Ungarns Immobilienpreise haben landesweit einen bedeutenden negativen Meilenstein erreicht

Die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnimmobilien in Ungarn haben einen bedeutenden negativen Meilenstein erreicht und erstmals die Marke von 1 Million HUF pro Quadratmeter überschritten; im September wurde ein Rekordwert von 1,004 Millionen HUF verzeichnet. Während die Preise in Budapest in diesem Jahr weitgehend stagnierten, deuten die neuesten Zahlen darauf hin, dass sich die vorherige Welle der Immobilienpreissteigerungen nun auch auf günstigere Regionen des Landes ausweitet.

Die Immobilienpreise haben landesweit einen besorgniserregenden Punkt erreicht

Nach aktuellen Daten von Zenga.hu, dem von der OTP-Gruppe betriebenen Immobilienportal, stiegen die durchschnittlichen Angebotspreise zwischen August und September landesweit um 1,3 Prozent. Dieser Anstieg erfolgte, obwohl die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum in fünf Komitaten zurückgingen.

Das jährliche Wachstum beträgt landesweit 8,9 Prozent, verglichen mit lediglich 2,9 Prozent in der Hauptstadt. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Immobilien in Budapest stiegen im September nur um 0,7 Prozent, was darauf hindeutet, dass sich der Markt landesweit mit unterschiedlicher Geschwindigkeit entwickelt.

Budapest, Veszprém und Somogy führen die Preisrangliste an

Derzeit liegen nur drei Regionen über dem nationalen Durchschnitt: Budapest, wo die ausgeschriebenen Immobilienpreise durchschnittlich 1,501 Millionen HUF pro Quadratmeter betragen; der Komitat Veszprém mit 1,056 Millionen HUF; sowie der Komitat Somogy mit 1,054 Millionen HUF.

Unter den Kreisstädten ist Debrecen mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 1,096 Millionen HUF pro Quadratmeter die teuerste. Szeged folgt mit 1,039 Millionen HUF, während Veszprém bei 1,038 Millionen HUF liegt. Győr liegt mit einem Durchschnittspreis von 995.000 HUF pro Quadratmeter knapp dahinter.

Die Zahlen unterstreichen zudem, wie teuer Budapest geworden ist. In jedem Bezirk der Hauptstadt liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in den Anzeigen mittlerweile über 1 Million HUF pro Quadratmeter. Selbst in Csepel, dem nach diesem Maßstab günstigsten Bezirk der Stadt, liegt der Durchschnitt bei 1,009 Millionen HUF – nur geringfügig über dem landesweiten Wert.

Der Durchschnittswert der Hauptstadt im September stellt jedoch keinen neuen Rekord dar. Die Immobilienpreise hatten bereits im Februar 1,507 Millionen HUF pro Quadratmeter erreicht, was darauf hindeutet, dass sich der Markt in Budapest seit Jahresbeginn weitgehend stabilisiert hat.

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Auch die Zusammensetzung des Immobilienangebots wirkt sich auf die Durchschnittspreise aus

Der landesweite Anstieg bedeutet nicht zwangsläufig, dass jede Immobilie teurer geworden ist. Laut Péter Futó, Leiter der Analyseabteilung bei Zenga, kann auch die Zusammensetzung der zum Verkauf angebotenen Immobilien die durchschnittlichen Immobilienpreise beeinflussen.

Ein höherer Anteil an Neubauten oder gut gepflegten Immobilien kann den Durchschnitt nach oben treiben, während eine größere Anzahl renovierungsbedürftiger Immobilien ihn nach unten drücken kann. Auch die geografische Verteilung neuer Angebote spielt eine Rolle: Wenn mehr Immobilien in teuren Gegenden wie Budapest, der Region um den Plattensee oder wohlhabenderen Provinzstädten auf den Markt kommen, kann der landesweite Durchschnitt steigen, selbst wenn es bei den einzelnen Immobilien keine entsprechenden Preissteigerungen gibt.

Die Daten sollten daher als Maß für die ausgeschriebenen Angebotspreise und nicht als Maß für die endgültigen Preise verstanden werden, die zwischen Käufern und Verkäufern vereinbart werden.

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Steht der ungarische Immobilienmarkt vor einem Wendepunkt?

Andere Indikatoren deuten darauf hin, dass der Markt an Schwung verlieren könnte. Im Oktober veröffentlichte Eurostat-Zahlen zeigten, dass die ungarischen Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorquartal um 1,4 Prozent gesunken sind – der erste Rückgang dieser Art seit Ende 2022. Dennoch lagen die Preise weiterhin um 10,2 Prozent über dem Niveau des gleichen Quartals im Jahr 2025.

Die neuesten Daten zu den Angebotspreisen und die Eurostat-Zahlen messen unterschiedliche Größen und beziehen sich auf unterschiedliche Zeiträume, sodass sie sich nicht zwangsläufig widersprechen. Zusammengenommen deuten sie jedoch auf einen Markt hin, in dem die Preisentwicklungen je nach Standort und Messmethode variieren.

Die aktuelle Einschätzung von Zenga deutet darauf hin, dass bis zum Jahresende keine größeren Veränderungen zu erwarten sind, was 2026 möglicherweise zu einem Jahr relativer Stagnation auf dem Wohnungsmarkt machen könnte. Eine mögliche Ausnahme bildet eine Änderung der Zulassungsbedingungen für das ungarische Wohnungsförderungsprogramm „Otthon Start“. Sollten strengere Auflagen die Zahl der berechtigten Käufer erheblich verringern, könnte die Nachfrage vorübergehend steigen, bevor die neuen Regelungen in Kraft treten, was sich möglicherweise auf die Immobilienpreise und Verhandlungsspielräume in ländlichen Gebieten sowie in günstigeren Stadtteilen Budapests auswirken könnte.

Für potenzielle Käufer ist dieser nationale Meilenstein zwar bemerkenswert, doch der Standort bleibt entscheidend: Während der durchschnittliche Angebotspreis die Marke von 1 Million HUF pro Quadratmeter überschritten hat, bestehen weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen Regionen, Städten und einzelnen Immobilien.

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