Wie wird der Immobilienmarkt in Ungarn im Jahr 2026 aussehen? Erklärung
Immobilienmarkt in Ungarn: Die Experten von Colliers haben die wichtigsten Trends auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2025 unter die Lupe genommen.
Während der Pressekonferenz gaben die führenden Experten des Unternehmens – Kristóf Tóth (Associate Director, Head of Research), Balázs Zelles-Görgey (Director, Head of Capital Markets), Miklós Ecsődi (Director, Head of Occupier Services), Anita Csörgő (Director, Head of Retail) und Tamás Beck (Director, Head of Industrial) – einen Überblick über das aktuelle makroökonomische Umfeld und die Investitionstrends und lieferten gleichzeitig eine eingehende Analyse der Entwicklungen auf den Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilienmärkten.
In der Analyse
Makroökonomischer Ausblick für 2026: Könnte nach einem langsamen Jahr eine Beschleunigung folgen?
Die ungarische Wirtschaft blieb im Jahr 2025 hinter den Erwartungen zurück. Der steigende Konsum und die erhöhte Investitionstätigkeit könnten jedoch eine solide Ausgangsbasis für das Wachstum im Jahr 2026 bilden. Gleichzeitig bewegt sich die Wirtschaft weiterhin in einem Umfeld, das von internationaler Marktunsicherheit und erhöhten geopolitischen Risiken geprägt ist, so Kristóf Tóth.
Schwaches Wachstum, angespannter Arbeitsmarkt
Nach Angaben des Head of Research von Colliers erreichte das ungarische BIP-Wachstum im Jahr 2025 nur etwa 0,4% und blieb damit deutlich hinter den bisherigen Erwartungen zurück. Trotz der wirtschaftlichen Abschwächung blieb der Arbeitsmarkt angespannt: Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 4,4%, während die Nettonominallöhne in den ersten elf Monaten des Jahres um 9,4% stiegen. Zu den wichtigsten Triebkräften des Wirtschaftswachstums im Jahr 2026 könnten steigende Reallöhne, die Stärkung des Konsums und die positiven Auswirkungen von Investitionen auf die Wirtschaft gehören.
Inflation: Ein Abwärtstrend, aber nicht ohne Risiken
Das inflationäre Umfeld hat sich bis Ende 2025 deutlich verbessert. Im Jahr 2026 wird die Inflation voraussichtlich zwischen 3,0% und 3,5% liegen. Allerdings könnten neue Risiken auftreten, insbesondere im Zusammenhang mit den Energiepreisen und der Volatilität der Wechselkurse. Die monetären Bedingungen haben bereits begonnen, sich zu lockern: In der Eurozone wurde der Leitzins auf 2,15% gesenkt, was die Kosten für Finanzierungen in Euro senkt. Auch in Ungarn wird ein Rückgang der Zinssätze erwartet, so Kristóf Tóth.
Energie und Industrie: Die wichtigsten Risikofaktoren
Die makroökonomischen Aussichten werden maßgeblich von den Entwicklungen im Energie- und Industriesektor beeinflusst. Obwohl die europäischen Erdgaspreise Anfang 2026 um 39 EUR/MWh schwankten, ist die EU zunehmend auf LNG-Importe angewiesen, während die Gasspeicherbestände weiterhin niedriger sind als im Vorjahr. Die Industrieproduktion ging in den ersten elf Monaten des Jahres 2025 um 3,5% zurück, wobei die Herstellung elektrischer Ausrüstungen um 12,3% und die Fahrzeugproduktion um 4,5% zurückging. Es wird erwartet, dass mehrere neue Projekte eine mögliche Trendwende einleiten werden (z.B. BYD, BMW, CATL). Trotz umfangreicher industrieller Investitionen belasten jedoch die Unsicherheit der globalen Nachfrage und geopolitische Risiken weiterhin die Aussichten.
Der Bausektor wuchs in den ersten elf Monaten des Jahres 2025 um 1,6%, was vor allem auf den Wohnungsbau zurückzuführen ist. Gleichzeitig spielte die Volatilität der öffentlichen Investitionen weiterhin eine entscheidende Rolle für die monatlichen Produktionszahlen. Das Wachstum der Erzeugerpreise im Baugewerbe wurde weitgehend durch den EUR/HUF-Wechselkurs und steigende Löhne beeinflusst.
