Wie Mieter diese Krisenzeit zu ihren Gunsten wenden können
Falls sie eine flexible Herangehensweise an ihre Immobilienstrategie haben und offen für neue Lösungen sind, können wir ihnen helfen, die richtige Taktik bei den Verhandlungen mit den Vermietern zu entwickeln – zusammengefasst die aktuellen Möglichkeiten der Büro-, Einzelhandels- und Logistikmieter VLK Cresa , in ihrer Mai-Studie.
Wichtigste Beobachtungen und Vorhersagen:
- Derzeit fordern 15 bis 20 Prozent der Büromieter eine Mietminderung
- In bestimmten Fällen kann die Mietdauer von Büros von fünf auf drei Jahre verkürzt werden
- Mieter mit relativ großen Büroflächen (z. B. 2.000 m2) könnten einen Teil ihrer Räumlichkeiten untervermieten
- Die Größe der Büroflächen könnte aufgrund neuer Gesundheitsschutzmaßnahmen sogar zunehmen
- Der eigentliche Arbeitsplatz (z. B. Tisch und nahe Umgebung) wird im Vergleich zu sozialen und Unterhaltungsbereichen mehr Aufmerksamkeit genießen
Mitarbeiter, die aufgrund des Coronavirus von zu Hause aus arbeiten, führten dazu, dass ein Großteil der Bürogebäude und teilweise die Einkaufszentren geleert wurden und nur die Lebensmittelgeschäfte mit Einschränkungen der Öffnungszeiten geöffnet blieben.
Diese Welle von Zwangsschließungen führte zu ernsthaften Liquiditätsproblemen und Einzelhändler wandten sich in großer Zahl an Vermieter und den Staat um Hilfe – erinnerte der Immobilienberater VLK Cresa in seiner Bewertungsstudie vom Mai.
"In der Studie wurde jedoch dargelegt, dass Unternehmen, die Büroflächen nutzen, diese Referenzbasis nicht nutzen können, da die meisten Immobilien seit Beginn der Pandemie geöffnet sind. Im Gegensatz dazu können Einzelhändler (Restaurants, Cafés, Fitnesscenter und andere) im Bürogebäude berechtigterweise nach Erleichterungen bei den Mietbedingungen fragen, da ihr Geschäftsmodell darauf basiert, dass Gäste hauptsächlich aus dem Gebäude selbst kommen. Da viele Büromieter zu Hause waren, blieben diese Einzelhandelsflächen leer. Aber auch so finden Büromieter Möglichkeiten, aus dieser misslichen Lage herauszukommen" - Bestätigt Valter Kalaus, Geschäftsführer bei VLK Cresa.
Er erwartet, dass die Verhandlungen nicht unbedingt härter werden, sondern eine anpassungsfähigere Haltung erforderlich sein wird. „Schon vor der Pandemie war unser Ziel immer eine Kompromisslösung, das ist unverändert. Als Nur-Mieter-Vertreter versuchen wir immer, das bestmögliche Angebot für unsere Kunden zu erzielen, ohne den Verhandlungsprozess in ein Schlachtfeld zu verwandeln.
Vermieter und Mieter haben eines gemeinsam: Geschäftskontinuität zu gewährleisten, und um dies zu erreichen, ist noch mehr Flexibilität ein Muss. Mieter stehen unter großem Druck, ihren aktuellen und zukünftigen Bedarf an Büroflächen neu zu bewerten. Sie benötigen auch relevante und korrekte Informationen über die aktuellen Markttrends, Rabattmöglichkeiten usw. Diese Art von Informationen können nur von unabhängigen Immobilienexperten bereitgestellt werden. Mieter sollten sich auf ihr eigenes Geschäft konzentrieren und es wird nicht erwartet, dass sie über fundierte Kenntnisse in Immobilienfragen verfügen, um eine gültige und sichere Entscheidung zu treffen.“ – sagte die Exekutive.
Zwei Beispiele, die zeigen, wie Mieter navigieren können:
Erster Fall: Drei Jahre bis zum Ende eines fünfjährigen Mietvertrags
Eine Neuverhandlung wäre sehr schwierig, da in der verbleibenden Zeit noch weitere Schwierigkeiten im Betrieb des Mieters auftreten können und dies zu weiteren Änderungen führen wird. Eine sofortige oder kurzfristige Kündigung kann zu weiteren finanziellen und rechtlichen Problemen führen, und in der Zwischenzeit wird ein anderer günstigerer Raum benötigt. Letzteres erfordert viel Zeit, Geld und Energie, um es zu finden.
Valter Kalaus hat noch keine große Anzahl von Büromietern erlebt, die um finanzielle Hilfe von Vermietern bitten. Wie er es ausdrückte: Nur etwa 15 bis 20 Prozent der Mieter haben sich an die Vermieter gewandt. Verspätete Mietzahlungen können die Liquidität der Mieter verbessern, sind aber nicht entscheidend. Stattdessen kann es sinnvoll sein, die Nutzung von Büroflächen zu überdenken.
