Premium-Immobilie oder solange wichtige Bedingungen noch ungewiss sind, kann ein geringerer Betrag gerechtfertigt sein.

Für einen ausländischen Käufer ist es besonders wichtig, dass der Vertrag die Folgen hinsichtlich der Finanzierung, der Erwerbsgenehmigung und etwaiger Vorkaufsrechte regelt. Es reicht nicht aus, davon auszugehen, dass die Anzahlung automatisch zurückgezahlt wird, falls die Bank letztendlich die Auszahlung des Darlehens verweigert oder die Behörde die Genehmigung nicht erteilt. Im Vertrag muss klar festgelegt sein, welche Partei diese Risiken trägt.

Die sicherste Vorgehensweise besteht darin, die Anzahlung und größere Raten des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwalts einzuzahlen. In der Treuhandvereinbarung wird genau festgelegt, welche Unterlagen vorliegen müssen, welche behördliche Entscheidung ergangen sein muss oder welche Bedingung für die Löschung einer Belastung erfüllt sein muss, bevor die Gelder an den Verkäufer oder dessen Bank freigegeben werden dürfen.

Der eigentliche Zweck des Vertrags: Festlegung der Zahlungsabfolge und der Risiken

Ein gut ausgearbeiteter Kaufvertrag enthält mehr als nur die Adresse der Immobilie und den Kaufpreis. Er legt die Reihenfolge fest, in der die einzelnen Schritte der Transaktion ablaufen, und bestimmt, wann jede Partei das tatsächliche Risiko übernimmt.

Unter anderem muss er den Zahlungsplan, die zu verwendende Währung, die Regelung von Umrechnungs- und Bankgebühren, die Tilgung etwaiger ausstehender Hypotheken, die Vorlage der Einwilligung des Verkäufers zur Eintragung, die Bedingungen der Übergabe, die Abrechnung der Nebenkosten sowie die Folgen von Verzögerungen festlegen.

Bei einer internationalen Transaktion spielt auch das Wechselkursrisiko eine Rolle. Ist der Kaufpreis in Forint angegeben, der Käufer verfügt jedoch über Mittel in Euro oder einer anderen Währung, kann bereits eine Schwankung von wenigen Prozent einen erheblichen Unterschied ausmachen. Der Vertrag sollte daher auch klar festlegen, welcher Betrag bis zu welchem Datum auf welches Konto gutgeschrieben werden muss.

Der Verkäufer unterzeichnet die Einwilligung zur Eintragung des Eigentums in der Regel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, doch wird diese vom Rechtsanwalt treuhänderisch verwahrt. Der Rechtsanwalt reicht sie erst ein oder nutzt sie erst, wenn die Zahlung und die sonstigen im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Dies schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer.

Eigentumsvorbehalt und die Rechte des Käufers: Wie die Position des Käufers gewahrt wird

Wird der Kaufpreis in Raten gezahlt, behält der Verkäufer in der Regel das Eigentumsrecht, bis der gesamte Betrag beglichen ist. Der Käufer ist dann nicht nur durch den unterzeichneten Vertrag geschützt, sondern auch durch die Eintragung seines mit dem Eigentumsvorbehalt verbundenen Rechts im Grundbuch.

Nach der derzeit geltenden Regelung setzt das Grundbuchamt nach Eintragung des Käuferrichts die Entscheidung über spätere Anträge, die die Immobilie betreffen, aus, bis über den Antrag des Käufers auf Eintragung des Eigentums entschieden wurde, jedoch höchstens für sechs Monate ab Einreichung des Antrags auf Eintragung des Käuferrichts. Dies trägt dazu bei, den Vorrang des Käufers zu wahren, und verringert erheblich das Risiko, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit an eine andere Person verkauft oder mit einer weiteren Belastung belastet.

Ein Randvermerk und ein Käuferricht sind nicht dasselbe. Ein Randvermerk weist darauf hin, dass ein Antrag anhängig ist; ein eingetragenes Käuferricht bietet einen spezifischeren, gesetzlich geregelten Schutz. Ist zu erwarten, dass die Zahlung des Kaufpreises länger als sechs Monate dauert, muss die Transaktion entsprechend und mit besonderer Sorgfalt gestaltet werden.

