Gute Nachrichten für alle, die eine Immobilie kaufen möchten: Im Dezember sind die Preise in Budapest gesunken!

Den Nachfragedaten zufolge haben sich die Erwartungen für den Immobilienmarkt bestätigt, da sich das Wachstum der Immobilienpreise in Ungarn im Dezember 2025 weiter verlangsamt hat.

Auf nationaler Ebene stiegen die Preise im letzten Monat des Jahres um lediglich 0,4%. In Budapest fiel der monatliche Preisrückgang im Dezember mit 0,7% im Vergleich zum November sogar noch stärker aus. Dies geht aus dem jüngsten Immobilienpreisindex von Ingatlan.com hervor, der die Veränderungen sowohl für den Dezember als auch für das gesamte vergangene Jahr erfasst.

“In Budapest hat die Kaufkraft der Käufer ihre Grenze erreicht, so dass der Preisanstieg begrenzt ist. Seit Oktober ist die Nachfrage nicht mehr in der Lage, das vorherige Wachstumstempo zu halten. Das hat sich schnell in den Immobilienpreisen der Hauptstadt niedergeschlagen”, sagte László Balogh, Chef-Wirtschaftsexperte bei Ingatlan.com.

Er fügte hinzu: “Auch im Komitat Pest gab es eine deutliche Verlangsamung. Der monatliche Anstieg von 1,7 % im November fiel im Dezember deutlich unter 1 %, was bedeutet, dass sich das Preiswachstum im Ballungsraum Budapest innerhalb nur eines Monats merklich verlangsamt hat. Im Rest des Landes gab es keine größeren Veränderungen. In Mittel- und Südtransdanubien stiegen die Preise jedoch schneller als im Durchschnitt der letzten Monate. Dies kann in erster Linie als Korrektur zur Jahresmitte gesehen werden, da in der zweiten Jahreshälfte die Preise in Ostungarn schneller gestiegen sind als in Westungarn.”

Zweistelliges jährliches Wachstum

Auch wenn die Monatszahlen für Dezember für Käufer günstig waren, stiegen die Preise im Laufe des Jahres immer noch deutlich an. Landesweit stiegen sie um 18%, während in Budapest der jährliche Anstieg 20% betrug. Balogh wies darauf hin, dass das Preiswachstum in der ersten Jahreshälfte 2025 sogar noch schneller war, die Jahreszahlen aber durch den Basiseffekt gedämpft wurden. Ende 2024 begannen die Preise bereits spürbar zu steigen, da die Anleger aus Staatsanleihen ausstiegen und auf den Immobilienmarkt zurückkehrten.

Interessanterweise fand das höchste jährliche Wachstum nach Budapest nicht in den transdanubischen Regionen oder im Komitat Pest statt, sondern in der Nördlichen Tiefebene (Észak-Alföld), wo die Preise im Jahr 2025 um 19,1 % stiegen.

Die Preise für Wohnimmobilien bewegen sich weiterhin in enger Übereinstimmung mit der Nachfrageentwicklung. Seit Oktober hat eine Verlangsamung der Nachfrage das vorherige Preiswachstum in eine Stagnation verwandelt. Das liegt zum einen daran, dass viele Käufer die Obergrenze ihrer Kaufkraft erreicht haben, und zum anderen daran, dass das Budapester Otthon-Start-Programm mit seiner Preisobergrenze von 1,5 Millionen Forint pro Quadratmeter das Preiswachstum deutlich gebremst hat.

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Aktuelle Preise für Wohnungen und Häuser

In mehreren Budapester Bezirken haben sich die Preise für gebrauchte Wohnungen in den letzten Monaten des Jahres kaum verändert. Im Bezirk XXIII sank der Durchschnittspreis pro Quadratmeter von 831.000 HUF im September auf 817.000 HUF Ende Dezember. Im XIII. Bezirk, einer der beliebtesten Gegenden mit dem größten Angebot, lag der Durchschnittspreis Ende letzten Jahres bei fast 1,6 Millionen Forint und damit im Wesentlichen auf dem gleichen Niveau wie Anfang September.

Seit Anfang September wurden in den Bezirken I, III, V und VI nur leichte Anstiege von 1-2% – fast eine Stagnation – verzeichnet. “Die Preiskorrekturen sind in den teureren Gegenden am deutlichsten, was auch daran liegt, dass die Preise in diesen Bezirken schon vor dem Otthon-Startprogramm nahe bei 1,5 Millionen HUF pro Quadratmeter lagen”, erklärt Balogh.

Ende des Jahres lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für gebrauchte Wohnungen und Häuser in Debrecen bei 1 Million Forint, während die billigste Kreisstadt, Salgótarján, einen Durchschnittspreis von 289.000 Forint aufwies. Der steigende Wert von Wohnraum in den Großstädten ist offensichtlich. In vier Komitatssitzen liegen die Durchschnittspreise inzwischen bei über 900.000 HUF pro Quadratmeter: Szeged (955.000 HUF), Székesfehérvár (923.000 HUF), Győr (922.000 HUF) und Veszprém (913.000 HUF).

2026 wird es wahrscheinlich einen aktiven Markt geben, aber keine großen Preissprünge

Nach Ansicht der Experten von Ingatlan.com könnte der Wohnungsmarkt 2026 aktiv bleiben. Ein weiterer Preisanstieg für gebrauchte Wohnungen ist jedoch unwahrscheinlich, da die Kaufkraft der Käufer begrenzt ist und die Verkäufer bereits alle bekannten Markteinflüsse berücksichtigt haben.

Der Preisanstieg für gebrauchte Wohnungen könnte auch dadurch gedämpft werden, dass Bauträger Tausende von neuen Wohnungen einführen, die die Anforderungen für Hypothekendarlehen von 3 % erfüllen. In bestimmten Budapester Bezirken und Stadtvierteln könnte dies dazu führen, dass gebrauchte und neue Wohnungen fast das gleiche Preisniveau haben, was im Jahr 2026 zu interessanten Entwicklungen auf dem Markt führen könnte.

Es ist erwähnenswert, dass der nationale Wohnungspreisindex, einschließlich der Daten vom Dezember, zeigt, dass die durchschnittliche Wohnung in Ungarn Ende 2025 fast viermal so viel kostet wie im Jahr 2015.