Wie wir bereits über die steigenden Lebenshaltungskosten in Budapest geschrieben haben : Erschwingliche Mieten bedeuten kein einfaches Leben für die Einwohner
Wendepunkt auf dem ungarischen Investmentmarkt: Die Talsohle durchschritten
Der Immobilien-Investmentmarkt wurde von Balázs Zelles-Görgey (Director, Head of Capital Markets) vorgestellt, der betonte, dass das vergangene Jahr einen echten Wendepunkt markierte. Nach einem rekordtiefen und volatilen Jahr 2024 erreichte das Gesamtinvestitionsvolumen im Jahr 2025 881 Millionen Euro, was einem Anstieg von 117,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Inländische Investoren dominierten den Markt weiterhin und machten rund 64% des Gesamtvolumens aus. Internationale Investoren blieben vorsichtig, was auf eine Kombination aus globalen, regionalen und lokalen Faktoren zurückzuführen ist. Ungarn weist derzeit eine höhere Länderrisikoprämie als seine regionalen Konkurrenten auf. Westeuropäische Kerninvestoren sind in der gesamten CEE-Region weiterhin hauptsächlich auf der Verkaufsseite vertreten.
Sowohl für inländische als auch für internationale Anleger wäre es von entscheidender Bedeutung, wenn sich die erhöhten Renditen 10-jähriger Staatsanleihen – die als “risikofreie” Benchmark dienen – in höheren Renditen für Gewerbeimmobilien und niedrigeren Kapitalwerten niederschlagen würden. Ein ungewöhnliches Phänomen, das im vergangenen Jahr zu beobachten war, war, dass die Spitzenrenditen einen negativen Renditeaufschlag gegenüber der Rendite von 6,94% für 10-jährige Staatsanleihen erzeugten. Diese Situation hat sich inzwischen normalisiert, da die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen auf 6,5% gesunken ist.
Balázs Zelles-Görgey stellte fest, dass die Markttiefe nach wie vor begrenzt ist, wobei einige Gelegenheiten nur einen oder zwei aktive Bieter anziehen. Im Jahr 2025 konzentrierte sich die Mehrzahl der Transaktionen auf drei Sektoren: Büros (50,8%), Hotels (18,3%) und Industrieanlagen (17,4%).
Die Spitzenrenditen in den wichtigsten Anlageklassen blieben im vergangenen Jahr unverändert, und für 2026 wird kein Rückgang erwartet. Längerfristig (nach 2026) könnte es zu einem moderaten Renditerückgang kommen, der durch weitere Zinssenkungen und eine zunehmende Aktivität der Investoren unterstützt wird; die Aussichten bleiben jedoch mit erheblicher Unsicherheit behaftet.
Positive Signale gibt es in einigen CEE-Ländern, insbesondere in Polen und der Tschechischen Republik, wo sich das jährliche Transaktionsvolumen im Jahr 2024 auf 4,5 Milliarden Euro beläuft. In der Tschechischen Republik dominieren einheimische Investoren und Fonds den Markt, während sich in Polen erst jetzt eine lokale Investorenbasis zu bilden beginnt. Ungefähr 85-90% der Käufer sind nach wie vor ausländische, vor allem regionale Investoren, darunter auch Ungarn. Laut dem Kapitalmarktteam von Colliers wird erwartet, dass grenzüberschreitende regionale Investitionen die CEE-Region auch im Jahr 2026 dominieren werden. Dieser Trend könnte im weiteren Verlauf des Jahres zu stärkeren Kapitalzuflüssen nach Ungarn führen, sofern die Situation um die EU-Fonds geklärt ist und sich das wirtschaftliche Umfeld verbessert.