Käufer aus Nicht-EU-Ländern: Die Erwerbsgenehmigung ist Teil des Zeitplans

Staatsangehörige der EU- und EWR-Mitgliedstaaten sowie Staatsangehörige von Staaten, denen im Rahmen eines internationalen Vertrags die gleiche Behandlung gewährt wird – einschließlich der Schweiz –, gelten beim Erwerb von Immobilien, die nicht als land- oder forstwirtschaftliche Flächen eingestuft sind, im Hinblick auf die Genehmigung nicht als ausländische Käufer.

In der Regel benötigen Drittstaatsangehörige eine Genehmigung der für den Standort der Immobilie zuständigen Behörde in Budapest oder der Bezirksverwaltung. Die gesetzliche Frist für das Verfahren beträgt 45 Tage, und die derzeitige Bearbeitungsgebühr beläuft sich auf 50.000 HUF pro Immobilie.

In der Praxis handelt es sich dabei in der Regel um einen überschaubaren und vorhersehbaren Verwaltungsschritt, der jedoch nicht als reine Formalität betrachtet werden sollte. Fehlende Unterlagen, erforderliche Abklärungen mit Behörden oder die besonderen Umstände des Einzelfalls können die gesamte Transaktion verzögern.

Der Vertrag sollte daher die Erteilung der Genehmigung ausdrücklich als Bedingung festlegen. Er sollte zudem regeln, was mit bereits geleisteten Zahlungen geschieht, falls die Behörde die Genehmigung verweigert, und um wie viel sich die Zahlungs- und Übergabefristen verlängern dürfen.

Kommunale Vorkaufsrechte und örtliche Vorschriften

Das im Jahr 2025 verabschiedete Gesetz zum Schutz der lokalen Identität führte eine neue Kontrollinstanz bei ungarischen Immobilientransaktionen ein. Nach diesem Gesetz können Gemeinden in lokalen Verordnungen verschiedene rechtliche Schutzmaßnahmen festlegen, darunter Vorkaufsrechte, Auflagen zur Begründung eines Wohnsitzes oder einen von Neuansiedlern zu entrichtenden Ansiedlungsbeitrag.

Es handelt sich hierbei nicht um eine Beschränkung, die automatisch landesweit gilt: Sie ist nur dort relevant, wo die betreffende Gemeinde eine solche Verordnung erlassen hat. Sie richtet sich auch nicht speziell an ausländische Staatsangehörige. Das Gesetz geht vom Begriff des „Zuzüglers“ aus und prüft, ob der Käufer bereits Immobilien besitzt oder einen gemeldeten ständigen oder vorübergehenden Wohnsitz in der Gemeinde hat.

Anstatt sich abstrakt darüber Gedanken zu machen, sollte der Käufer seinem Anwalt eine konkrete Frage stellen: Gibt es in der betreffenden Gemeinde oder im betreffenden Budapester Bezirk derzeit eine geltende kommunale Verordnung, die diesen Kauf betrifft?

Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Inhaber zu denselben Vertragsbedingungen an die Stelle des ursprünglichen Käufers treten. Der Vertrag sollte daher regeln, wie und wann die vom ursprünglichen Käufer geleistete Anzahlung, Vorauszahlung und sonstige Kosten in diesem Fall zurückerstattet werden.

Was der Grundbuchauszug nicht offenlegt

Der Grundbuchauszug ist unverzichtbar, stellt jedoch keine vollständige Due-Diligence-Prüfung dar. Er gibt keinen Aufschluss über die Finanzen der Eigentümergemeinschaft, den technischen Zustand des Gebäudes, Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder darüber, wie eine als Kapitalanlage erworbene Wohnung tatsächlich genutzt werden darf.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer sowohl die eigenständige Wohneinheit als auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Es lohnt sich daher, die Gründungsurkunde, die Organisations- und Betriebsordnung, die Hausordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Jahresabschlüsse sowie Beschlüsse über geplante Sanierungsmaßnahmen einzuholen und zu prüfen. Rückstände bei den Gemeinschaftsgebühren, die anstehende Erneuerung des Daches oder des Aufzugs, ein erheblicher außerordentlicher Beitrag oder laufende Rechtsstreitigkeiten, an denen die Eigentümergemeinschaft beteiligt ist, können den Wert der Immobilie ebenso beeinflussen wie der Zustand der Wohnung selbst.

