Wasserrechtliche Genehmigung in Ungarn: 3 versteckte Fallstricke, die nur Insider entdecken

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In meinem vorherigen Artikel habe ich untersucht, wie sich eine wasserrechtliche Genehmigung auf den Immobilienwert auswirken kann: inwiefern sich eine Quelle mit gültigen Genehmigungen von einer ohne solche unterscheidet und warum die behördliche Anerkennung als natürliches Mineralwasser eine wichtige Voraussetzung für den Marktzugang ist. Dieser Artikel schlägt einen anderen Ansatz ein. Es geht nicht um Grundsätze, sondern um die Realität. Ich war an den Genehmigungsverfahren für zwei sehr unterschiedliche wasserbezogene Immobilienprojekte beteiligt: eine Mineralwasserquelle im Börzsöny-Gebirge und eine Thermalquelle in der Großen Ungarischen Ebene. Beide führen zu derselben Schlussfolgerung. Das behördliche Labyrinth ist nicht nur langwierig und kostspielig, sondern auch schwer vorhersehbar. Die größten Hindernisse treten oft nicht zu Beginn, sondern erst Jahre später im Verlauf des Verfahrens zutage.

Autorin: Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Parallele Zuständigkeiten: wenn mehrere Behörden beteiligt sind

Bei einem wasserbezogenen Immobilienprojekt in Ungarn kommt der Investor in der Regel mit mehreren Behörden und Fachstellen in Kontakt. Die Aufgaben der regionalen Wasserwirtschafts- und Gewässerschutzbehörden werden von den in der Regierungsverordnung 223/2014 (IX. 4.) benannten Bezirksverwaltungen wahrgenommen. Die Nationale Generaldirektion für Wasserwirtschaft (OVF) und die regionalen Wasserdirektionen sind Wasserverwaltungsbehörden. Eine regionale Direktion kann im Rahmen des Verfahrens unter anderem eine Genehmigung zur Vermögensverwaltung sowie eine Bescheinigung zur Identifizierung der Wasserinfrastruktur erteilen, ist jedoch nicht die Genehmigungsbehörde.

Die Bergbaubehörde ist in den im Bergbaugesetz festgelegten Fällen in Bezug auf die Erkundung, Gewinnung und Nutzung von Geothermie zuständig; die für bestimmte Formen der Thermalwassergewinnung geltenden Ausnahmen müssen gesondert geprüft werden. Ist ein Natura-2000-Gebiet betroffen, können Naturschutzvorschriften und -behörden relevant werden; auch Vorschriften und Stellen zum Schutz landwirtschaftlicher Flächen, zum Bauwesen und zum Grundbuch können eine Rolle spielen. Die Gemeinde legt den Rahmen für die Flächennutzung durch ihre örtlichen Bauvorschriften (HÉSZ) und andere kommunale Verordnungen fest.

Diese Zersplitterung ist kein Zufall. Der Rechtsrahmen hat sich aus Gesetzen entwickelt, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten und für unterschiedliche Zwecke erlassen wurden. Bei einem einzelnen Projekt können die relevanten Verfahren zwar parallel ablaufen, jedoch mit unterschiedlichem Tempo. Eine Entscheidung in einem Verfahren begründet nicht automatisch einen Anspruch in einem anderen. Der Investor bewegt sich daher nicht auf einem einzigen Weg, sondern muss sich gleichzeitig in mehreren, sich überschneidenden Systemen zurechtfinden.

Die „Natura-2000“-Kollision: Folgen, die zunächst nicht erkennbar sind

Im Fall des Thermalbrunnenprojekts in der Großen Ebene kam die Natura-2000-Ausweisung, insbesondere das besondere Schutzgebiet HUBN10004 „Heves-Ebene“, nicht überraschend. Den mir vorliegenden Akten zufolge war die rechtliche Ausweisung als Natura-2000-Gebiet bereits im Grundbuch vermerkt, als die Bohrung im Jahr 2007 durchgeführt wurde. Erst im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wurde deutlich, wie weitreichend die Folgen sein könnten.

