Quanto costa un appartamento a Budapest nel 2026? Classifica di tutti i quartieri e cosa si può effettivamente acquistare con 200.000 €

La risposta sincera alla domanda «quanto costa un appartamento a Budapest» è che dipende da quale lato del Grande Viale ci si trovi, e questa non è una risposta evasiva. Nel luglio 2026 il prezzo medio richiesto nella capitale era di 1.344.655 fiorini al metro quadrato, pari a circa 3.400 euro. Nel quartiere più costoso il prezzo richiesto era 2,3 volte superiore a quello del quartiere più economico. Un dato relativo all’intera città rappresenta un punto di partenza e poco più.

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I dati riportati di seguito provengono dall’Indice dei prezzi mensile pubblicato da Housiko, un portale immobiliare ungherese, e si basano su 24.215 appartamenti e case effettivamente in vendita a Budapest nel mese di luglio. Il prezzo mediano degli annunci era pari a 89,9 milioni di fiorini, circa 228.000 euro, per una superficie di circa 88 metri quadrati.

L’aumento si è arrestato

I prezzi a Budapest si sono stabilizzati. Il valore mediano ha registrato una variazione dello 0,2% tra giugno e luglio. Ha raggiunto il picco a marzo a 1.362.121 fiorini al metro quadrato e da allora è sceso dell’1,3%. Su un arco di dieci mesi si registra comunque un aumento del 4,8%, pertanto nessuno parla di una flessione, ma l’estate è stata tranquilla.

La calma è una buona notizia se siete voi ad acquistare. La pressione di dover prendere una decisione entro un fine settimana è venuta meno, e un appartamento messo in vendita a maggio e ancora disponibile ad agosto accetterà un’offerta inferiore al prezzo richiesto. Sono i venditori a doversi adeguare. Gli immobili messi in vendita a un prezzo superiore a quello concordato dai vicini sono quelli che smettono di ricevere visite.

Tutti i 23 distretti, in ordine di classifica

Prezzi medi richiesti al metro quadrato, luglio 2026, con equivalenti in euro arrotondati al cambio di 395 fiorini per euro. La pagina di Housiko sui prezzi immobiliari a Budapest per distretto riporta la stessa tabella e la aggiorna il primo giorno di ogni mese.

Posizione	Distretto	Valore mediano in HUF/m²	≈ €/m²
1	V – Belváros-Lipótváros	1.960.784	4.960
2	I – Várkerület	1.872.500	4.740
3	XII – Hegyvidék	1.833.333	4.640
4	II – Rózsadomb e le colline inferiori di Buda	1.744.444	4.420
5	XIII – Újlipótváros, Angyalföld	1.664.706	4.210
6	XI – Újbuda	1.635.556	4.140
7	IX – Ferencváros	1.605.357	4.060
8	VI – Terézváros	1.576.316	3.990
9	VII – Erzsébetváros	1.479.630	3.750
10	III – Óbuda-Békásmegyer	1.428.571	3.620
11	XIV – Zugló	1.359.091	3.440
12	VIII – Józsefváros	1.323.881	3.350
13	IV – Újpest	1.229.231	3.110
14	XXII – Budafok-Tétény	1.215.663	3.080
15	XV – Rákospalota	1.175.000	2.970
16	XVI – Mátyásföld, Sashalom	1.171.605	2.970
17	X – Kőbánya	1.167.606	2.960
18	XIX – Kispest	1.113.208	2.820
19	XVII – Rákosmente	1.039.326	2.630
20	XX – Pesterzsébet	1.035.088	2.620
21	XVIII – Pestszentlőrinc	1.027.586	2.600
22	XXI – Csepel	998.333	2.530
23	XXIII – Soroksár	845.652	2.140

La classifica rimane pressoché invariata di mese in mese. Il centro storico e le colline di Buda occupano i primi posti, i quartieri periferici di Pest quelli in fondo alla classifica, e ciò che varia è la differenza di prezzo tra loro. A luglio tale differenza era pari a 1.115.132 fiorini al metro quadrato.