Eine andere Lösung besteht darin, einen bestimmten Teil des Raums zurückzugeben und für ein vergünstigtes Paket zu bleiben – skizzierten die Autoren der Studie.
"Auch die Untervermietung eines kleineren Teils des Büros kann ein Ausweg sein, was eine Kostensenkung für die Mieter bedeutet. Ich glaube, dass dies in den kommenden Monaten ein gängiger Ansatz sein wird, insbesondere für Organisationen, die ein paar tausend Quadratmeter mieten.
Mieter, die kleinere Flächen benötigen, mögen diese Option, da dies im Vergleich zum Hauptmieter eine kostengünstigere Lösung ist. Sie müssen also akzeptieren, dass der Vermieter (Hauptmieter) nicht für den Büroausbau aufwendet, sondern die Flächen so übergibt, wie sie sind.” – skizzierte die Situation Valter Kalaus.
Zweiter Fall: Ein Jahr bis zum Ende eines fünfjährigen Mietvertrags
Die Situation ist etwas einfacher, da der Mieter eher bereit ist, umzuziehen oder den Mietvertrag neu zu verhandeln. Bleiben ist gerechtfertigt, wenn der jetzige Vermieter einen weiteren Fünfjahresvertrag mit erheblichem Rabatt anbietet. Beachten Sie, dass dies eigentlich ein Vertrag über 1+5 Jahre ist.
Bewegen ist die richtige Wahl, wenn kein weiterer Rabatt vom tatsächlichen Vermieter gewährt wird und andere Gebäude eine niedrigere Miete oder einen höheren Ausbaubeitrag für modernere, besser gelegene Räume bieten.
In jedem Fall profitiert der Mieter am meisten davon, wenn die Vertragsbedingungen so flexibel wie möglich bleiben. Beispielsweise kann aus dem üblichen Fünf-Jahres-Mietvertrag die Laufzeit des Mietvertrags auf drei Jahre verkürzt werden. Die Experten von VLK Cresa sind zuversichtlich, dass wir dies in den nächsten Jahren in vielen Fällen sehen werden.
Offensichtlich muss die gesamte Arbeitsstrategie überdacht werden, einschließlich der Herstellung des richtigen Gleichgewichts zwischen der Arbeit von zu Hause aus und im Büro.
Sie sind der Meinung, dass in den letzten Jahren zu viel Wert auf soziale Bereiche gelegt wurde und viel Geld für diese Räume ausgegeben wurde, verglichen mit tatsächlichen Arbeitsbereichen, die in Zukunft im Vordergrund stehen sollten.
In Bezug darauf sagte Valter Kalaus: „Es ist möglich, dass durch die Arbeit von zu Hause aus 5 bis 10 Prozent oder sogar 15 Prozent des Büros frei werden, aber aufgrund neuer Gesundheitsschutzmaßnahmen benötigen wir möglicherweise mehr Küchen oder größere Arbeitsbereiche, um die richtige soziale Distanz zu wahren. Moderne Lüftungslösungen werden ebenfalls neu bewertet, und Paravans und geschlossene Bürostrukturen könnten zurückkommen, um den einen großen offenen Büroraum aufzubrechen. Am Ende des Tages könnten wir sehen, dass Mieter in einigen Fällen am Ende mehr Büroflächen benötigen als vor der Pandemie. Bei diesen herausfordernden Entscheidungen ist es von entscheidender Bedeutung, sich von einem externen Immobilienfachmann beraten zu lassen"
Quelle: Cresa LLC
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Immobilienverwaltungen müssen sich der Realität stellen. Viele von ihnen werden bankrott gehen, wenn sie den Banken Geld schulden. Kunden, die am Rande des Zusammenbruchs stehen, werden nicht von reduzierten Immobilienpreisen profitieren, wenn sie keine Kunden haben. Immobilienverwaltungen müssen sich darüber im Klaren sein, dass sie viele leerstehende Immobilien haben werden, die wahrscheinlich jahrelang leer stehen werden, wenn sie die Mieten nicht erheblich senken und kurzfristige Mietverträge anbieten. Eine Fläche, die vielleicht 10,000 Euro pro Monat verlangt hat, muss möglicherweise für 2500 Euro im Monat gemietet werden, um einen Mieter zu bekommen und zu halten. Büroraum-Leasinggesellschaften saugen seit Jahren mit unverschämten Kosten und Richtlinien das Lebenselixier (Gewinne) aus den Kunden. Viele Immobilienmakler, die Wohnungen vermieten, werden im selben Boot sitzen, es sei denn, sie senken ihre Preisvorstellungen in vielen Märkten.