Können Ausländer in Ungarn Immobilien kaufen? Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Der ungarische Immobilienmarkt ist für im Ausland lebende Ungarn, Expats und internationale Investoren zunehmend attraktiv. Aber wie lauten eigentlich die Regeln und Schritte für Ausländer, die in Ungarn eine Immobilie erwerben möchten? Dieser umfassende Leitfaden erklärt den Prozess, die Anforderungen und die wichtigsten Überlegungen für alle Interessenten.

Wer kann eine Immobilie in Ungarn kaufen?

• Ungarische Staatsbürger und EU/EWR-Bürger (einschließlich Norwegen, Schweiz, Liechtenstein und Island) können in Ungarn fast genauso frei wie Einheimische Immobilien kaufen, ohne dass eine besondere Genehmigung für Wohn- oder Gewerbeimmobilien (mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Kulturerbe) erforderlich ist.
• Nicht-EU-Bürger müssen in der Regel eine Genehmigung für den Immobilienerwerb bei der örtlichen Behörde oder dem Grundbuchamt einholen, bevor sie den Kauf abschließen können.
• In Ungarn registrierteUnternehmen (auch wenn sie in ausländischem Besitz sind) können ohne Genehmigung Immobilien kaufen, was für einige Expats und Investoren eine beliebte Option ist.

Kauf einer Immobilie in Ungarn: Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. eine Immobilie in Ungarn finden und reservieren

• Arbeiten Sie mit einem örtlichen Immobilienmakler oder Anwalt zusammen, um geeignete Immobilien zu finden.
• Reservieren Sie die von Ihnen ausgewählte Immobilie, indem Sie eine Anzahlung leisten (in der Regel 10 % des Kaufpreises), die in ungarischen Verträgen üblicherweise als foglaló bezeichnet wird.

2. beauftragen Sie einen ungarischen Anwalt

• Alle Immobilientransaktionen in Ungarn müssen von einem ungarischen Rechtsanwalt oder Notar gegengezeichnet werden.
• Der Anwalt führt die Due-Diligence-Prüfung durch, entwirft die Verträge und reicht die Anträge in Ihrem Namen ein.

3) Vorvertrag und Due Diligence

• Unterzeichnen Sie einen vorläufigen Kaufvertrag, in dem die Bedingungen festgelegt sind und der Ihre Kaufabsicht festhält.
• Der Anwalt prüft den Rechtsstatus der Immobilie, den Titel, die Schulden und alle Belastungen.

4 Beantragen Sie eine Genehmigung für den Immobilienkauf (Nicht-EU/EWR-Käufer)

• Stellen Sie einen Antrag bei der örtlichen Behörde oder dem Grundbuchamt, in dem sich die Immobilie befindet.
• Zu den erforderlichen Unterlagen gehören in der Regel:
  • Zahlungsnachweis für die Verwaltungsgebühr (HUF 50.000 oder HUF 10.000 [EUR 124 oder 25] für einige Einwohner)
  • Gültiger Reisepass oder Personalausweis
  • Unterzeichneter Vorvertrag
  • Aktuelle Eigentumsurkunde (nicht älter als 21 Tage)
  • Strafregisterauszug
  • Vollmacht, wenn Sie einen gesetzlichen Vertreter einsetzen
• Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 2-6 Wochen

5. endgültiger Verkaufs- und Kaufvertrag

• Sobald die Genehmigung erteilt ist, unterzeichnen Sie den endgültigen Vertrag in Anwesenheit Ihres Anwalts und des Verkäufers.
• Überweisen Sie die verbleibenden Mittel, um den Kauf abzuschließen.

6. das Eigentum an der Immobilie in Ungarn registrieren lassen

• Ihr Anwalt reicht die endgültigen Dokumente beim Grundbuchamt zur offiziellen Registrierung ein.
• Der Eigentumsübergang erfolgt erst nach Abschluss der Registrierung, was einige Wochen dauern kann.