Un dato che la tabella non mostra: il calo dal Distretto V al Distretto XIII è di quasi 300.000 fiorini al metro quadrato per un tragitto a piedi di quindici minuti.

Cosa si può acquistare con 200.000 euro, distretto per distretto

Prendiamo 200.000 euro, diciamo 79 milioni di fiorini, e portiamoli in giro per la città.

Nel V Distretto si possono acquistare circa 40 metri quadrati, il che in pratica significa un bilocale ai piani alti di un edificio con cortile interno, molto probabilmente senza ascensore. Passando al Distretto XIII, con la stessa somma si arriva a 47 metri quadrati. Ferencváros ne offre 49. Zugló, il verdeggiante distretto alle spalle del Parco della Città, ne offre 58. Józsefváros, che negli ultimi dieci anni è cambiato più di quanto la maggior parte dei distretti faccia in trent’anni, ne offre quasi 60.

Proseguendo, a Pestszentlőrinc, nei pressi dell’aeroporto, con 200.000 euro si acquistano 77 metri quadrati. A Soroksár, all’estremità meridionale della città, si arrivano a 93, e in alcune strade ciò corrisponde a una piccola casa con giardino piuttosto che a un appartamento.

Pertanto, a parità di budget, ai margini della città si ottiene una superficie più che doppia rispetto a quella disponibile in centro. Ciò non è insolito per una capitale europea. Ciò che è insolito a Budapest è quanto il punto medio della scala dei prezzi sia vicino al centro della mappa. I distretti XIII, IX e XI sono tutti raggiungibili con un breve tragitto in tram o in metropolitana dal centro città e si collocano tutti un gradino più in basso rispetto ad esso. Gli acquirenti provenienti dall’estero tendono a considerare innanzitutto i distretti V, VI e VII. Molti di coloro dai quali riceviamo feedback hanno acquistato in un distretto più periferico e non se ne pentono.

Budapest rispetto al resto dell’Ungheria

La mediana nazionale a luglio era di 1.110.769 fiorini al metro quadrato, quindi la capitale richiede il 21% in più rispetto al resto del Paese. Se confrontata con le città regionali, la differenza è ancora più marcata. I prezzi medi richiesti erano pari a 1.045.916 a Debrecen, 989.796 a Szeged, 940.578 a Pécs e 675.914 a Miskolc. In parole povere, Budapest costa circa un terzo in più rispetto a Debrecen e il doppio rispetto a Miskolc.

Le località al di fuori della capitale che superano il milione di fiorini al metro quadrato non sono le città regionali. Si tratta delle località sulle rive del Balaton e della cintura pendolare, ed è proprio quest’ultima ad aver registrato l’aumento più costante nell’ultimo anno. Érd, appena oltre il confine sud-occidentale della città, ha registrato un aumento del 5,6% nel solo mese di luglio.

Quali sono i canoni richiesti dai proprietari

Molte persone arrivano a Budapest come inquilini e iniziano a consultare le tabelle dei prezzi solo un anno dopo; ecco quindi la situazione relativa agli affitti. Ad agosto l’affitto mediano richiesto in città era di 280.000 fiorini al mese, circa 710 €, per un appartamento di circa 49 metri quadrati. La metà di tutti gli annunci di affitto si collocava tra i 220.000 e i 320.000.

A livello di quartiere, i valori mediani variavano da 230.000 fiorini a Erzsébetváros e 240.000 a Ferencváros fino a 290.000 a Józsefváros e 300.000 nel V Distretto. Tali dati si basano su poche decine di annunci ciascuno, pertanto è opportuno considerarli come indicativi piuttosto che come una regola fissa. Gli affitti e i prezzi di vendita non sempre coincidono. A Erzsébetváros gli affitti sono inferiori di un quarto rispetto al Distretto V e anche i prezzi di vendita sono inferiori di un quarto, pertanto in questo caso le due tabelle concordano. Józsefváros rappresenta l’eccezione: il suo canone di affitto mediano richiesto si attesta a un soffio da quello del V Distretto, mentre il prezzo richiesto al metro quadrato è inferiore di un terzo.