Gemäß § 10 des Regierungsdekrets 275/2004 (X. 8.) ist zunächst zu prüfen, ob ein Plan oder ein Vorhaben das Natura-2000-Gebiet beeinträchtigen könnte; eine detaillierte Verträglichkeitsprüfung ist erforderlich, wenn die Möglichkeit einer erheblichen Auswirkung nicht ausgeschlossen werden kann. In diesem Fall konzentrierte sich die Prüfung vor allem auf die potenziellen Auswirkungen auf die Arten, für die das Gebiet ausgewiesen wurde, darunter der Rotrückenschnäpper. Die Behörde erlegte Ausgleichsmaßnahmen auf, darunter die Erhaltung von Waldpufferzonen und bestehenden Strauchgürteln sowie den Ausschluss bestimmter tiefer gelegener Gebiete von der Bebauung. Das Verfahren dauerte Jahre, während die Bohrung ungenutzt blieb.

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Die sieben Hektar, die erst Jahre später entdeckt wurden

Das auffälligste Erlebnis stand jedoch in keinem Zusammenhang mit Natura 2000 und ergab sich aus einem separaten behördlichen Verfahren. Die geltenden örtlichen Bauvorschriften weisen einen Teil des Baugeländes des „Great Plain“-Projekts, fast sieben Hektar, als Grünfläche aus, genauer gesagt als öffentlichen Park. Der Eigentümer erfuhr dies nicht durch den Zustellungsbescheid einer Behörde. Es stellte sich bei der Prüfung von Unterlagen im Rahmen eines laufenden Verfahrens heraus, Jahre nachdem die Immobilie erworben worden war: Gemäß dem HÉSZ durfte dieser Teil des Geländes nicht bebaut oder für den beabsichtigten Zweck erschlossen werden, da er durch den kommunalen Erlass als öffentlicher Park ausgewiesen war.

Diese Situation, die kein Einzelfall ist, veranschaulicht ein systemisches Merkmal des ländlichen Immobilienmarktes in Ungarn. Die Auswirkungen einer wasserrechtlichen Genehmigung auf den Grundstückswert hängen nicht ausschließlich vom wasserrechtlichen Verfahren ab. Flächennutzungsklassifizierung, örtliche Bauvorschriften, Flächennutzungsplanung und das Grundbuch sind teilweise voneinander unabhängige Systeme.

Der Grundbuchauszug einer Immobilie gibt nicht zwangsläufig alle im HÉSZ enthaltenen Einschränkungen wieder. Der kommunale Erlass, der festlegt, was auf einem Grundstück bebaut werden darf, wird nicht automatisch im Grundbuch wiedergegeben. Ein Käufer, der lediglich den Grundbuchauszug prüft, ohne die aktuellen örtlichen Bauvorschriften gesondert zu überprüfen, erwirbt möglicherweise eine Immobilie, deren Bebauungsmöglichkeiten durch eine ihm unbekannte kommunale Verordnung grundlegend eingeschränkt sind.

Was dies für die langfristige Gültigkeit einer wasserrechtlichen Genehmigung bedeutet

Die gültige wasserrechtliche Genehmigung für den Brunnen in der Großen Ebene lief 2018 aus. Die geplante Nutzung, die eine größere Wasserzuteilung erforderte, machte aktualisierte Wassernutzungspläne und eine erneute Prüfung der Genehmigungsbedingungen notwendig; das Fehlen der erforderlichen Zustimmung der Vermögensverwaltung verzögerte das Verfahren.

Zwar blieb die Genehmigung, die 320.000 Kubikmeter pro Jahr reservierte, in Kraft, doch entband das Ausbleiben einer tatsächlichen Entnahme nicht automatisch von der Verpflichtung zur Entrichtung der Wasserressourcenabgabe (vízkészletjárulék). Gemäß § 15/B Abs. 3 des Wasserwirtschaftsgesetzes beträgt die allgemeine Berechnungsgrundlage bei geringerer tatsächlicher Nutzung 80 Prozent der genehmigten Menge, was in diesem Fall 256.000 Kubikmeter entspräche.

Der zu zahlende Betrag lässt sich jedoch nicht allein anhand dieses Volumens ermitteln. Die Formel gemäß dem Erlass des Ministeriums für Landwirtschaft und Wasserwirtschaft (KHVM) Nr. 43/1999 (26. Dezember) berücksichtigt zudem die Wasserart, den Verwendungszweck, die Messung, den Zustand des Gewässers sowie etwaige geltende Ausnahmen. Bei bestimmten Kombinationen dieser Parameter kann der Jahresbetrag 10 Millionen HUF übersteigen. Etwaige Verbindlichkeiten, die nach Ablauf der Genehmigung entstehen, müssen unter Berücksichtigung des jeweiligen Zeitraums und der tatsächlichen Rechtslage gesondert bewertet werden.

