I prezzi degli immobili in Ungheria hanno raggiunto un importante traguardo negativo a livello nazionale

I prezzi medi pubblicizzati degli immobili residenziali in Ungheria hanno raggiunto un importante traguardo negativo, superando per la prima volta 1 milione di HUF al metro quadrato e raggiungendo il record di 1,004 milioni di HUF a settembre. Sebbene quest’anno i prezzi a Budapest siano rimasti sostanzialmente stagnanti, i dati più recenti indicano che la precedente ondata di aumenti dei prezzi immobiliari si sta ora estendendo alle zone più economiche del Paese.

I prezzi degli immobili hanno raggiunto un punto critico in tutto il Paese

Secondo i dati aggiornati di Zenga.hu, il portale immobiliare gestito dal Gruppo OTP, i prezzi medi di vendita sono aumentati dell’1,3% a livello nazionale tra agosto e settembre. Tale aumento si è verificato nonostante il calo dei prezzi immobiliari registrato in cinque contee nello stesso periodo.

La crescita annuale ha raggiunto l’8,9% in tutta l’Ungheria, rispetto a un modesto 2,9% nella capitale. I prezzi medi degli immobili pubblicizzati a Budapest sono aumentati solo dello 0,7% a settembre, a indicare che il mercato si sta muovendo a ritmi diversi nelle diverse regioni del Paese.

Budapest, Veszprém e Somogy sono in testa alla classifica dei prezzi

Attualmente solo tre aree superano la media nazionale: Budapest, dove gli immobili pubblicizzati costano in media 1,501 milioni di HUF al metro quadrato; la contea di Veszprém, con 1,056 milioni di HUF; e la contea di Somogy, con 1,054 milioni di HUF.

Tra i capoluoghi di contea, Debrecen è la più costosa, con un prezzo medio richiesto di 1,096 milioni di HUF al metro quadrato. Segue Szeged con 1,039 milioni di HUF, mentre Veszprém si attesta a 1,038 milioni di HUF. Győr segue a breve distanza, con una media di 995.000 HUF al metro quadrato.

I dati evidenziano inoltre quanto Budapest sia diventata costosa. Ogni distretto della capitale presenta ora prezzi medi di vendita degli immobili superiori a 1 milione di HUF al metro quadrato. Persino Csepel, il distretto più economico della città secondo questo parametro, registra una media di 1,009 milioni di HUF — solo leggermente superiore al dato nazionale.

Tuttavia, la media registrata a settembre nella capitale non rappresenta un nuovo record. I prezzi degli immobili avevano già raggiunto 1,507 milioni di HUF al metro quadrato a febbraio, il che suggerisce che il mercato di Budapest si sia sostanzialmente stabilizzato dall’inizio dell’anno.

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Anche la composizione del mercato immobiliare influisce sui prezzi medi

L’aumento a livello nazionale non significa necessariamente che ogni immobile sia diventato più costoso. Secondo Péter Futó, responsabile dell’analisi presso Zenga, anche la composizione degli immobili messi in vendita può influenzare i prezzi medi del mercato immobiliare.

Una maggiore percentuale di immobili di nuova costruzione o ben tenuti può far salire la media, mentre un numero più elevato di abitazioni che necessitano di ristrutturazione può farla scendere. Anche la distribuzione geografica dei nuovi annunci è rilevante: se un maggior numero di immobili entra nel mercato in zone costose come Budapest, la regione del Lago Balaton o le città di provincia più benestanti, la media nazionale potrebbe aumentare anche senza corrispondenti aumenti di prezzo a livello dei singoli immobili.

I dati dovrebbero quindi essere interpretati come un indicatore dei prezzi richiesti pubblicizzati piuttosto che dei prezzi finali concordati tra acquirenti e venditori.

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Il mercato immobiliare ungherese si sta avvicinando a una svolta?

Altri indicatori suggeriscono che il mercato potrebbe perdere slancio. I dati Eurostat pubblicati a ottobre hanno evidenziato che i prezzi delle abitazioni in Ungheria sono diminuiti dell’1,4% su base trimestrale nel secondo trimestre del 2026, il primo calo di questo tipo dalla fine del 2022. Ciononostante, i prezzi sono rimasti superiori del 10,2% rispetto allo stesso trimestre del 2025.

I dati più recenti sui prezzi richiesti e i dati di Eurostat misurano aspetti diversi e coprono periodi diversi, pertanto non si contraddicono necessariamente a vicenda. Nel loro insieme, tuttavia, indicano un mercato in cui l’andamento dei prezzi varia a seconda della località e del metodo di misurazione.

L’attuale valutazione di Zenga suggerisce che non si prevedano cambiamenti significativi prima della fine dell’anno, il che potrebbe rendere il 2026 un anno di relativa stagnazione nel mercato immobiliare. Un’eventuale eccezione potrebbe essere rappresentata da una modifica alle regole di ammissibilità del programma ungherese di sostegno all’acquisto della casa «Otthon Start». Se condizioni più rigorose dovessero ridurre in modo significativo il numero di acquirenti ammissibili, la domanda potrebbe aumentare temporaneamente prima dell’entrata in vigore delle nuove norme, influenzando potenzialmente i prezzi degli immobili e i margini di negoziazione nelle aree provinciali e nei quartieri più economici di Budapest.

Per i potenziali acquirenti, il traguardo nazionale è impressionante, ma la posizione rimane fondamentale: mentre il prezzo medio richiesto ha superato 1 milione di HUF al metro quadrato, permangono differenze sostanziali tra regioni, città e singoli immobili.

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