Ein Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, stellt jedoch keine technische Begutachtung dar. In einem älteren Gebäude erfordern die Heizungsanlage, die Elektroinstallation, die Sanitäranlagen, Feuchtigkeitsschäden, die Dämmung, Fenster und Türen sowie der Zustand des Daches, der Fassade und anderer gemeinschaftlicher Bauteile eine gesonderte Prüfung. Bei einem Kauf im Premiumsegment ist die technische Due-Diligence-Prüfung kein heikler Verhandlungspunkt, sondern eines der Instrumente zur Werterhaltung.

Auch die Kurzzeitvermietung sollte nicht als selbstverständlich angesehen werden. Die zulässige Nutzung kann gleichzeitig durch nationale Vorschriften, kommunale oder bezirksbezogene Regelungen sowie die Bestimmungen der Eigentümergemeinschaft beeinflusst werden. Ein Kauf, der teilweise als Investition gedacht ist, sollte daher so gestaltet werden, dass er auch bei einer Langzeitvermietung rentabel bleibt. Eine tägliche oder wöchentliche Vermietung mag zwar zusätzliches Ertragspotenzial bieten, sollte jedoch nicht als garantiertes Basisszenario in die Preisgestaltung einbezogen werden.

Abschlusskosten: Der Kaufpreis allein stellt nicht die gesamten Anschaffungskosten dar

Der größte Nebenposten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer. Ihr allgemeiner Steuersatz beträgt 4 Prozent bis zu einem Marktwert von 1 Milliarde HUF pro Immobilie und 2 Prozent auf den Teil, der über dieser Schwelle liegt, wobei ein Höchstbetrag von 200 Millionen HUF pro Immobilie gilt. Die NAV (Nationale Steuer- und Zollverwaltung) setzt die Steuer in einem gesonderten Bescheid fest, sodass die Zahlungsverpflichtung oft erst nach Abschluss der Transaktion entsteht.

Darüber hinaus belaufen sich die Anwaltshonorare häufig auf etwa 1–1,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, wobei es sich hierbei nicht um einen gesetzlich festgelegten Tarif handelt. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie, der Finanzierung, bestehenden Belastungen, ausländischen Dokumenten und der Komplexität der Transaktion ab.

Das Budget sollte zudem Grundbuch- und sonstige Verfahrensgebühren, die Kosten für beglaubigte Übersetzungen, Dolmetscherdienste, Apostille oder Beglaubigung, die Genehmigungsgebühr für einen Käufer aus einem Nicht-EU-Land sowie – falls ein Darlehen gewährt wird – Bewertungs-, Bankverwaltungs- und Notarkosten berücksichtigen. Ein technisches Gutachten oder eine komplexere steuerrechtliche Beratung können weitere Kosten verursachen.

Als allgemeiner Planungsrahmen ist es ratsam, Nebenkosten in Höhe von 6–9 Prozent des Kaufpreises vor Renovierung und Einrichtung einzuplanen. Hierbei handelt es sich nicht um einen für jede Transaktion geltenden Tarif, sondern um eine vorsichtige Budgetreserve. Bei einer hochpreisigen Immobilie kann die Obergrenze für die Grunderwerbsteuer diesen Prozentsatz verringern, während bei einem kleineren Kauf, der rechtlich oder technisch komplex ist, der Anteil der Nebenkosten höher ausfallen kann.

Die Maklerprovision wird in Ungarn traditionell vom Verkäufer getragen. Beauftragt ein ausländischer Käufer jedoch separat einen Immobiliensuch-, Beratungs- oder Käufervertretungsdienst, der ausschließlich für ihn tätig ist, kann dessen Honorar als separater Kostenpunkt anfallen.

Realistischer Zeitplan: Unterscheidung zwischen Vertragsabschluss und Eintragung

Bei einer Barzahlung für eine Immobilie mit einwandfreiem Rechtsstatus kann ein EU-Käufer oder ein Käufer, der eine gleichwertige Behandlung genießt, oft innerhalb von sechs bis zwölf Wochen von der Annahme des Angebots bis zur Zahlung des Kaufpreises und der Übergabe voranschreiten. Die endgültige Eintragung im Grundbuch kann länger dauern. Beides sollte nicht verwechselt werden: Der finanzielle Abschluss, die Übergabe und die formelle Eintragung des Eigentums erfolgen nicht zwangsläufig am selben Tag.