Mettendo a confronto le due serie di dati, l’affitto richiesto a livello cittadino corrisponde all’incirca al 5% all’anno del prezzo richiesto a livello cittadino, al lordo delle spese condominiali, delle tasse e dei mesi in cui l’appartamento rimane sfitto. Se state valutando se affittare o acquistare, questo è il dato da cui partire per la discussione.

I costi che non finiscono mai in prima pagina

Il prezzo richiesto non corrisponde all’importo da pagare. L’Ungheria applica un’imposta di trasferimento del 4% sugli acquisti di immobili residenziali, che scende al 2% sulla parte eccedente il miliardo di fiorini. È obbligatorio avvalersi di un avvocato, il cui onorario si aggira solitamente intorno all’1% del prezzo. Aggiungendo le spese catastali e bancarie, la maggior parte degli acquirenti si ritrova a pagare tra il 5% e il 7% in più rispetto al prezzo concordato. Per un appartamento di Budapest di prezzo mediano, ciò equivale a circa cinque milioni di fiorini, una cifra che le persone preferiscono conoscere prima di presentare un’offerta.

Gli acquirenti stranieri hanno meno motivi di preoccupazione di quanto solitamente si pensi. I cittadini dell’UE acquistano alle stesse condizioni degli ungheresi. La maggior parte dei cittadini extracomunitari necessita di un permesso di acquisto rilasciato dall’ufficio amministrativo locale, che rappresenta una semplice formalità burocratica piuttosto che un ostacolo.

Da dove provengono questi dati

Ogni cifra qui riportata corrisponde al prezzo richiesto in un annuncio immobiliare attivo, non a una vendita conclusa. L’Ungheria non pubblica i prezzi delle transazioni in una forma che consenta di elaborare un indice mensile; pertanto, qualsiasi indice attuale riflette i prezzi richiesti dai venditori. I prezzi concordati si attestano solitamente leggermente al di sotto di tali cifre e, in un mercato stagnante, anche di poco più.

Housiko ricalcola l’indice il primo giorno di ogni mese sulla base degli annunci presenti sulla piattaforma. I dati relativi a luglio si basano su 24.215 annunci a Budapest e 69.687 in 499 città e centri abitati a livello nazionale. I dati relativi ai distretti sono riportati come mediane, poiché una manciata di appartamenti molto costosi fa lievitare la media e fa apparire il mercato più costoso di quanto non sia in realtà. Le cifre in euro sono arrotondate e sono soggette a variazioni in base al tasso di cambio.

Risposte rapide

Qual è il prezzo medio al metro quadrato a Budapest nel 2026? Il prezzo mediano richiesto era di 1.344.655 fiorini al metro quadrato nel luglio 2026, pari a circa 3.400 euro. La media era di 1.416.497.

Qual è il quartiere più costoso di Budapest? Il V distretto, con una mediana di 1.960.784 fiorini al metro quadrato, seguito dai distretti I e XII. Il più economico è il XXIII distretto, con 845.652.

I prezzi degli immobili a Budapest sono in aumento o in calo? Stabili. Il valore mediano è aumentato dello 0,2% rispetto al mese precedente, si attesta all’1,3% al di sotto del picco registrato nel marzo 2026 ed è superiore del 4,8% rispetto a dieci mesi fa.

Quanto costa un appartamento tipico a Budapest? Il prezzo mediano di vendita era di 89,9 milioni di fiorini, pari a circa 228.000 euro, per una superficie di circa 88 metri quadrati.

Victor Martinez è cofondatore di Housiko. L’Indice dei prezzi Housiko viene pubblicato mensilmente e può essere citato indicandone la fonte.

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