Sulle rive del lago Balaton sta accadendo qualcosa di inaspettato: e non tutti ne trarranno beneficio

Il mercato ungherese delle case vacanza intorno al Lago Balaton sta vivendo un’enorme trasformazione. Mentre i prezzi rimangono alle stelle nelle città di villeggiatura più prestigiose del Paese, i dati più recenti mostrano che gli altipiani del Balaton, un tempo in forte espansione, stanno perdendo slancio, la costa meridionale sta rapidamente recuperando terreno rispetto a quella settentrionale e le proprietà veramente convenienti sulle rive del lago stanno diventando sempre più rare.

Secondo le nuove analisi di Portfolio e Ingatlan.com, la domanda nei tradizionali mercati ungheresi delle case vacanza si è notevolmente raffreddata dopo la frenesia immobiliare dell’era della pandemia. Tuttavia, il rallentamento non ha colpito tutte le regioni allo stesso modo.

(1 euro = 356 fiorini)

Meno immobili in vendita, ma i prezzi rimangono alti

Gli esperti di Otthontérkép hanno rilevato che il numero di immobili in vendita nei dintorni di Balaton si è notevolmente ridotto rispetto alla scorsa estate. L’offerta si è ristretta sia sulla costa settentrionale che su quella meridionale e sulle alture di Balaton, riducendo il margine di negoziazione degli acquirenti e obbligando a decisioni di acquisto più rapide.

Le località più costose attualmente includono:

• Balatonakarattya – 2,67 milioni di HUF al metro quadro
• Balatonföldvár – 2,21 milioni di HUF al metro quadro
• Tihany – 1,89 milioni di HUF al metro quadro

Nel frattempo, Siófok continua ad offrire la maggiore offerta di case disponibili, con prezzi mediani intorno a 1,5 milioni di HUF al metro quadro.

Una delle maggiori sorprese dell’ultimo anno è stata la rapida crescita dei prezzi della costa meridionale. I prezzi mediani sono aumentati di quasi il 9% rispetto all’anno precedente, passando da 1,31 milioni di HUF a 1,43 milioni di HUF al metro quadro. Al contrario, i prezzi sulla costa settentrionale sono rimasti in gran parte stagnanti e sono addirittura diminuiti leggermente di circa il 2%.

Secondo gli analisti, il lungo divario di prezzo tra le due sponde sta iniziando a scomparire. Per anni, la costa meridionale è stata considerata l’alternativa più conveniente per gli acquirenti che non potevano permettersi gli insediamenti settentrionali di qualità superiore, come Tihany o Csopak. Ora, questo vantaggio sta svanendo rapidamente.

Gli Altipiani del Balaton sono passati di moda?

Mentre le aree sul lungomare continuano a registrare ottime performance, la storia è molto diversa nelle alture del Balaton.

I prezzi mediani nella regione sono diminuiti di quasi il 10% nell’ultimo anno, passando da 810.000 HUF a 730.000 HUF al metro quadro. Allo stesso tempo, il numero di case in vendita è aumentato in modo significativo.

Per due decenni, gli Altipiani del Balaton – in particolare i pittoreschi villaggi intorno al Bacino di Káli – sono diventati una delle destinazioni di campagna più trendy dell’Ungheria, grazie ai suoi vigneti, all’atmosfera tranquilla e alle colline panoramiche. Gli analisti ritengono ora che l’interesse degli acquirenti si stia spostando di nuovo verso le località direttamente sul mare.

Questo crea una rara opportunità per gli acquirenti, in quanto il mercato nelle zone montuose è attualmente più favorevole agli acquirenti che ai venditori, per la prima volta da anni.

Gli appartamenti di nuova costruzione continuano a far lievitare i prezzi

Un’altra caratteristica distintiva del mercato di Balaton è l’enorme divario di prezzo tra le proprietà di nuova costruzione e quelle di seconda mano.

Sulla costa meridionale, gli appartamenti e le case vacanza di nuova costruzione hanno un prezzo mediano di 1,67 milioni di HUF al metro quadro, rispetto a soli 1,04 milioni di HUF per le proprietà usate – una differenza di circa il 60%.