Die Lehre aus Börzsöny: Der Wert von Geduld und Vorbereitung

Das Mineralwasserprojekt in Börzsöny verlief anders. Dort schritt der Prozess von der hydrodynamischen Modellierung bis zur offiziellen Anerkennung als natürliches Mineralwasser dank sorgfältiger Vorbereitung voran. Die gegenseitige Abhängigkeit der Verfahren wurde im Voraus geplant, und wenn eine Entscheidung Voraussetzung für die nächste war, wartete das Projekt, bis diese Entscheidung rechtskräftig wurde. Fragen bezüglich der wasserrechtlichen Rahmenbedingungen, des HÉSZ, der Flächennutzungsplanung und der Nachbargrundstücke wurden geklärt, bevor mit der Erschließung begonnen wurde. Dies mag zwar die Vorbereitungsphase verlängern, verringert jedoch das Risiko späterer Überraschungen erheblich. Ob Verfahren parallel oder nacheinander ablaufen sollten, muss für jedes Projekt einzeln auf der Grundlage eines maßgeschneiderten Zeitplans entschieden werden.

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Was jeder Investor wissen muss

Zusammen lassen sich aus diesen beiden Fällen drei Erkenntnisse ableiten.

  1. Ermitteln Sie vor dem Kauf alle damit verbundenen Auflagen. Der durch eine wasserrechtliche Genehmigung geschaffene Wert lässt sich nur dann realisieren, wenn die Auswirkungen auf das Natura-2000-Gebiet, die HÉSZ-Flächennutzungsplanung, Verpflichtungen zum Schutz landwirtschaftlicher Flächen sowie etwaige Ausweisungen als Grünflächen oder öffentliche Parks im Voraus bekannt sind.
  2. Eine Genehmigung ist nicht unbefristet. Ihre Gültigkeitsdauer, ihre Auflagen und der Spielraum für Änderungen müssen gesondert geprüft werden. Ein Käufer, der eine Immobilie mit einer bestehenden Genehmigung erwirbt, sollte von einem Sachverständigen überprüfen lassen, ob die Genehmigung weiterhin gültig ist, wer Inhaber der Genehmigung ist, welche Bedingungen für einen Wechsel des Genehmigungsinhabers oder Eigentümers gelten, ob die Genehmigung geändert werden kann und ob ihre Gültigkeit verlängert werden kann.
  3. Der HÉSZ und das Grundbuchauszug sind getrennte Quellen. Sie müssen unabhängig voneinander überprüft werden.

Abschließend

Ungarns Wasserressourcen – von Mineralwasserquellen in den Börzsöny-Hügeln und Thermalquellen in der Großen Ebene bis hin zur Nutzung geothermischer Energie – verkörpern einen echten und noch ungenutzten Wert. Dieser Wert verwirklicht sich nicht von selbst. Behördliche Verfahren, ineinandergreifende fachliche Vorschriften und lange Vorlaufzeiten stehen zwischen der Ressource und dem Investor. Das Ergebnis – eine rechtskräftige Genehmigung, eine anerkannte Quelle und ein ordnungsgemäß geschützter Wasserbestand – kann einen Vermögenswert darstellen, den der Markt nur selten nachbilden kann. Das sind seine Kosten, und das ist sein Wert.

Zitierte Rechtsvorschriften

Emese Széll, Expertin für den ungarischen Markt für Premium-Immobilien. premiumingatlanok.com

Dieser Artikel enthält lediglich allgemeine Markt- und Rechtsinformationen und stellt keine individuelle Rechts-, Wasserrechts-, Bergbau-, Naturschutz- oder Anlageberatung dar. Die oben beschriebenen projektspezifischen Daten und behördlichen Vorgeschichten sollten anhand der Originalgenehmigungen, -bescheide, -register und -gutachten überprüft werden. Die englischen Titel der ungarischen Rechtsvorschriften sind beschreibende Übersetzungen; maßgeblich ist der ungarischsprachige Gesetzestext. Rechtslage geprüft am 3. September 2026.

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