Core-Plus- und defensive Ertragsstrategien könnten in den Vordergrund rücken, wie z.B. der Lebensmitteleinzelhandel, erstklassige Logistikanlagen mit langen Mietvertragslaufzeiten und hochwertige Büroimmobilien mit soliden Mietverträgen. Sekundäre Vermögenswerte (insbesondere Büros) könnten weiterhin attraktive Renditen bieten, während sich die Umnutzungs- und Umwidmungsaktivitäten voraussichtlich verstärken werden. In Budapest könnten gut gelegene Bürogebäude zunehmend in Wohn- oder Beherbergungszwecke umgewandelt werden. Es wird erwartet, dass fernöstliche Unternehmen weiterhin im Logistik- und Industriesegment aktiv sein werden, vor allem als Eigennutzer.
Einzelhandel: Steigende Realeinkommen und Tourismus könnten für Unterstützung sorgen
In ihrem Marktüberblick hob Anita Csörgő (Director, Head of Retail) hervor, dass sich die steigenden Realeinkommen und der wachsende internationale Tourismus positiv auf die Einzelhandelsumsätze auswirken.
Der Einzelhandelsmarkt in Zahlen
Zwischen Januar und November 2025 stieg das gesamte Umsatzvolumen des Einzelhandels bei einem Anstieg der Reallöhne um 4,9% um 2,6%. Das Wachstum im Bereich Bekleidung und Schuhe blieb hinter dem Durchschnitt zurück (1,5%), während Gesundheits- und Schönheitsprodukte sowie der elektronische Handel die wichtigsten Wachstumstreiber waren (5,9% bzw. 7,6%). Die Kaufkraft pro Kopf stieg im Jahr 2025 auf 12.323 EUR, was einem Anstieg von 6,5% gegenüber dem Vorjahr entspricht und über der durchschnittlichen Inflationsrate von 4,4% liegt, was teilweise auf einen stärkeren EUR/HUF-Wechselkurs zurückzuführen ist.
Der internationale Tourismus hat die Einzelhandelsausgaben gestützt, insbesondere in den Einkaufsstraßen der Innenstädte. Insbesondere die Zahl der internationalen Gästeübernachtungen stieg im Jahr 2025 um 7,5% gegenüber dem Vorjahr.
Einzelhandel in den Hauptstraßen
Die Spitzenmieten in den Einkaufsstraßen stiegen im Jahr 2025 aufgrund der starken Nachfrage deutlich an, insbesondere in der Váci Street und der Fashion Street, wo die Durchschnittsmieten für 100-200 qm große Einheiten 160 EUR/qm/Monat und in einigen Fällen sogar 200 EUR/qm/Monat erreichten. Dies entspricht einem Anstieg von 20% im Vergleich zum Zeitraum 2023-2024.
In der Andrássy Avenue wurden zehn neue Mietverträge unterzeichnet, von denen die meisten bis zum Sommer 2026 eröffnet werden sollen (darunter ein Samsonite-Flagshipstore, Missoni, Longines, WKruk, Massika, ein umziehender MaxMara und zwei luxuriöse Mehrmarkengeschäfte). Die Leerstandsraten gingen weiter zurück, was auf ein anhaltendes Mietwachstum hindeutet. Die Mieter sind zunehmend proaktiv bei der Verlängerung von Mietverträgen, oft 2-3 Jahre vor deren Ablauf.
Nach einem außergewöhnlich starken Jahr 2024 schwächten sich die F&B-Aktivitäten im Jahr 2025 ab, wobei sich die Betreiber vor allem auf Effizienzsteigerungen konzentrierten. Es besteht weiterhin eine starke Nachfrage nach Drive-Thru-Fastfood-Einheiten (KFC, Burger King, Starbucks, Simon’s Burger, Bellozzo, Popeye’s). Die Leerstände in den Nebenstraßen (Grand Boulevard und Straßen rund um die Váci-Straße) gehen ebenfalls zurück, da sich dort dienstleistungsorientierte Mieter, Sportbekleidungsmarken und Discounter-Modegeschäfte ansiedeln. Die Auswirkungen der Airbnb-Regulierung auf die Gastgewerbebetriebe in den Bezirken VI-VII sind jedoch noch ungewiss.
Einkaufsparks
Die Änderungen der Plaza Stop-Verordnung im September 2025 haben zu erheblicher Unsicherheit auf dem Markt für Fachmarktzentren geführt, was zur Aussetzung mehrerer Entwicklungen bis zu den Parlamentswahlen 2026 führte. Trotzdem sind Fachmarktzentren weiterhin gefragt, insbesondere bei Discountern und Lebensmittelketten, FMCG-Marken sowie Gesundheits- und Fitnessanbietern.
