Autorizzazione in materia di diritto delle acque in Ungheria: 3 insidie nascoste che solo gli addetti ai lavori riescono a individuare

Nel mio precedente articolo ho esaminato in che modo un’autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque possa influire sul valore immobiliare: in che modo una sorgente dotata di autorizzazioni valide differisca da una sprovvista di esse e perché il riconoscimento ufficiale come acqua minerale naturale costituisca una condizione importante per l’accesso al mercato. Il presente articolo adotta un approccio diverso. Non si tratta di principi, ma di realtà. Sono stato coinvolto nelle procedure di autorizzazione relative a due progetti immobiliari molto diversi legati all’acqua: un pozzo di acqua minerale sulle colline del Börzsöny e un pozzo termale nella Grande Pianura ungherese. Entrambi portano alla stessa conclusione. Il labirinto normativo non solo è lento e costoso, ma è anche difficile da prevedere. Gli ostacoli più gravi spesso emergono non all’inizio, ma a distanza di anni dall’avvio del processo.

Autrice: Emese Széll, consulente immobiliare privata per clienti premium in Ungheria

Giurisdizioni parallele: quando sono coinvolti più organismi

Un progetto immobiliare legato alle risorse idriche in Ungheria comporta solitamente per l’investitore il contatto con diverse autorità ed enti specializzati. Le funzioni relative alla gestione e alla tutela delle risorse idriche a livello regionale sono esercitate dagli uffici governativi delle contee designati dal Decreto governativo n. 223/2014 (IX. 4.). La Direzione Generale Nazionale per la Gestione delle Acque (OVF) e le direzioni regionali per le acque sono organismi di amministrazione idrica. Una direzione regionale può, tra l’altro, rilasciare l’autorizzazione alla gestione patrimoniale e una dichiarazione di identificazione delle infrastrutture idriche nel corso della procedura, ma non è l’autorità competente per il rilascio delle autorizzazioni.

L’autorità mineraria interviene in materia di prospezione, estrazione e utilizzo dell’energia geotermica nei casi specificati dalla Legge sulle attività minerarie; le eccezioni applicabili a determinate forme di estrazione di acque termali devono essere esaminate separatamente. Qualora sia interessato un sito Natura 2000, possono diventare rilevanti le norme e le autorità preposte alla tutela della natura; possono inoltre svolgere un ruolo le norme e gli organismi relativi alla tutela dei terreni agricoli, all’edilizia e al catasto. Il Comune definisce il quadro di riferimento per l’uso del suolo attraverso il proprio regolamento edilizio locale (HÉSZ) e altri decreti locali.

Tale frammentazione non è casuale. Il quadro normativo si è consolidato a partire da leggi emanate in momenti diversi e per finalità diverse. Nell’ambito di un unico progetto, le procedure pertinenti possono procedere in parallelo, ma a ritmi indipendenti. Una decisione presa nell’ambito di una procedura non comporta automaticamente la creazione di un diritto in un’altra. L’investitore non si trova quindi a percorrere un unico percorso, ma a districarsi contemporaneamente tra diversi sistemi che si intersecano.

Il conflitto con la rete Natura 2000: conseguenze non evidenti fin dall’inizio

Nel caso del pozzo termale della Grande Pianura, la designazione Natura 2000, in particolare l’Area di Protezione Speciale HUBN10004 della Pianura di Heves, non ha rappresentato una sorpresa dell’ultimo momento. Secondo gli atti del procedimento a mia disposizione, la designazione giuridica Natura 2000 era già stata registrata nel catasto quando il pozzo fu perforato nel 2007. Ciò che è emerso chiaramente solo durante l’iter autorizzativo è stata la portata delle sue conseguenze.

Ai sensi dell’articolo 10 del decreto governativo 275/2004 (X. 8.), la prima questione da valutare è se un piano o un progetto possa incidere sul sito Natura 2000; qualora non si possa escludere la possibilità di un impatto significativo, è richiesta una valutazione d’impatto dettagliata. In questo caso, la valutazione si è concentrata principalmente sui potenziali effetti sulle specie per le quali il sito era stato designato, tra cui l’averla dal dorso rosso. L’autorità ha imposto condizioni di mitigazione, tra cui la conservazione delle zone cuscinetto boschive e delle fasce arbustive esistenti, nonché l’esclusione di alcune aree situate a quota inferiore dallo sviluppo. Il processo ha richiesto anni, mentre il pozzo è rimasto inutilizzato.

