Ein neues staatliches Mietwohnungsbauprogramm könnte den ungarischen Wohnungsmarkt umgestalten

Da die Wohnungspreise in weiten Teilen Ungarns weiterhin Rekordhöhen erreichen, wird es für junge Menschen, Studenten und Arbeitnehmer immer schwieriger, eine erschwingliche Wohnung zu finden. Eine mögliche Antwort könnte in der Ausweitung des Mietwohnungssektors des Landes liegen, der in den kommenden Jahren zu einem Schlüsselelement der ungarischen Wohnungspolitik werden dürfte.

Während Mietwohnungen in vielen westeuropäischen Ländern ein fester Bestandteil des Wohnungswesens sind, hat Ungarn nie einen bedeutenden staatlich geförderten oder institutionellen Mietsektor entwickelt. Der Markt wird von privaten Vermietern beherrscht, während die Zahl der Wohnungen in kommunalem Besitz seit dem Fall des Kommunismus stetig zurückgegangen ist.

Nach dem Regimewechsel verschwanden die Mietwohnungen weitgehend

Vor der demokratischen Wende von 1989-1990 befand sich ein erheblicher Teil des ungarischen Wohnungsbestands im Besitz des Staates oder der Kommunen, und Mietwohnungen spielten eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von Wohnraum. In den 1990er Jahren jedoch ermöglichte ein groß angelegtes Privatisierungsprogramm den Mietern, ihre Sozialwohnungen zu günstigen Preisen zu erwerben. Infolgedessen sank die Zahl der Mietwohnungen in öffentlichem Besitz innerhalb weniger Jahre drastisch.

Die aufeinanderfolgenden Regierungen gaben dem Wohneigentum weiterhin den Vorrang. Wohnbeihilfen, Vorzugshypotheken und Familienunterstützungsprogramme zielten darauf ab, den Ungarn zu helfen, ihre eigenen Häuser zu kaufen, anstatt sie zu mieten.

Auch die vorherige Orbán-Regierung versuchte, die wachsenden Herausforderungen im Wohnungswesen anzugehen, allerdings hauptsächlich durch Maßnahmen, die den Erwerb von Wohneigentum fördern sollten. Programme wie Otthon Start und staatlich geförderte Wohnungsbaudarlehen brachten zusätzliche Nachfrage auf den Markt, während das Wohnungsangebot damit nur schwer Schritt halten konnte.

Einem Bericht der G7 zufolge stiegen die durchschnittlichen Hauspreise im Jahr 2025 um 23,5%. Selbst nach Bereinigung um die Inflation entsprach dies einem Anstieg von 19 % und damit dem größten jährlichen Anstieg auf dem ungarischen Wohnungsmarkt seit 25 Jahren.

Eurostat-Daten zufolge leben derzeit rund 90% der Ungarn in Eigenheimen, eine der höchsten Quoten in der Europäischen Union.

Gleichzeitig ist der Einstieg in den Immobilienmarkt immer schwieriger geworden. Zwischen 2015 und 2025 verzeichnete Ungarn den schnellsten Anstieg der Immobilienpreise in der gesamten EU. In Budapest und mehreren größeren regionalen Städten ist der Preis für eine durchschnittliche Wohnung heute um ein Vielfaches höher als noch vor zehn Jahren, während das Lohnwachstum nicht Schritt halten konnte.

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Budapest steht auch vor seinen eigenen Herausforderungen. Jedes Jahr konkurrieren Tausende von Studenten um die begrenzte Anzahl von Wohnheimplätzen an den Universitäten, während die privaten Mietkosten weiter steigen. Ein gut funktionierendes Mietwohnungssystem könnte daher für viele Menschen eine Alternative darstellen. Doch in Ungarn gibt es derzeit keinen institutionellen Mietmarkt, der diese Nachfrage befriedigen könnte.

Eine vom Periféria Centre im Jahr 2022 durchgeführte Studie ergab, dass etwa 300.000 Erwachsene in Budapest bereit wären, langfristig in Mietwohnungen zu leben, wenn es geeignete Optionen gäbe. Innerhalb dieser Gruppe wären etwa 100.000 Menschen auch finanziell dazu in der Lage. Seitdem sind sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten weiter gestiegen, was darauf hindeutet, dass die Nachfrage nach erschwinglichen und berechenbaren Mietwohnungen wahrscheinlich noch weiter gestiegen ist.

Die Tisza-Regierung plant ein neues Mietwohnungsprogramm

Die Tisza-Partei hat während des Wahlkampfes versprochen, sowohl den öffentlichen als auch den marktbasierten Mietwohnungsbau zu unterstützen. Seit ihrem Amtsantritt sind weitere Details bekannt geworden.

Nach Angaben von Verkehrs- und Bauminister Dávid Vitézy könnten EU-Konjunkturmittel zur Unterstützung des Programms verwendet werden, das Immobilienprojekte im Wert von 3 bis 5 Milliarden Euro fördern könnte.

Nach den derzeitigen Plänen würden öffentliche Mittel etwa ein Fünftel der Entwicklungskosten decken, während private Investoren den restlichen Anteil finanzieren würden. Budapest, Debrecen und Győr gehören zu den Städten, die davon profitieren sollen, aber auch andere Universitätsstädte und Industriezentren könnten einbezogen werden.

Die von der G7 zitierten Experten argumentieren, dass der Bau neuer Wohnungen allein nicht ausreichen wird. Reformen der ungarischen Mietmarktvorschriften könnten ebenfalls notwendig sein.

Zu den diskutierten Vorschlägen gehören längerfristige Mietverträge mit einer Laufzeit zwischen fünf und zwanzig Jahren. Solche Vereinbarungen könnten den Mietern mehr Sicherheit geben und gleichzeitig den Vermietern berechenbarere Bedingungen bieten. Fachleute haben auch vorgeschlagen, eine unabhängige Stelle zur Beilegung von Streitigkeiten nach österreichischem Vorbild einzurichten, damit Konflikte zwischen Vermietern und Mietern schneller und kostengünstiger beigelegt werden können als über das derzeitige Gerichtssystem.

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Eine wichtige Frage bleibt, ob genügend EU-Mittel aus der Fazilität für Konjunkturbelebung und Krisenbewältigung zur Verfügung stehen werden und ob genügend privates Kapital zur Ergänzung dieser Mittel gewonnen werden kann. Wenn die Pläne vorankommen, könnte Ungarn eine der bedeutendsten Wohnungsbauinitiativen der letzten Jahrzehnte erleben. Eine Initiative, die für diejenigen, die Schwierigkeiten haben, eine erschwingliche Wohnung zu finden, eine echte Alternative zum Wohneigentum bieten könnte.