A chi spetta la casa? Eredità e proprietà immobiliari in Ungheria per proprietari internazionali

Nei miei precedenti articoli ho esaminato come gli acquirenti stranieri possano acquistare immobili in Ungheria, quali quartieri di Budapest definiscano la fascia di pregio della città, come funzioni un’acquisizione discreta e, passo dopo passo, cosa accada tra la prima offerta e la registrazione della proprietà. C’è tuttavia una domanda che ogni proprietario che ragiona in termini generazionali dovrà prima o poi affrontare: cosa succede a un immobile ungherese quando il suo proprietario viene a mancare? La risposta è più rassicurante di quanto molti si aspettino — ma solo per chi pianifica per tempo. Questo articolo esamina il sistema successorio ungherese dal punto di vista di un proprietario straniero e non si limita a Budapest: tutto ciò che viene descritto qui si applica allo stesso modo agli immobili situati in qualsiasi parte del Paese.

Un articolo a cura di Emese Széll, consulente immobiliare privato per clienti premium in Ungheria, pubblicato su Daily News Hungary

Questa volta, è il notaio a prendere l’iniziativa

I lettori della guida passo a passo all’acquisto ricorderanno che in Ungheria la vendita è gestita dall’avvocato, senza che di norma intervenga alcun notaio. In materia di successione, i ruoli si invertono. La procedura successoria è un procedimento notarile non contenzioso: dopo la registrazione del decesso, l’impiegato comunale redige un inventario successorio — viene rilasciato un certificato fiscale e di valutazione per i beni immobili, mentre l’inventario stesso è gratuito — dopodiché il caso passa al notaio civile competente, il quale tiene un’udienza e chiude la procedura con un atto di trasferimento ereditario. Tale atto ha la forza di una sentenza di primo grado ed è il documento con cui l’erede dimostra il proprio titolo presso il catasto, in banca e in ogni altra sede. Il notaio non può essere scelto liberamente: la competenza è determinata dall’ultimo domicilio ungherese del defunto, in mancanza del quale dal luogo di decesso e, in caso di decesso all’estero, dall’ubicazione dei beni ereditari. La fase di competenza del funzionario comunale richiede in pratica circa due mesi; la durata complessiva dipende dalla complessità della successione.

Chi eredita in assenza di testamento?

In assenza di disposizioni testamentarie, si applica l’ordine stabilito dal Codice Civile. I figli del defunto ereditano per primi, in parti uguali. La posizione del coniuge superstite spesso sorprende i lettori internazionali: oltre ai discendenti, il coniuge riceve un usufrutto vitalizio sull’abitazione condivisa con il defunto e sui relativi arredi, oltre alla quota di un figlio sul resto del patrimonio. In assenza di discendenti, il coniuge eredita integralmente l’abitazione condivisa oltre alla metà del patrimonio residuo — l’altra metà spetta ai genitori. In assenza sia di discendenti che di genitori, praticamente tutto passa al coniuge. E un avvertimento importante: un convivente — qualora la convivenza non sia registrata — non è considerato erede agli occhi della legge. In assenza di testamento, non riceve nulla, nemmeno dalla casa che condivideva. Per le coppie internazionali, per le quali il matrimonio o la sua registrazione non sono scontati, questo è di per sé un motivo sufficiente per una pianificazione accurata.

La quota di legittima — e ciò che è meno noto al riguardo

La legge ungherese, seguendo la tradizione continentale, riconosce una quota di legittima: i discendenti, il coniuge e i genitori hanno diritto a un terzo della loro quota legale anche qualora il testamento disponga diversamente. Due dettagli precisano il quadro. In primo luogo, la quota di legittima è un credito, non una quota di proprietà: si tratta di un credito pecuniario nei confronti degli eredi, soggetto a un termine di prescrizione di cinque anni — non incide sul titolo di proprietà. In secondo luogo, l’esistenza di una quota di legittima non è affatto inevitabile in una successione internazionale — il che ci porta al punto più importante del presente articolo.

La chiave: è possibile scegliere quale legge nazionale applicare

Il regolamento dell’Unione Europea in materia di successioni — il regolamento n. 650/2012, noto in ambito professionale come «Bruxelles IV» — disciplina in modo uniforme le successioni transfrontaliere dal 2015. La sua norma di riferimento prevede che la legge dell’ultima residenza abituale del defunto disciplini l’intero patrimonio, indipendentemente dal Paese in cui si trovano i singoli beni — anche immobiliari. L’intero patrimonio di un proprietario tedesco residente in Ungheria viene quindi amministrato da un notaio ungherese secondo la legge ungherese; l’appartamento di Budapest di un proprietario residente a Londra potrebbe invece non esserlo. Il vero potere del regolamento, tuttavia, risiede nella scelta della legge applicabile: chiunque può, in una disposizione di beni in caso di decesso, scegliere la legge del proprio Paese di cittadinanza per l’intero patrimonio — i soggetti con doppia cittadinanza possono scegliere l’una o l’altra. Ciò si estende anche ai cittadini extracomunitari: un proprietario statunitense può validamente scegliere la legge del proprio Stato di residenza per i propri beni situati in Ungheria. E la legge scelta disciplina anche la quota di legittima: laddove tale ordinamento giuridico non riconosca tale concetto, le norme ungheresi in materia di quota di legittima semplicemente non si applicano. Una singola frase ben formulata in un testamento può quindi determinare se un patrimonio venga trasferito secondo l’ordinamento ungherese o secondo la logica del Paese di origine del proprietario.