Für einen Käufer aus einem Nicht-EU-Land dauert der gesamte Prozess aufgrund der Erwerbsgenehmigung in der Regel drei bis fünf Monate oder länger. Bei einer Bankfinanzierung verlängern die Wertermittlung, die Bonitätsprüfung, die notarielle Urkunde und die Auszahlungsbedingungen den Zeitplan zusätzlich.

Der Rechtsschutz des Käufers beginnt jedoch bereits lange vor der endgültigen Eintragung des Eigentums. Ein sorgfältig ausgearbeiteter Vertrag, eine ordnungsgemäß verwaltete Treuhandvereinbarung durch einen Rechtsanwalt, die unverzügliche Einreichung des Antrags, die Sicherung des Vorrangs des Käufers und, falls erforderlich, die Eintragung des Rechts des Käufers bieten bereits zu einem früheren Zeitpunkt des Verfahrens erhebliche Sicherheiten.

Die Transaktion endet nicht mit der Unterzeichnung

Die letzte praktische Phase des Kaufs ist die Übergabe des Besitzes. Der Termin und die Bedingungen hierfür sollten im Voraus vertraglich vereinbart werden. Zu diesem Zeitpunkt werden die Schlüssel, Fernbedienungen, Zugangskarten, Angaben zur Alarmanlage sowie die Unterlagen zur Immobilie übergeben. Die Zählerstände, der aktuelle Zustand der Immobilie, etwaige zurückgelassene Einbauten oder Einrichtungsgegenstände sowie noch ausstehende Arbeiten müssen protokolliert werden.

Dem Übergabeprotokoll sollten Fotos, Zählerstände und eine detaillierte Schlüsselübersicht beigefügt werden. Zu diesem Zeitpunkt können auch Unterlagen zur Bestätigung der Begleichung von Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren geprüft werden, und sofern der Vertrag dies vorsieht, kann die letzte Rate des Kaufpreises dann vom Treuhandkonto des Rechtsanwalts freigegeben werden.

Dieses kurze Dokument trägt dazu bei, zu verhindern, dass sich später auftretende kleinere Streitigkeiten zu ernsthaften Konflikten ausweiten.

Das Wesentliche eines sicheren Kaufs

Eine Immobilientransaktion ist nicht deshalb sicher, weil dabei viele Dokumente anfallen, sondern weil jedes Dokument zum richtigen Zeitpunkt den Schutz des Käufers gewährleistet. Dieser Schutz ergibt sich aus dem Grundbuchauszug vor der Angebotsabgabe, der Treuhandverwaltung durch den Anwalt bei der Geldüberweisung, dem Recht des Käufers bei Ratenzahlung des Kaufpreises und dem Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf in Ungarn sind vorhersehbar, sobald der Käufer den Ablauf des Prozesses verstanden hat. Geduld, eine gründliche Due-Diligence-Prüfung und das richtige Beraterteam sind mehr wert als Eile – insbesondere wenn der Käufer nicht bloß eine Immobilie erwirbt, sondern einen Vermögenswert, dessen Wert langfristig erhalten bleiben soll.

Emese Széll, Expertin für den ungarischen Premium-Immobilienmarkt – premiumingatlanok.com

Die Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Information über marktbezogene, wirtschaftliche und rechtliche Belange und ersetzen keine auf die Umstände einer konkreten Transaktion zugeschnittene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.

Gesetzgebung und amtliche Quellen

1. Gesetz C von 2021 über das Grundbuch – Anforderungen an die Unterlagen, Rangfolge, Rechte des Käufers und Eintragungsverfahren

2. Gesetz V von 2013 – Bürgerliches Gesetzbuch – Vorschriften zur Anzahlung

3. Regierungsverordnung Nr. 251/2014 (2. Oktober) – Genehmigung für ausländische Staatsangehörige zum Erwerb von Immobilien in Ungarn und die 45-tägige behördliche Frist

4. Gesetz XCIII von 1990 über Gebühren – die Gebühr in Höhe von 50.000 HUF für das Verfahren zur Erlangung einer Genehmigung zum Erwerb von Immobilien durch Ausländer

5. Gesetz XLVIII von 2025 zum Schutz der lokalen Identität – lokale Vorkaufsrechte und sonstige rechtliche Schutzmaßnahmen

6. NAV – Grunderwerbsteuer – der Steuersatz von 4 Prozent sowie der Steuersatz von 2 Prozent auf den Teil, der 1 Milliarde HUF übersteigt