Margenbeschränkungen und sektorale Sondersteuern erschweren die Geschäftsplanung, was zu niedrigeren erzielbaren Mieten und erhöhten Zugeständnissen der Vermieter führt. Im Jahr 2025 wurde nur ein Fachmarktzentrum eröffnet (Dera Park, Szentendre), während für 2026-2027 vier neue Entwicklungen außerhalb von Budapest erwartet werden. Die durch das OtthonStart-Programm geförderten Wohnbauprojekte könnten die Nachfrage nach Fachmarktzentren in den Vorstädten weiter ankurbeln.
Die wichtigsten Vorteile von Fachmarktzentren sind nach wie vor die niedrigeren Miet- und Betriebskosten, die geringeren Baukosten, der kosteneffiziente Betrieb und die Widerstandsfähigkeit in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs.
Einkaufszentren
Ende 2025 eröffnete das 11.000 m² große Zenit Corso in Zugló, das eher als Stadtteilzentrum fungiert. Das F&B-Konzept Time Out Market wurde Ende 2025 erfolgreich im renovierten Corvin Palace eröffnet. Derzeit sind keine größeren neuen Entwicklungen in der Pipeline, mit Ausnahme der vollständigen Sanierung des Duna Plaza, die für 2029 erwartet wird, wenn auch mit erheblicher Unsicherheit behaftet.
In mehreren bestehenden Einkaufszentren werden die Food-Courts renoviert, während die Renovierung und Neupositionierung älterer Projekte fortgesetzt wird. Die Einzelhandelsumsätze stagnierten im Jahr 2025, was Druck auf die Mieten ausübt, während die steigenden Arbeits- und Energiekosten die Rentabilität der Einzelhändler weiter untergraben.
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Büromarkt: Sinkender Leerstand und belebte Nachfrage
Miklós Ecsődi (Director, Head of Occupier Services) betonte, dass sinkende Leerstände und eine erstarkende Nachfrage den Büromarkt im Jahr 2025 kennzeichnen.
Die positive Entwicklung auf dem Budapester Büromarkt spiegelt sich in den sinkenden Leerstandsquoten sowie der steigenden Nettoabsorption und dem Nettoumsatz wider. Der gesamte Bürobestand beläuft sich derzeit auf 4,46 Millionen m², während die durchschnittliche Leerstandsquote auf 12,5 % gesunken ist. Der Leerstand im rein spekulativen Bürobestand liegt derzeit bei 15,9%.
Der Nettoflächenumsatz lag im Jahr 2025 bei über 217.000 m², was einem Anstieg von mehr als 14% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Das Nachfragewachstum konzentrierte sich vor allem auf höherwertige, grün-zertifizierte Gebäude in günstigen Lagen.
Die Mieten blieben weitgehend stabil: Die Spitzenmieten liegen bei 25,5 EUR/qm/Monat, während die Durchschnittsmieten für Gebäude der Klasse A 17,1 EUR/qm/Monat betragen.
Das Angebot ist nach wie vor begrenzt, und bis 2028 sind nur begrenzte spekulative Entwicklungen geplant, was mittelfristig das Marktgleichgewicht unterstützt. Laut Colliers wird der Büromarkt im Jahr 2026 weiterhin von einer qualitätsorientierten Nachfrage, einem begrenzten neuen Angebot und vorsichtigen Mieterentscheidungen geprägt sein.
Die Leerstandsraten sind daher auf einem Abwärtstrend, während die Nettonachfrage und die Nettoabsorption im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind. Unterdurchschnittliche spekulative Leerstände sind in den folgenden Teilmärkten und Kategorien zu beobachten: CBD, Central Buda, North Buda, South Buda, Váci Corridor, umweltzertifizierte Gebäude, Büros der Klasse A und Gebäude, die jünger als 10 Jahre sind.
Die gesamten spekulativen Bürofertigstellungen in den Jahren 2024-2025 beliefen sich auf 80.730 m², von denen Ende 2025 noch 26.029 m² (32,2%) leer standen.
