Wie viel kostet eine Wohnung in Budapest im Jahr 2026? Alle Stadtteile im Ranking – und was bekommt man für 200.000 € tatsächlich?

Die ehrliche Antwort auf die Frage „Was kostet eine Wohnung in Budapest?“ lautet: Das hängt davon ab, auf welcher Seite des Großen Boulevards Sie stehen – und das ist keine Ausflucht. Im Juli 2026 lag der mittlere Angebotspreis in der Hauptstadt bei 1.344.655 Forint pro Quadratmeter, was etwa 3.400 € entspricht. Im teuersten Bezirk wurde das 2,3-Fache des Preises im günstigsten Bezirk verlangt. Ein stadtweiter Durchschnittswert ist lediglich ein Anhaltspunkt und nicht viel mehr.

Gemeinsam erstellte Inhalte

Die nachstehenden Zahlen stammen aus dem monatlichen Preisindex, der von Housiko, einem ungarischen Immobilienportal, veröffentlicht wird, und basieren auf 24.215 Wohnungen und Häusern, die im Juli in Budapest tatsächlich auf dem Markt waren. Der Medianpreis der Angebote lag bei 89,9 Millionen Forint, was etwa 228.000 Euro entspricht, bei einer Fläche von etwa 88 Quadratmetern.

Der Anstieg hat sich verlangsamt

Die Preise in Budapest haben sich stabilisiert. Der Medianwert veränderte sich zwischen Juni und Juli um 0,2 %. Im März erreichte er mit 1.362.121 Forint pro Quadratmeter seinen Höchststand und ist seitdem um 1,3 % gesunken. Über einen Zeitraum von zehn Monaten betrachtet liegt er immer noch um 4,8 % höher, sodass niemand von einem Abschwung spricht, doch der Sommer verlief ruhig.

Ruhe ist eine gute Nachricht, wenn Sie der Käufer sind. Der Druck, sich innerhalb eines Wochenendes festlegen zu müssen, ist weg, und eine Wohnung, die im Mai auf den Markt kam und im August noch immer zum Verkauf steht, wird ein Angebot unterhalb der Preisvorstellung annehmen. Die Verkäufer sind diejenigen, die sich anpassen müssen. Das Angebot, dessen Preis über dem liegt, für den sich die Nachbarn geeinigt haben, ist dasjenige, für das keine Besichtigungstermine mehr vereinbart werden.

Alle 23 Stadtbezirke, nach Rangfolge

Median-Angebotspreise pro Quadratmeter, Juli 2026, mit gerundeten Euro-Gegenwerten bei einem Wechselkurs von 395 Forint pro Euro. Die Seite von Housiko zu den Immobilienpreisen in Budapest nach Stadtbezirken enthält dieselbe Tabelle und wird am ersten Tag jedes Monats aktualisiert.

Rang	Stadtteil	Median HUF/m²	≈ €/m²
1	V – Belváros-Lipótváros	1.960.784	4.960
2	I – Burgbezirk	1.872.500	4.740
3	XII – Hegyvidék	1.833.333	4.640
4	II – Rózsadomb und die unteren Budaer Hügel	1.744.444	4.420
5	XIII – Újlipótváros, Angyalföld	1.664.706	4.210
6	XI – Újbuda	1.635.556	4.140
7	IX – Ferencváros	1.605.357	4.060
8	VI – Terézváros	1.576.316	3.990
9	VII – Erzsébetváros	1.479.630	3.750
10	III – Óbuda-Békásmegyer	1.428.571	3.620
11	XIV – Zugló	1.359.091	3.440
12	VIII – Józsefváros	1.323.881	3.350
13	IV – Újpest	1.229.231	3.110
14	XXII – Budafok-Tétény	1.215.663	3.080
15	XV – Rákospalota	1.175.000	2.970
16	XVI – Mátyásföld, Sashalom	1.171.605	2.970
17	X – Kőbánya	1.167.606	2.960
18	XIX – Kispest	1.113.208	2.820
19	XVII – Rákosmente	1.039.326	2.630
20	XX – Pesterzsébet	1.035.088	2.620
21	XVIII – Pestszentlőrinc	1.027.586	2.600
22	XXI – Csepel	998.333	2.530
23	XXIII – Soroksár	845.652	2.140

Die Reihenfolge ändert sich von Monat zu Monat kaum. Der historische Stadtkern und die Budaer Hügel belegen die Spitzenplätze, die äußeren Pest-Stadtteile bilden das Schlusslicht, und was sich verändert, ist der Abstand zwischen ihnen. Im Juli betrug dieser Abstand 1.115.132 Forint pro Quadratmeter.

