Die wenig beachtete Wahrheit über Ungarns „Goldenes Visum“ – und warum ausländische Käufer es eigentlich gar nicht benötigen

Ein Gastbeitrag für Daily News Hungary von Emese Széll, private Immobilienberaterin für Premium-Kunden in Ungarn

Wenn Sie die Schlagzeilen zum internationalen Immobilienmarkt verfolgen, haben Sie wahrscheinlich gelesen, dass Ungarnim Jahr 2024 sein „Goldenes Visum“ wieder eingeführt hat – ein seltener Schritt zu einer Zeit, als der Rest Europas still und leise die Tür für den Aufenthalt durch Investitionen schloss. Zwei Jahre später ist die interessantere Geschichte nicht, dass Ungarn die Tür geöffnet hat, sondern wie wenige Menschen sie durchschritten haben – und warum dies für jeden, der einfach nur ein schönes Zuhause in Budapest besitzen möchte, kaum eine Rolle spielt.

Lassen Sie mich erläutern, was tatsächlich geschehen ist und was dies heute für Sie als ausländischen Käufer bedeutet.

Was das „Golden-Visa“-Programm versprach

Die ungarische Aufenthaltsgenehmigung für Gastinvestoren – die „vendégbefektetői tartózkodási engedély“ – wurde durch das Gesetz XC von 2023 geschaffen und stand Antragstellern ab dem 1. Juli 2024 offen. Auf dem Papier ist sie eine der großzügigsten Aufenthaltsgenehmigungen in Europa: gültig für zehn Jahre, verlängerbar um weitere zehn Jahre, ohne Mindestaufenthaltsdauer, mit Familienzusammenführung für Ehepartner, Kinder und sogar Eltern, dem Recht auf Arbeit und die Führung eines Unternehmens sowie einer Schengen-Freizügigkeit von 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.

Die zulässigen Investitionsmöglichkeiten schränkten sich im Laufe der Zeit auf zwei realistische Wege ein: mindestens 250.000 € in Anteilen eines ungarischen Immobilieninvestmentfonds (registriert bei der Ungarischen Nationalbank, mit einer Haltedauer von fünf Jahren) oder eine Spende in Höhe von 1.000.000 € an eine Hochschule. Eine dritte Option – der direkte Erwerb von Wohnimmobilien im Wert von 500.000 € – war zwar gesetzlich verankert, wurde jedoch Mitte Januar 2025 stillschweigend gestrichen, noch bevor ein einziger Antragsteller davon Gebrauch machen konnte.

Was tatsächlich geschah

Die Zahlen sprechen für sich. Bis zur zweiten Jahreshälfte 2025 hatten sich rund 273 Personen im Antragsverfahren befunden, und nur etwa 78 hatten eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten – wodurch im ersten Jahr rund 19,5 Millionen Euro für das Land eingenommen wurden. Zum Vergleich: Im Rahmen des früheren ungarischen Aufenthaltsanleiheprogramms von 2013 bis 2017 wurden rund 20.000 ausländische Staatsangehörige bearbeitet. Das neue Programm macht nur einen Bruchteil davon aus.

Warum ist es so ruhig? Nicht aus Mangel an Interesse an Ungarn – die Gründe sind struktureller Natur:

✦ Ein sehr enger Kanal. Nur zwei Fondsmanager waren jemals zur Veräußerung der Investmentanteile berechtigt, sodass es monatelang praktisch kein konformes Produkt zu kaufen gab.

✦ Hohe Vermittlungsgebühren. Makler berechneten in der Regel 25–35 Millionen HUF pro Kunde, was bei einer Anlage von 250.000 € einen erheblichen Aufschlag darstellt.

✦ Sanktionen und Schwierigkeiten im Bankwesen. EU-Vorschriften im Zusammenhang mit dem Russland-Ukraine-Krieg schlossen einen großen Teil der ursprünglichen Antragsteller aus und machten es äußerst schwierig, das erforderliche Kapital auf EU-Konten zu überweisen. Hinzu kamen verschärfte KYC-Prüfungen, Maßnahmen zur Bekämpfung der Geldwäsche sowie Überprüfungen der Herkunft der Mittel.

Nichts davon spiegelt eine Schwäche des ungarischen Immobilienmarktes an sich wider. Es spiegelt vielmehr ein Programm wider, das von Anfang an strukturellen Einschränkungen unterlag.

Ungarn im europäischen Kontext

Man sollte bedenken, dass Ungarn die Ausnahme und nicht die Regel ist. Spanien hat sein „Golden Visa“-Programm im Jahr 2025 abgeschafft; Portugal hat bereits 2023 den Immobilienweg gestrichen; Irland und das Vereinigte Königreich haben ihre Programme 2023 bzw. 2022 eingestellt; Griechenland hat seine Schwellenwerte deutlich angehoben. Die immer wieder vorgebrachten Kritikpunkte – dass diese Programme die lokalen Immobilienpreise in die Höhe treiben und Bedenken hinsichtlich der Sicherheit sowie der Geldwäsche aufkommen lassen – sind genau jene Druckfaktoren, die Ungarns vorsichtige und letztlich kaum genutzte Ausgestaltung geprägt haben.

Was die meisten Leser übersehen: Man braucht es gar nicht

Dies ist der Punkt, den ich internationalen Lesern am meisten mit auf den Weg geben möchte: Sie benötigen das „Goldene Visum“ nicht, um in Ungarn Immobilien zu erwerben.

Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU und des EWR können fast jede Wohnimmobilie über eine unkomplizierte Erwerbsgenehmigung erwerben, die von der zuständigen Behörde gemäß dem Regierungsdekret 251/2014 ausgestellt wird. Die gesetzliche Bearbeitungszeit beträgt 45 Tage, und die Genehmigung wird erteilt, sofern der Kauf nicht einem bestimmten öffentlichen Interesse zuwiderläuft. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz benötigen nicht einmal diese Genehmigung. Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer die 4-prozentige Grunderwerbsteuer sowie realistisch gesehen insgesamt 6–9 % an Steuern und Gebühren vor etwaigen Renovierungsarbeiten einkalkulieren.

Wenn Ihr Ziel eher der Aufenthalt als nur der Immobilienbesitz ist, gibt es stabilere und transparentere Wege als das Investorenprogramm – insbesondere die EU-Blue-Card für hochqualifizierte Fachkräfte (Bruttogehaltsschwelle für 2026: 1.001.048 HUF pro Monat), andere arbeitsbasierte Aufenthaltsgenehmigungen sowie die Gründung eines Unternehmens, unterstützt durch Ungarns Körperschaftssteuersatz von 9 %, den niedrigsten in der EU.

Mit anderen Worten: Das in den Schlagzeilen viel diskutierte „Goldene Visum“ ist für die meisten Käufer nur ein Ablenkungsmanöver. Die wirklich wichtigen Türen stehen weit offen.

Warum Premium-Immobilien in Budapest nach wie vor sinnvoll sind

Budapest bietet eine seltene Kombination: architektonisches Erbe aus der Zeit der Jahrhundertwende, eine wirklich hohe Lebensqualität, eine mitteleuropäische Lage (Wien ist etwa zweieinhalb Stunden entfernt) und Preise, die im Vergleich zu westeuropäischen Hauptstädten weiterhin attraktiv sind. Die Nachfrage nach historischen Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden, Häusern am Donauufer, Penthouse-Wohnungen mit Panoramablick und Villen in grünen Wohnvierteln ist beständig.

Das Premium-Zentrum der Stadt ist klar abgegrenzt: der V. Bezirk (Belváros-Lipótváros, rund um das Parlament – der teuerste Bezirk), der I. Bezirk (das Burgviertel und Víziváros) sowie die Budaer Hügel der Bezirke II und XII (Rózsadomb, Pasarét, Svábhegy).

Auch das Marktumfeld spielt eine Rolle. Ungarn verzeichnete im Jahr 2025 das höchste nominale Wachstum der Immobilienpreise in der EU – die Nationalbank meldete für das dritte Quartal eine Beschleunigung des jährlichen Wachstums in Budapest auf fast 30 %. Erstklassige Immobilien in den Top-Stadtteilen werden in der Regel zu Preisen zwischen etwa 1,9 und 2,8 Millionen HUF pro Quadratmeter gehandelt, wobei Objekte mit Donaublick oder in unmittelbarer Nähe zum Parlament gelegentlich auch über 3 Millionen liegen. Nach einem derart starken Jahr dürfte das Jahr 2026 eine ausgewogenere, preissensiblere und stabilisierende Phase einläuten – und genau dann, so meine Erfahrung, sind anspruchsvolle Käufer am erfolgreichsten, denn Wertschöpfung belohnt erneut Geduld und gute Beratung mehr als Spekulation.

Für Investoren sind zwei Regelungen auf dem Mietmarkt besonders zu beachten: Ab dem 1. Januar 2026 sind neue Kurzzeitvermietungen im 5. Bezirk verboten, und ein umfassenderes Airbnb-Moratorium gilt bis Ende 2026.

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Was Käufer außerdemwissen sollten

Ein allgemeiner Trend auf den internationalen Premium-Immobilienmärkten ist, dass der Anteil der Off-Market-Transaktionen – also Geschäfte, die ohne öffentliche Ausschreibung abgeschlossen werden – stetig zunimmt, was vor allem auf den Wunsch von Käufern und Verkäufern nach Diskretion zurückzuführen ist. Das gleiche Muster lässt sich auch im ungarischen High-End-Segment beobachten: Einige der schönsten Villen in Buda, elegante Anwesen in Grünzonen und außergewöhnliche innerstädtische Wohnungen erscheinen aus diesem Grund nie auf öffentlichen Portalen, sondern werden stattdessen über private Kanäle vermittelt.

Ausländische Käufer sollten sich zudem darauf einstellen, dass der Einstieg in einen neuen Markt ein komplexer Prozess ist: Die Sprache, die rechtlichen Schritte, die Besteuerung und die Verhandlungsgepflogenheiten können sich von dem unterscheiden, was sie gewohnt sind. Ein genaues Verständnis der lokalen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ist für eine erfolgreiche Transaktion unerlässlich.

Abschließend: Bei einer hochpreisigen Transaktion ist Diskretion kein Luxus, sondern eine grundlegende Erwartung. Ein gut strukturierter Kauf sollte nicht nur die Immobilie schützen, sondern auch die Zeit, den Ruf, die Privatsphäre und die Verhandlungsposition des Käufers.

Abschließend

Ungarns „Goldenes Visum“ mag ins Stocken geraten sein, Ungarn selbst jedoch nicht. Für den internationalen Käufer, der ein sicheres Zuhause in Europa, eine wertbeständige Anlage oder einen ruhigen Rückzugsort im Herzen Mitteleuropas sucht, sind die Möglichkeiten real – und, was entscheidend ist, ohne jegliches Investorenprogramm zugänglich.

Emese Széll, Expertin für den ungarischen Premium-Immobilienmarkt , premiumingatlanok.com

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über Markt- und Wirtschaftsentwicklungen.

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