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L’obbligo: uno dei regimi più generosi d’Europa

L’imposta generale di successione è pari al 18% del valore netto del patrimonio, ridotta al 9% per gli immobili residenziali — ma il punto fondamentale risiede nelle esenzioni. I parenti in linea retta (genitori, figli, nonni, nipoti, compresi i figli adottivi), il coniuge, il partner registrato e, dal 2020, i fratelli e le sorelle ereditano interamente in esenzione dall’imposta, anche nel caso di patrimoni dell’ordine di miliardi di forint. Per gli standard europei si tratta di un regime particolarmente generoso. Le esenzioni non si estendono tuttavia al partner non registrato, e l’autorità fiscale accerta l’imposta mediante avviso di pagamento una volta che il trasferimento del patrimonio è diventato definitivo, in genere con un termine di 30 giorni. Un’evoluzione prevista per il 2026 merita particolare attenzione: l’imposta di successione versata dovrà essere rimborsata su richiesta qualora l’erede avvii i lavori di ristrutturazione di un edificio di interesse storico o protetto a livello locale entro un anno e li porti a termine entro cinque anni — un vero e proprio incentivo per gli eredi di immobili d’epoca.

Redigere un testamento in qualità di proprietario internazionale

Un testamento straniero può essere valido in Ungheria se soddisfa i requisiti formali previsti, tra l’altro, dalla legge della nazionalità del testatore o del luogo in cui è stato redatto; per la procedura ungherese sono consigliabili una traduzione e, se necessario, un’apostille. La legge ungherese riconosce tre forme principali: il testamento interamente scritto a mano, il testamento firmato davanti a due testimoni e il testamento notarile. Per un proprietario straniero, la soluzione più affidabile è una disposizione che contenga un’esplicita scelta della legge applicabile, di cui sia a conoscenza anche il consulente che gestisce i beni ungheresi. Qualora la procedura di omologazione del testamento si svolga all’estero, il Certificato europeo di successione ivi rilasciato è riconosciuto in ogni Stato membro senza ulteriori procedure e può essere utilizzato anche per il trasferimento nel registro fondiario ungherese.

Quando l’immobile è intestato a una società

In precedenti articoli si è accennato alla possibilità di strutturare la proprietà tramite una società. Dal punto di vista successorio, ciò presenta dinamiche specifiche: l’erede acquisisce automaticamente una quota sociale della Kft. al decesso del socio, ma diventa socio della società solo previa richiesta di iscrizione nel registro dei soci — e lo statuto societario può subordinare tale iscrizione a determinate condizioni. Dal punto di vista fiscale esiste una differenza poco nota ma significativa: la vendita di un immobile ereditato è esente dall’imposta sul reddito delle persone fisiche a partire dal quinto anno, mentre la vendita di una quota societaria ereditata rimane tassabile a tempo indeterminato sull’importo eccedente il suo valore di successione. È pertanto fondamentale che la quota figuri nell’inventario successorio al suo effettivo valore di mercato. La scelta della struttura è importante non solo al momento dell’acquisto, ma anche una generazione dopo.

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In conclusione

Una casa ereditata porta con sé anche la storia di una famiglia, e tale peso merita rispetto. I risultati migliori che osservo hanno tre elementi in comune: gli eredi si concedono il tempo necessario; comprendono appieno ciò che possiedono prima di decidere come disporne; e ricorrono agli strumenti discreti previsti dalla legge ungherese – l’accordo di transazione tra eredi, un’attenta analisi dell’atto di proprietà, l’accurata preparazione di un’eventuale vendita.

L’eredità non è un argomento di cui si parli volentieri — eppure è proprio l’argomento in cui il silenzio costa di più. Il sistema ungherese è prevedibile, l’esenzione per i familiari stretti è generosa e le norme dell’UE in materia di scelta della legge applicabile offrono al proprietario internazionale un grado di libertà di pianificazione che pochi strumenti possono eguagliare. Una disposizione ponderata e presa per tempo non riguarda la morte: riguarda la garanzia che una casa scelta con cura venga tramandata con la stessa cura.

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Emese Széll, esperta del mercato immobiliare di lusso ungherese. premiumingatlanok.com

Il presente articolo è destinato a fornire informazioni generali sul mercato e sull’economia.