Immobilienkrise? So viel müssen Sie in Ungarn arbeiten, um eine eigene Immobilie zu kaufen!

Neue Daten des ungarischen Zentralamts für Statistik (KSH) und von Eurostat zeigen, dass es in den meisten mittel- und osteuropäischen Hauptstädten jetzt noch länger dauert, bis man genug Geld für den Kauf eines Hauses gespart hat. Während Budapest im Ländervergleich nach wie vor zu den erschwinglicheren Hauptstädten gehört, nimmt die Belastung für Käufer, die eine eigene Immobilie suchen, weiter zu.

Ein ernüchternder Trend

Eine Analyse auf der Grundlage der Zahlen für das Jahr 2025 zeigt, dass die Immobilienpreissteigerungen in der Region zu den höchsten in der Europäischen Union gehören. Ungarn führt die Rangliste mit einem beeindruckenden jährlichen Anstieg der Immobilienpreise von 21,2% an, während Kroatien, die Slowakei und Bulgarien ebenfalls zweistellige Zuwächse zwischen 12% und 16% verzeichnen. Selbst Länder an der westlichen Peripherie Europas, wie Portugal und Spanien, verzeichneten bemerkenswerte Steigerungen.

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Fast ein Jahrzehnt Einkommen in Budapest erforderlich

Der Vergleich konzentrierte sich auf die Kosten für eine typische 50-Quadratmeter-Wohnung aus zweiter Hand und die durchschnittlichen Nettogehälter in den großen Hauptstädten. In Budapest kostet eine solche Immobilie heute etwa 63,5 Millionen Forint. Um sich eine Wohnung leisten zu können, müsste ein Durchschnittsverdiener dafür mehr als neun Jahre Nettoeinkommen sparen.

Nichtsdestotrotz bleibt die ungarische Hauptstadt die zweitgünstigste unter den untersuchten Städten. Nur Bukarest bietet erschwinglicheren Wohnraum, eine ähnliche Wohnung kostet umgerechnet weniger als 41 Millionen Forint und erfordert weniger als sieben Jahresnettoeinkommen.

Anderswo in der Region ist die Erschwinglichkeit sogar noch angespannter. In Bratislava und Warschau benötigen Käufer etwa 10 bis 10,1 Jahre Einkommen, und die Immobilienpreise bewegen sich zwischen 67 und 73 Millionen Forint. Am teuersten ist Prag, eine vergleichbare Wohnung kostet in der tschechischen Hauptstadt über 98 Millionen Forint und erfordert fast 11 Jahresnettoeinkommen.

Preisunterschiede in der Region verringern sich, aber der Druck bleibt

Interessanterweise beginnt sich die Kluft zwischen billigeren und teureren Hauptstädten zu schließen. Vor einem Jahr mussten Käufer in der teuersten Stadt etwa doppelt so lange arbeiten wie in der billigsten. Jetzt ist der Unterschied auf etwa das Eineinhalbfache geschrumpft. Diese Konvergenz deutet darauf hin, dass die preisgünstigeren Märkte zu den traditionell teureren aufschließen. Experten glauben, dass dieser Trend das Tempo des Preisanstiegs schließlich verlangsamen könnte, insbesondere in Städten wie Budapest.

Langsameres Wachstum erwartet

Trotz einer leichten Annäherung bleibt Wohneigentum nur eingeschränkt leistbar. Die Nachfrage stößt weiterhin an die Grenzen dessen, was sich Käufer realistischerweise leisten können, insbesondere in Ungarn. Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarten die Analysten ein deutlich langsameres Preiswachstum als in den Vorjahren. Für viele potenzielle Käufer bleibt der Weg zur eigenen Wohnung dennoch mit jahrelangem, diszipliniertem Sparen verbunden – ein deutliches Zeichen für die anhaltenden Probleme der ­Leistbarkeit von Wohnraum in der Region.

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