Eines geht aus der Tabelle nicht hervor: Der Preisunterschied zwischen dem 5. und dem 13. Bezirk beträgt fast 300.000 Forint pro Quadratmeter bei einem Fußweg von fünfzehn Minuten.

Was man für 200.000 € bekommt – Bezirk für Bezirk

Nehmen Sie 200.000 €, umgerechnet 79 Millionen Forint, und verteilen Sie diesen Betrag über die Stadt.

Im 5. Bezirk erhalten Sie dafür etwa 40 Quadratmeter, was in der Praxis eine Einzimmerwohnung in einem der oberen Stockwerke eines Innenhofgebäudes bedeutet, höchstwahrscheinlich ohne Aufzug. Wechselt man in den XIII. Bezirk, reichen dieselben Mittel für 47 Quadratmeter. In Ferencváros erhalten Sie 49. In Zugló, dem grünen Bezirk hinter dem Stadtpark, sind es 58. In Józsefváros, das sich in zehn Jahren stärker verändert hat als die meisten Bezirke in dreißig Jahren, sind es fast 60.

Gehen wir weiter. In Pestszentlőrinc, in der Nähe des Flughafens, erhalten Sie für 200.000 € 77 Quadratmeter. In Soroksár, am südlichen Rand der Stadt, sind es 93 Quadratmeter, und in manchen Straßen handelt es sich dabei eher um ein kleines Haus mit Garten als um eine Wohnung.

Mit demselben Budget erhält man also am Stadtrand mehr als doppelt so viel Wohnfläche wie im Stadtzentrum. Das ist für eine europäische Hauptstadt nicht ungewöhnlich. Das Besondere an Budapest ist jedoch, wie nah die Mitte der Preisskala am geografischen Zentrum der Stadt liegt. Die Bezirke XIII, IX und XI sind alle nur eine kurze Straßenbahn- oder U-Bahnfahrt vom Stadtzentrum entfernt und liegen alle eine ganze Stufe darunter. Käufer aus dem Ausland schauen sich in der Regel zuerst die Bezirke V, VI und VII an. Viele derjenigen, von denen wir Rückmeldungen erhalten, haben sich für einen Bezirk weiter außerhalb entschieden und bereuen dies nicht.

Budapest im Vergleich zum restlichen Ungarn

Der nationale Median lag im Juli bei 1.110.769 Forint pro Quadratmeter, sodass in der Hauptstadt 21 % mehr verlangt werden als im Landesdurchschnitt. Im Vergleich zu den regionalen Städten ist der Abstand noch größer. Die durchschnittlichen Angebotspreise lagen bei 1.045.916 in Debrecen, 989.796 in Szeged, 940.578 in Pécs und 675.914 in Miskolc. Einfach ausgedrückt: Budapest ist etwa ein Drittel teurer als Debrecen und doppelt so teuer wie Miskolc.

Die Orte außerhalb der Hauptstadt, in denen die Preise die Millionen-Forint-Marke pro Quadratmeter überschreiten, sind keine Regionalstädte. Es handelt sich um das Balaton-Ufer und den Pendlergürtel, wobei gerade der Pendlergürtel im vergangenen Jahr den stetigsten Anstieg verzeichnete. Érd, direkt jenseits der südwestlichen Stadtgrenze, verzeichnete allein im Juli einen Anstieg von 5,6 %.

Was Vermieter verlangen

Viele Menschen kommen als Mieter nach Budapest und beginnen erst ein Jahr später, die Preistabellen zu studieren; daher hier nun ein Überblick über die Mietpreise. Im August lag die mittlere Angebotsmiete in der Stadt bei 280.000 Forint pro Monat – etwa 710 Euro – für eine Wohnung von rund 49 Quadratmetern. Die Hälfte aller Mietangebote lag zwischen 220.000 und 320.000 Forint.

Nach Stadtteilen reichten die Medianwerte von 230.000 Forint in Erzsébetváros und 240.000 in Ferencváros bis hin zu 290.000 in Józsefváros und 300.000 im 5. Bezirk. Diese Werte basieren jeweils auf einigen Dutzend Angeboten; betrachten Sie sie daher eher als Anhaltspunkt denn als feste Regel. Die Mieten und die Preise stimmen nicht immer überein. In Erzsébetváros liegen die Mieten um ein Viertel unter denen des 5. Bezirks, und auch die Verkaufspreise sind um ein Viertel niedriger, sodass die beiden Tabellen hier übereinstimmen. Józsefváros bildet hier eine Ausnahme: Die mittlere Angebotsmiete liegt dort nur einen Hauch unter der des 5. Bezirks, während der Angebotspreis pro Quadratmeter um ein Drittel niedriger ist.