La stessa tendenza esiste sulla costa settentrionale, dove le proprietà di nuova costruzione sono circa il 40% più costose delle case più vecchie.

Gli esperti affermano che i prezzi medi di Balaton sono sempre più distorti dagli sviluppi di appartamenti di lusso in insediamenti ad alta domanda come Siófok, Balatonakarattya, Balatonfenyves e Balatonlelle.

Gli acquirenti che cercano case tradizionali per le vacanze o case familiari possono ancora trovare prezzi più bassi, anche se spesso richiedono lavori di ristrutturazione approfonditi.

Quasi due terzi degli annunci sono ristrutturati o di nuova costruzione

Il mercato è diventato fortemente dominato da immobili moderni o ristrutturati.

Oltre il 40% delle case Balaton pubblicizzate sono di nuova costruzione, mentre un altro sesto è classificato come quasi nuovo. Le case ristrutturate rappresentano un ulteriore 10% delle inserzioni.

Di conseguenza, solo il 6% circa delle proprietà presenti sul mercato ha realmente bisogno di essere rinnovato – il che spiega perché le occasioni entry-level sono diventate così difficili da trovare.

La domanda cala drasticamente dopo il boom immobiliare dell’era Covid

Dati separati di Ingatlan.com mostrano quanto l’interesse degli acquirenti si sia drasticamente raffreddato dopo il boom immobiliare pandemico.

Tra il 2021 e il 2026, la domanda di case e proprietà per le vacanze nei dintorni di Balaton è diminuita di:

• 62% sulla costa meridionale
• 57% sulla costa settentrionale

Rispetto allo scorso anno, la domanda è diminuita del 17% nella parte meridionale e del 10% nella parte settentrionale.

Nonostante l’indebolimento della domanda, i prezzi sono rimasti in gran parte a livelli premium:

• Gli insediamenti del Balaton meridionale nella Contea di Somogy hanno una media di 1,2 milioni di HUF al metro quadro.
• Gli insediamenti della costa settentrionale nella Contea di Veszprém hanno una media di 1,21 milioni di HUF.
• Gli insediamenti sul Balaton nella Contea di Zala rimangono un po’ più economici, a 899.000 HUF.

Sulla costa settentrionale, Tihany rimane in una categoria a sé stante, con prezzi medi che raggiungono 1,84 milioni di HUF al metro quadro.

Il lago Tisza sta emergendo come un serio rivale

Mentre il Balaton rimane il mercato immobiliare di maggior valore in Ungheria per le vacanze, il Lago di Tisza sta diventando un’alternativa sempre più interessante, grazie ai prezzi significativamente più bassi.

La domanda è diminuita in modo molto meno marcato rispetto al picco della pandemia, con un calo del 31% tra il 2021 e il 2026.

L’azienda che si è distinta è Tiszafüred, dove l’interesse degli acquirenti è aumentato del 23% rispetto all’anno scorso e del 35% nell’arco di cinque anni.

I prezzi medi intorno al Lago Tisza rimangono molto al di sotto dei livelli del Balaton:

• Media regionale: 409.000 HUF al metro quadro
• Abádszalók: 356.000 HUF
• Poroszló: 400.000 HUF
• Tiszaderzs: solo 133.000 HUF

Secondo il capo economista di Ingatlan.com, László Balogh, il Lago di Tibisco non è più solo un sostituto più economico del Balaton, ma si sta affermando sempre più come una destinazione turistica indipendente.

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Il mercato del Lago di Velence rimane stabile

Il mercato intorno al lago di Velence è rimasto relativamente stabile rispetto ad altre regioni turistiche.

La domanda è diminuita del 36% dal 2021, ma i dati annuali non mostrano quasi alcun cambiamento. Secondo gli esperti, questa stabilità è in parte dovuta al ruolo crescente del lago come zona residenziale per i pendolari che lavorano a Budapest e Székesfehérvár.

A Gárdony, la domanda è aumentata del 5% rispetto all’anno precedente, mentre Velence ha registrato un calo del 9%.

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