Das Gesamttransaktionsvolumen in Budapest stieg 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 0,7%, was vor allem auf Eigennutzertransaktionen im öffentlichen Sektor (Dürer Park) zurückzuführen war. Der Nettoumsatz machte 43% der Gesamtnachfrage aus, 5 Prozentpunkte mehr als 2024.
Die spekulative Büropipeline ist mit 138.900 m² weiterhin äußerst begrenzt, wovon 47.906 m² bis Ende 2026 fertiggestellt werden sollen. Die Risikoscheu spiegelt sich deutlich in der Tatsache wider, dass sich 89% der Entwicklungen auf den Bürokorridor entlang der Váci Road konzentrieren.
Industrieimmobilienmarkt in Ungarn: Fast die Hälfte der Vermietungsaktivitäten fand im 4. Quartal statt
Das letzte Quartal des Jahres 2025 krönte ein ansonsten starkes Jahr. In diesem Zeitraum wurde eine außergewöhnlich hohe Vermietungsaktivität verzeichnet, wobei 45% des jährlichen Nettoumsatzes im 4. Quartal erzielt wurden, wie Tamás Beck (Director, Head of Industrial) betont.
Aus dieser Perspektive wird die allgemeine Stärke der Nachfrage auf dem ungarischen Markt für Industrie- und Logistikimmobilien im Jahr 2025 noch bemerkenswerter. Der Nettoflächenumsatz stieg landesweit deutlich an, während neue Fertigstellungen die Leerstandsraten in Budapest in die Höhe trieben. Der Gesamtbestand an Industrie- und Logistikimmobilien in Budapest überstieg 4 Millionen Quadratmeter, während der Nettoumsatz auf fast 448.000 Quadratmeter anstieg.
Der Gesamtbestand an Industrie- und Logistikflächen beläuft sich derzeit auf 4,082 Mio. m² in Budapest und 2,050 Mio. m² in den regionalen Märkten. Die Gesamtleerstandsquote liegt in Budapest bei 12,8% und an den regionalen Standorten bei 8,6%, was einem Anstieg von fast 5 bzw. 2 Prozentpunkten im Vergleich zum Ende des Vorjahres entspricht.
Im Jahr 2025 wurden in Budapest zwölf neue Miettransaktionen mit einer Fläche von jeweils mehr als 10.000 m² abgeschlossen, insgesamt 238.160 m².
Tamás Beck wies auch darauf hin, dass sich die inländischen Industrieinvestitionen in den letzten Jahrzehnten weitgehend auf den Automobilsektor konzentriert haben. Die Erwartungen, dass die Ökosysteme der Zulieferer eine zusätzliche Nachfrage von mehreren hunderttausend Quadratmetern erzeugen würden, haben sich nicht vollständig erfüllt. Viele Hersteller haben sich für Just-in-Time-Logistiklösungen mit schnellen Durchlaufzeiten entschieden oder haben Zulieferer direkt in ihre Produktionsstätten integriert. Infolgedessen ist die erwartete spekulative Nachfrage entweder nicht oder nur teilweise im Umfeld der Automobilwerke entstanden.
Die Fertigstellungen von Industriegebäuden erreichten 2025 genau 476.794 m², wobei 37% leerstehend geliefert wurden. Von diesem Volumen wurden 69% in Budapest und 31% in den regionalen Märkten fertiggestellt. Nur 10,5% der regionalen Fertigstellungen erfolgten in Westungarn. Im Nord-Süd-Vergleich konzentrierten sich die Entwicklungen im Bereich Industrie und Logistik auf den nördlichen Teil des Landes (nördlich der Autobahnen M7 und M3), während im Ost-West-Vergleich in Bezug auf die Donau ein erheblicher Anteil der Entwicklungen in Ostungarn stattfand.
Die gesamte bekannte Entwicklungspipeline beläuft sich auf 551.458 m², von denen 43 % vorvermietet sind (Budapest: 300.681 qm mit 53% Vorvermietung; regionale Märkte: 250.777 qm mit 60% Vorvermietung). Die Pipeline wird von Großprojekten dominiert, mit einem geringeren Anteil an urbaner Logistik und kleinen Projekten.