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I sette ettari scoperti solo anni dopo

L’esperienza più sorprendente, tuttavia, non era correlata a Natura 2000 ed è emersa attraverso un canale normativo distinto. Le norme edilizie locali in vigore designano una parte dell’area di sviluppo del progetto della Grande Pianura, pari a quasi sette ettari, come spazio verde, in particolare come parco pubblico. Il proprietario non ne è venuto a conoscenza tramite la notifica di una decisione da parte di un’autorità. La cosa è emersa durante un esame dei documenti nell’ambito di un procedimento in corso, anni dopo l’acquisizione dell’immobile: ai sensi dell’HÉSZ, quella parte dell’area non poteva essere edificata né sviluppata per lo scopo previsto, poiché il decreto comunale la classificava come parco pubblico.

Questa situazione, che non è un caso isolato, illustra una caratteristica sistemica del mercato immobiliare rurale ungherese. L’effetto di un’autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque sul valore dell’immobile non dipende esclusivamente dalla procedura prevista da tale normativa. La classificazione dell’uso del suolo, le norme edilizie locali, la zonizzazione e il catasto sono sistemi in parte indipendenti.

Il certificato di proprietà di un immobile non riporta necessariamente tutte le restrizioni contenute nell’HÉSZ. Il decreto comunale che stabilisce cosa può essere costruito su un lotto non viene automaticamente riportato nel catasto. Un acquirente che esamini solo il certificato di proprietà, senza verificare separatamente le norme edilizie locali vigenti, potrebbe acquistare un immobile il cui potenziale di sviluppo è sostanzialmente limitato da un decreto comunale di cui l’acquirente non era a conoscenza.

Cosa comporta ciò per la validità a lungo termine di un’autorizzazione ai sensi della legge sulle acque

L’autorizzazione idrica in vigore per il pozzo della Grande Pianura è scaduta nel 2018. L’uso proposto, che richiedeva un’assegnazione idrica maggiore, necessitava di piani di utilizzo idrico aggiornati e di una nuova valutazione delle condizioni di autorizzazione; l’assenza del necessario consenso alla gestione patrimoniale ha ritardato la procedura.

Sebbene l’autorizzazione che riservava 320.000 metri cubi all’anno rimanesse in vigore, l’assenza di un prelievo effettivo non eliminava automaticamente l’obbligo di pagamento del canone sulle risorse idriche (vízkészletjárulék). Ai sensi dell’articolo 15/B, paragrafo 3, della Legge sulla gestione delle risorse idriche, qualora l’utilizzo effettivo risulti inferiore, la base di calcolo generale è pari all’80 per cento della quantità autorizzata, che in questo caso sarebbe di 256.000 metri cubi.

L’importo dovuto non può tuttavia essere determinato esclusivamente sulla base di tale volume. La formula prevista dal decreto KHVM n. 43/1999 (26 dicembre) tiene conto anche del tipo di acqua, della finalità di utilizzo, della misurazione, dello stato del corpo idrico e di eventuali esenzioni applicabili. In base a determinate combinazioni di parametri, l’importo annuale può superare i 10 milioni di HUF. Qualsiasi obbligo derivante dalla scadenza dell’autorizzazione deve essere valutato separatamente, con riferimento al periodo pertinente e alla situazione giuridica effettiva.

La lezione del Börzsöny: il valore della pazienza e della preparazione

Il progetto relativo all’acqua minerale di Börzsöny ha seguito un percorso diverso. In tale caso, il processo – dalla modellizzazione idrodinamica al riconoscimento ufficiale come acqua minerale naturale – è proceduto grazie a un’attenta preparazione. L’interdipendenza delle procedure è stata pianificata in anticipo e, laddove una decisione costituisse un prerequisito per quella successiva, il progetto ha atteso che tale decisione diventasse definitiva. Le questioni relative al regime di diritto delle acque, all’HÉSZ, alla zonizzazione e alle proprietà confinanti sono state affrontate prima dell’inizio dello sviluppo. Ciò può prolungare la fase di preparazione, ma riduce sostanzialmente il rischio di sorprese in seguito. Se le procedure debbano svolgersi in parallelo o in sequenza deve essere deciso separatamente per ciascun progetto sulla base di un calendario personalizzato.

