巴拉顿湖畔正在发生一些意想不到的事情：并非所有人都能从中受益

匈牙利巴拉顿湖周边的度假屋市场正在经历一场巨大的变革。虽然匈牙利最负盛名的度假胜地房价仍然居高不下，但最新数据显示，曾经繁荣一时的巴拉顿高地正在失去发展势头，南岸正在迅速赶上北岸，而真正价格合理的湖畔房产正变得越来越稀缺。

根据投资组合和Ingatlan.com的最新分析，自大流行病时期的房地产狂潮以来，匈牙利传统度假住宅市场的需求已明显降温。然而，并非每个地区都受到同样的影响。

(1欧元=356福林）

待售房产减少，但价格依然高企

Otthontérkép 公司的专家发现，与去年夏天相比，巴拉顿周边待售房产的数量明显减少。北岸、南岸和巴拉顿高地的供应量都有所收紧，减少了买家的谈判余地，迫使他们更快地做出购买决定。

目前最昂贵的地点包括

• 巴拉顿卡拉提亚 – 每平方米 267 万福林
• 巴拉顿弗尔德瓦尔 – 每平方米 221 万福林
• 蒂哈尼 – 每平方米 189 万福林

与此同时，西奥福克（Siófok）的住宅供应量仍然最大，中位价约为每平方米 150 万福林。

去年最大的惊喜之一是南岸房价的快速增长。南岸的房价中位数同比增长了近 9%，从每平方米 131 万福林攀升至 143 万福林。相比之下，北岸的房价基本停滞不前，甚至略微下滑了约 2%。

分析师称，两岸长期存在的价格差距正开始消失。多年来，南岸一直被认为是被蒂哈尼（Tihany）或乔帕克（Csopak）等北部高档住宅区拒之门外的购房者更实惠的选择。现在，这种优势正在迅速消失。

巴拉顿高原是否已经过时？

虽然滨水地区的表现依然强劲，但巴拉顿高地的情况却截然不同。

过去一年，该地区的中位数价格下降了近 10%，从每平方米 81 万福林降至 73 万福林。与此同时，挂牌出售的房屋数量却大幅增加。

二十年来，巴拉顿高地–尤其是卡利盆地周围风景如画的村庄–因其葡萄园、宁静的氛围和风景优美的山丘而成为匈牙利最热门的乡村旅游目的地之一。现在，分析师认为，买家的兴趣正重新转向直接临水的地段。

这为买方创造了难得的机会，因为高地市场目前更有利于买方，而不是卖方，这是多年来的第一次。

新建公寓继续推动房价上涨

巴拉顿市场的另一个显著特点是新建房产和二手房之间的巨大价格差距。

在南岸，新建公寓和度假屋的中位价为每平方米 167 万福林，而二手房的中位价仅为 104 万福林，两者相差约 60%。

北岸也有同样的趋势，新建房产的价格比旧房高出约 40%。

专家称，巴拉顿的平均房价日益被西奥福克（Siófok）、巴拉顿卡拉提亚（Balatonakarattya）、巴拉顿费尼维斯（Balatonfenyves）和巴拉顿莱莱（Balatonlelle）等高需求居住区的豪华公寓开发项目所扭曲。

寻找传统度假屋或家庭住宅的买家仍然可以找到较低的价格，尽管这些房屋通常需要进行大规模的翻新工程。

近三分之二的房源为翻新或新建房源

现代或翻新房产也在市场上占据了很大的主导地位。

在巴拉顿发布的广告中，超过 40% 的房屋是新建的，另有六分之一的房屋几乎是新建的。翻修过的房屋占另外 10%。

因此，市场上只有约 6% 的房产真正需要翻新，这也解释了为什么入门级的便宜房产变得如此难找。

科维德时代房地产繁荣后需求急剧下降

Ingatlan.com提供的另一份数据显示，自大流行性房地产热潮以来，购房者的兴趣急剧下降。

在 2021 年至 2026 年期间，巴拉顿周边地区的住宅和度假房产需求量下降了：

• 南岸 62
• 北岸下降 57

与去年相比，南部和北部的需求分别下降了 17% 和 10%。

尽管需求疲软，但价格基本保持在较高水平：

• 索莫日县的巴拉顿南部定居点平均每平方米 120 万福林
• 韦斯普雷姆县北岸定居点平均每平方米 121 万福林
• 扎拉（Zala）县的巴拉顿住区价格仍然略低，为 899,000 福林

在北岸，蒂哈尼（Tihany）的房价依然独占鳌头，平均价格达到每平方米 184 万福林。

蒂萨湖成为强劲对手

虽然巴拉顿仍是匈牙利最有价值的度假房产市场，但由于价格大幅降低，蒂萨湖正成为一个越来越有吸引力的替代选择。

自大流行病高峰期以来，蒂萨湖的需求下降幅度要小得多，2021 年至 2026 年间仅下降了 31%。

表现最突出的是蒂萨弗雷德（Tiszafüred），买家对该地区的兴趣与去年相比增加了 23%，五年间增加了 35%。

蒂萨湖周边地区的平均房价仍然远远低于巴拉顿水平：

• 地区平均价格每平方米 40.9 万福林
• Abádszalók：35.6 万福林
• 波罗斯洛：400,000 福林
• Tiszaderzs: 仅 13.3 万福林

Ingatlan.com 首席经济学家拉斯洛-巴洛格（László Balogh）认为，蒂萨湖不再仅仅是巴拉顿的廉价替代品，它正逐渐成为一个独立的度假目的地。

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维伦茨湖市场保持稳定

与其他度假胜地相比，维朗斯湖周边市场保持相对稳定。

自2021年以来，需求下降了36%，但每年的数据几乎没有变化。专家们认为，这种稳定的部分原因是维朗斯湖日益成为布达佩斯和塞克斯费赫尔瓦尔上班族的居住区。

在 Gárdony，需求同比增长了 5%，而 Velence 则下降了 9%。

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