Stellt man die beiden Zahlenreihen nebeneinander, beläuft sich die stadtweite Angebotsmiete auf etwa 5 % pro Jahr des stadtweiten Angebotspreises – vor Nebenkosten, Steuern und den Monaten, in denen eine Wohnung leer steht. Wenn Sie das Mieten gegen den Kauf abwägen, ist dies die Zahl, mit der Sie das Gespräch beginnen sollten.

Die Kosten, die nie in die Schlagzeilen gelangen

Der Angebotspreis ist nicht die endgültige Rechnung. Ungarn erhebt eine Grunderwerbsteuer von 4 % auf den Kauf von Wohnimmobilien, die auf 2 % sinkt, sobald der Kaufpreis eine Milliarde Forint übersteigt. Ein Anwalt ist vorgeschrieben und berechnet in der Regel etwa 1 % des Kaufpreises. Rechnet man die Gebühren für das Grundbuchamt und die Bank hinzu, liegen die Gesamtkosten für die meisten Käufer zwischen 5 % und 7 % über dem vereinbarten Preis. Bei einer durchschnittlichen Wohnung in Budapest sind das etwa fünf Millionen Forint – eine Zahl, die man am besten bereits vor Abgabe eines Angebots in Erfahrung bringt.

Ausländische Käufer müssen sich weniger Sorgen machen, als sie gewöhnlich annehmen. EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Ungarn. Die meisten Nicht-EU-Bürger benötigen eine Erwerbsgenehmigung von der örtlichen Behörde, was eher eine routinemäßige Formalität als eine Hürde darstellt.

Woher die Zahlen stammen

Jede hier angegebene Zahl entspricht einem Angebotspreis aus einem aktuellen Inserat, nicht einem abgeschlossenen Verkauf. Ungarn veröffentlicht keine Transaktionspreise in einer Form, die einen monatlichen Index ermöglicht; daher misst jeder aktuelle Index die Preisvorstellungen der Verkäufer. Die vereinbarten Preise liegen in der Regel etwas darunter, und in einem stagnierenden Markt sogar deutlich darüber.

Housiko berechnet den Index jeweils am ersten Tag des Monats anhand der Angebote auf der Plattform neu. Die Daten für Juli basieren auf 24.215 Angeboten in Budapest und 69.687 Angeboten in 499 Städten und Gemeinden landesweit. Die Werte für die Stadtbezirke werden als Medianwerte angegeben, da eine Handvoll sehr teurer Wohnungen den Durchschnitt nach oben treibt und den Markt teurer erscheinen lässt, als er tatsächlich ist. Die Euro-Beträge sind gerundet und unterliegen Wechselkursschwankungen.

Kurzantworten

Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Budapest im Jahr 2026? Der Median des Angebotspreises lag im Juli 2026 bei 1.344.655 Forint pro Quadratmeter, was etwa 3.400 Euro entspricht. Der Durchschnitt betrug 1.416.497.

Welcher Bezirk ist der teuerste in Budapest? Bezirk V mit einem Median von 1.960.784 Forint pro Quadratmeter, gefolgt von den Bezirken I und XII. Am günstigsten ist Bezirk XXIII mit 845.652.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Budapest? Sie bleiben stabil. Der Median stieg im Monatsvergleich um 0,2 %, liegt 1,3 % unter dem Höchststand vom März 2026 und ist 4,8 % höher als vor zehn Monaten.

Wie viel kostet eine typische Wohnung in Budapest? Der Median der Angebotspreise lag bei 89,9 Millionen Forint, etwa 228.000 Euro, für rund 88 Quadratmeter.

Victor Martinez ist Mitbegründer von Housiko. Der Housiko-Preisindex wird monatlich veröffentlicht und darf unter Angabe der Quelle zitiert werden.

Haftungsausschluss: Die Autoren der gesponserten Artikel sind allein verantwortlich für die darin geäußerten Meinungen oder gemachten Angebote. Diese Meinungen spiegeln nicht unbedingt die offizielle Position von Daily News Hungary wider, und die Redaktion kann nicht für deren Richtigkeit haftbar gemacht werden.