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Ciò che ogni investitore deve comprendere

Nel loro insieme, i due casi offrono tre insegnamenti.

1. È necessario individuare i vincoli correlati prima dell’acquisto. Il valore generato da un’autorizzazione ai sensi della normativa sulle acque può essere realizzato solo se si conoscono in anticipo le implicazioni relative alla rete Natura 2000, la zonizzazione HÉSZ, gli obblighi di tutela dei terreni agricoli ed eventuali destinazioni a spazio verde o parco pubblico.
2. Un permesso non è perpetuo. Il suo periodo di validità, le condizioni e le possibilità di modifica devono essere esaminati separatamente. Un acquirente che acquisisca un immobile associato a un permesso esistente dovrebbe far verificare da un esperto se il permesso sia ancora valido, chi ne sia titolare, le condizioni per il cambio del titolare del permesso o del proprietario, se sia possibile modificarlo e se la sua validità possa essere prorogata.
3. L’HÉSZ e il foglio catastale sono fonti distinte. Devono essere verificati indipendentemente l’uno dall’altro.

In conclusione

Le risorse idriche dell’Ungheria, dai pozzi di acqua minerale sulle colline del Börzsöny e dalle sorgenti termali della Grande Pianura fino allo sfruttamento dell’energia geotermica, rappresentano un valore autentico e ancora sottoutilizzato. Tale valore non si concretizza da sé. Procedure normative, norme specialistiche interconnesse e lunghi tempi di attesa si frappongono tra la risorsa e l’investitore. Il risultato – un’autorizzazione legalmente definitiva, una fonte riconosciuta e un bacino idrico adeguatamente protetto – può costituire un bene che il mercato raramente è in grado di replicare. Questo è il suo costo, e questo è il suo valore.

Normativa citata

• Legge LVII del 1995 sulla gestione delle risorse idriche, in particolare gli articoli 15/A–15/C
• Legge XLVIII del 1993 in materia di attività minerarie, in particolare le norme che disciplinano la prospezione, l’estrazione e l’utilizzo dell’energia geotermica
• Legge C del 2023 sull’architettura ungherese (Méptv.), in particolare l’articolo 81
• Decreto congiunto n. 65/2004 (27 aprile) FVM–ESzCsM–GKM relativo all’imbottigliamento e alla commercializzazione di acque minerali naturali, acque di sorgente, acque potabili, acque potabili arricchite di minerali e acque aromatizzate
• Decreto governativo n. 123/1997 (18 luglio) relativo alla tutela dei bacini idrici, dei bacini idrici potenziali e degli impianti idrici destinati all’approvvigionamento di acqua potabile
• Decreto governativo n. 275/2004 (8 ottobre) relativo ai siti Natura 2000, in particolare l’articolo 10
• Legge CXXIX del 2007 sulla tutela dei terreni agricoli
• Decreto governativo n. 223/2014 (4 settembre) che designa gli organismi responsabili dell’amministrazione delle risorse idriche e delle funzioni di gestione e tutela delle acque, in particolare gli articoli 8 e 10
• Decreto governativo n. 72 del 1996 (22 maggio) relativo all’esercizio dei poteri di autorità in materia di gestione delle risorse idriche
• Decreto del Ministro dell’Interno n. 41/2017 (29 dicembre) relativo al contenuto della documentazione richiesta per le procedure di autorizzazione in materia di diritto delle acque
• Decreto del KHVM n. 43/1999 (26 dicembre) relativo al calcolo del canone per le risorse idriche
• Decreto governativo n. 419/2021 (15 luglio) relativo al contenuto, alla preparazione e all’adozione dei piani comunali e a determinati strumenti specifici di pianificazione comunale

Emese Széll, esperta del mercato immobiliare di lusso in Ungheria. premiumingatlanok.com

Il presente articolo fornisce esclusivamente informazioni generali di carattere di mercato e giuridico e non costituisce una consulenza individuale in materia legale, di diritto delle acque, di attività mineraria, di tutela ambientale o di investimenti. I dati specifici relativi al progetto e la cronologia delle autorizzazioni sopra descritti devono essere verificati confrontandoli con le autorizzazioni, le decisioni, i registri e la documentazione peritale originali. I titoli in lingua inglese della legislazione ungherese sono traduzioni descrittive; il testo giuridico in lingua ungherese fa fede. Legislazione verificata al 3 settembre 2026.