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FAQ: Der Immobilienmarkt in Ungarn im Jahr 2026, erklärt
Erholt sich der Immobilienmarkt in Ungarn im Jahr 2026?
Der ungarische Immobilienmarkt scheint die Talsohle nach der schwachen Phase in den Jahren 2024–2025 überwunden zu haben. Obwohl weiterhin Risiken bestehen, wird für 2026 eher eine Stabilisierung und selektive Erholung erwartet als eine schnelle, breit angelegte Aufwärtsbewegung.
Welche wirtschaftlichen Faktoren prägen den Markt im Jahr 2026?
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen eine sich langsam verbessernde wirtschaftliche Entwicklung, steigende Reallöhne und ein zunehmender Konsum, eine nachlassende Inflation sowie schrittweise sinkende Zinsen. Gleichzeitig belasten geopolitische Unsicherheiten und die Volatilität der Energiepreise weiterhin die Marktstimmung.
Welche Immobiliensegmente dürften sich am besten entwickeln?
Im Jahr 2026 dürften sich vor allem defensive und einkommensorientierte Segmente als besonders stabil erweisen, darunter: lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien, erstklassige Logistik- und Industrieobjekte, hochwertige, gut gelegene Büroimmobilien mit bonitätsstarken Mietern.
Was geschieht auf dem Büromarkt?
Die Leerstandsquoten für Büroflächen in Budapest gehen allmählich zurück, während sich die Nachfrage zunehmend auf folgende Kriterien verlagert: moderne, nachhaltig zertifizierte Gebäude, zentrale und gut angebundene Lagen, flexible und qualitativ hochwertige Flächen. Das Angebot neuer spekulativer Projekte bleibt begrenzt und trägt zur Marktstabilisierung bei.
Werden Büroflächen in andere Nutzungen umgewandelt?
Ja. In Budapest werden Umnutzungen von Büro- zu Wohn- oder Hotelimmobilien zunehmend häufiger, insbesondere bei älteren oder ungünstig gelegenen Gebäuden, die nur schwer Mieter finden.
Wie entwickelt sich der Einzelhandelsmarkt?
Der Einzelhandel profitiert von steigenden Realeinkommen und einem starken Tourismus, insbesondere in erstklassigen Innenstadtlagen. Fachmarktzentren erweisen sich aufgrund geringerer Betriebskosten als widerstandsfähig, wenngleich regulatorische Unsicherheiten weiterhin neue Entwicklungen beeinflussen.
Wie ist der Ausblick für Einkaufszentren?
Der Schwerpunkt liegt auf Renovierung und Neupositionierung, nicht auf großflächigen Neubauten. Gastronomiebereiche und erlebnisorientierte Konzepte werden aufgewertet, während das Mietwachstum aufgrund steigender Arbeits- und Energiekosten unter Druck bleibt.
Was treibt den Industrie- und Logistikmarkt an?
Die Nachfrage bleibt strukturell stark, gestützt durch: Investitionen in die Industrie, Logistik und E-Commerce sowie die regionale Neuordnung von Lieferketten. Gleichzeitig ist der Leerstand durch neue Fertigstellungen, insbesondere in Budapest, leicht gestiegen.
Kehren internationale Investoren nach Ungarn zurück?
Internationale Investoren agieren weiterhin zurückhaltend, während grenzüberschreitendes Kapital aus der Region Mittel- und Osteuropa voraussichtlich aktiv bleibt. Eine breitere Rückkehr westeuropäischer Investoren hängt maßgeblich von der Zinsentwicklung und Fragen im Zusammenhang mit EU-Fördermitteln ab.
Was ist das größte Risiko für den Immobilienmarkt in Ungarn im Jahr 2026?
Zu den wesentlichen Risiken zählen anhaltende geopolitische Spannungen, ein mögliches Wiederaufflammen der Inflation oder neue Energiepreisschocks, eine schwache externe Nachfrage mit Auswirkungen auf die Industrie sowie regulatorische Unsicherheiten in einzelnen Immobiliensegmenten. Marktanalysen von Colliers zufolge werden für Investoren im Jahr 2026 vor allem ein konsequentes Risikomanagement und hochwertige Immobilien ausschlaggebend sein.