关于匈牙利“黄金签证”鲜为人知的真相——以及为何外国买家实际上并不需要它

本文为《匈牙利每日新闻》的特约专栏文章，作者埃梅塞·塞尔（Emese Széll），现任匈牙利高端客户私人房地产顾问

如果您关注国际房地产头条新闻，可能已经看到匈牙利于2024年“重启了黄金签证”——在欧洲其他国家正悄然关闭投资居留通道之际，此举实属罕见。 两年过去了，更有趣的不是匈牙利敞开了大门，而是穿过这扇门的人寥寥无几——以及对于那些仅仅想在布达佩斯拥有一套漂亮住宅的人来说，这几乎无关紧要。

请允许我为您解释实际情况，以及这对您作为当今的外国购房者意味着什么。

“黄金签证”计划曾作出的承诺

匈牙利的“客座投资者居留许可”（vendégbefektetői tartózkodási engedély）由2023年第XC号法案设立，并于2024年7月1日向申请人开放申请。 从理论上讲，这是欧洲最优厚的居留许可之一：有效期为十年，可续期十年，无最低居留要求，允许配偶、子女甚至父母团聚，享有工作和经营企业的权利，以及在任何180天内可在申根区自由流动90天的权利。

随着时间的推移，符合资格的投资途径逐渐缩减为两种切实可行的方案：向匈牙利房地产投资基金（须在匈牙利国家银行注册，持有五年）投资至少25万欧元，或向高等教育机构捐赠100万欧元。 第三种选择——直接购买50万欧元的住宅房产——虽曾被写入法律，但在2025年1月中旬，在尚无任何申请人得以利用该途径之前，便被悄然删除。

实际情况是

数据本身就说明了一切。截至2025年下半年，约有273人进入申请流程，但仅有约78人获得了居留许可——该计划在首年便为该国筹集了约1,950万欧元。 为了更好地理解这一数据，匈牙利此前在2013年至2017年实施的居留债券计划处理了约20,000名外国公民的申请。而新计划的规模仅是其极小的一部分。

为何如此冷清？并非因为人们对匈牙利缺乏兴趣——原因在于结构性因素：

✦渠道极其狭窄。迄今为止，仅有两家基金管理公司具备销售投资份额的资格，因此实际上数月来都没有符合规定的产品可供购买。

✦中介费用高昂。经纪商通常向每位客户收取2500万至3500万匈牙利福林，对于25万欧元的投资而言，这笔费用堪称惊人。

✦制裁与银行业务摩擦。与俄乌战争相关的欧盟法规将大部分潜在申请人排除在外，并使将所需资金转入欧盟账户变得极其困难。此外，客户尽职调查（KYC）、反洗钱及资金来源核查措施也日益严格。

所有这些情况都并非匈牙利房地产市场本身存在缺陷，而是该计划从一开始就面临结构性制约。

欧洲格局中的匈牙利

值得记住的是，匈牙利是个例外，而非常态。西班牙已于2025年废除了“黄金签证”；葡萄牙早在2023年就取消了房地产投资途径；爱尔兰和英国分别于2023年和2022年终止了相关计划；希腊则大幅提高了申请门槛。 那些反复出现的批评——即这些项目推高当地房价，并引发安全和洗钱方面的担忧——正是塑造匈牙利这一谨慎且最终鲜少被利用的计划设计的压力所在。

大多数读者忽略的一点是：你其实并不需要它

这是我最希望国际读者能理解的一点：在匈牙利购房并不需要“黄金签证”。

非欧盟/欧洲经济区（EEA）公民可通过根据《251/2014号政府法令》由主管政府部门签发的简易购房许可，购买几乎任何住宅房产。法定办理时间为45天，除非购房行为会损害特定的公共利益，否则该许可将予以批准。 欧盟、欧洲经济区及瑞士公民甚至无需该许可。除购房价款外，买家还应考虑4%的产权转让税，以及在进行任何装修前实际需缴纳的6%至9%的总税费。