7. zahlen Sie Steuern und Gebühren

• Grunderwerbssteuer: 4% des Kaufpreises (mit einigen Ausnahmen für junge Käufer und neue Immobilien).
• Anwaltskosten: In der Regel 0,5%-3% des Immobilienwerts.
• Verwaltungsgebühren: 50.000 HUF pro Immobilie (oder 10.000 HUF für bestimmte Einwohner).
• Sonstige Kosten: Notar-, Registrierungs- und eventuelle Maklergebühren (die gesamten Transaktionskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 10% des Kaufpreises).

8. eine Steuernummer und Versorgungsleistungen erhalten

• Ausländische Käufer müssen für immobilienbezogene Finanztransaktionen eine ungarische Steuernummer beantragen.
• Schließen Sie Versorgungsverträge ab und zahlen Sie die jährlichen Grundsteuern wie vorgeschrieben.

Kauf einer Immobilie in Ungarn: Besondere Fälle

• Goldenes Visum/Aufenthalt durch Investition: Ab Januar 2025 können Ausländer durch den Kauf von Wohneigentum im Wert von mindestens 500.000 EUR eine 10-jährige ungarische Aufenthaltsgenehmigung erhalten, sofern sie das Eigentum mindestens fünf Jahre lang halten. Dieses Programm gilt für den Hauptantragsteller und seine Familienmitglieder.
• Einschränkungen: Ausländer können keine landwirtschaftlichen Flächen oder bestimmte Kulturerbestätten kaufen.

Fallstricke und Empfehlungen

• Rechtliche Vertretung: Ausländer können Immobilientransaktionen nicht ohne einen ungarischen Anwalt abschließen.
• Verzögerungen: Das Eigentum wird erst nach der Eintragung im Grundbuch offiziell, was Wochen oder Monate dauern kann.
• Kommunales und öffentliches Interesse: Die lokale Regierung kann Einspruch erheben, wenn der Kauf dem kommunalen oder öffentlichen Interesse zuwiderläuft, was allerdings selten vorkommt.
• Denkmalschutz und Renovierungsauflagen: Für historische Gebäude gelten besondere Vorschriften, einschließlich Renovierungsgenehmigungen und Denkmalschutzrichtlinien.
• Energieausweise: Verkäufer müssen einen aktuellen Energieausweis vorlegen, andernfalls kann das Geschäft angefochten werden.

Zusammenfassende Tabelle: Wer braucht eine Genehmigung für den Kauf einer Immobilie in Ungarn?

Typ des Käufers	Erlaubnis erforderlich?	Anmerkungen
Ungarische Staatsbürger	Nein
EU/EWR/Schweizer Bürger	Nein
Nicht-EU-Bürger (Einzelperson)	Ja	Erlaubnis der lokalen Regierung/Grundbuchamt erforderlich
Ungarisches Unternehmen in ausländischem Besitz	Nein	Muss Unternehmen in Ungarn registrieren
Käufer von landwirtschaftlichen Flächen	Nicht erlaubt	Landwirtschaftliches Land ist auf ungarische Staatsbürger beschränkt
Erbschaft	Nein	Keine Genehmigung für die Vererbung von Eigentum erforderlich

Abschließende Überlegungen

Es ist durchaus möglich, als Ausländer eine Immobilie in Ungarn zu kaufen, aber für Nicht-EU/EWR-Bürger ist der Prozess aufgrund der Genehmigungsanforderungen komplexer. Bei sorgfältiger Planung, rechtlicher Unterstützung und Beachtung der lokalen Vorschriften können sowohl Auslandsungarn als auch ausländische Staatsangehörige erfolgreich in ungarische Immobilien investieren – sei es für den Eigenbedarf, als Expat oder als Teil einer langfristigen Investitions- oder Aufenthaltsstrategie.

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Quellen und weitere Informationen: Immigrant Invest, Ecovis, JceConsultancy, hngary.com, e-ingatlanugyvedek.hu,

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