Le nuove norme UE in materia di alloggi potrebbero aprire la strada a restrizioni più severe per Airbnb a Budapest

La Commissione europea ha proposto nuove norme volte ad affrontare la crisi abitativa in Europa, fornendo alle città un quadro normativo più chiaro per limitare gli affitti a breve termine e l’utilizzo immobiliare a fini di investimento. Tuttavia, la proposta non introdurrebbe un divieto automatico di Airbnb. Le decisioni relative alle restrizioni rimarrebbero di competenza dei governi nazionali e delle autorità locali, nel rispetto di condizioni rigorose.

L’Ungheria potrebbe essere particolarmente interessata a Budapest, così come in diverse importanti città universitarie, secondo un’analisi del sito immobiliare ingatlan.com.

Le restrizioni richiederebbero la dimostrazione dell’esistenza di una crisi abitativa

All’inizio di settembre la Commissione europea ha presentato la propria proposta di regolamento in materia di alloggi a prezzi accessibili. Il pacchetto mira sia a concedere maggiore margine di manovra alle città che devono affrontare problemi di accessibilità abitativa, sia a incoraggiare la costruzione di un maggior numero di alloggi.

In base alla proposta, le restrizioni potrebbero essere introdotte solo in aree specificatamente individuate che versano in una situazione definita come «stress abitativo».

Dovrebbero essere dimostrate contemporaneamente tre condizioni:

• il rapporto tra i prezzi degli immobili e i redditi sia persistentemente elevato, con il costo medio di un’abitazione pari ad almeno l’equivalente di otto anni di reddito netto medio;
• la situazione si è aggravata, con un aumento di tale rapporto negli ultimi dieci anni; e
• non si prevede un allentamento della pressione abitativa nei tre anni successivi.

Eventuali restrizioni potrebbero rimanere in vigore per un massimo di cinque anni e dovrebbero essere sottoposte a revisione periodica.

Budapest potrebbe figurare tra le aree interessate

Sulla base degli attuali dati ufficiali sui redditi e dei prezzi richiesti al metro quadrato, il prezzo di un appartamento di 60 metri quadrati a Budapest equivale all’incirca a 11–13 anni di reddito netto, secondo ingatlan.com. A livello nazionale tale rapporto è inferiore, mentre le abitazioni nei capoluoghi di contea corrispondono a circa otto-nove anni di reddito medio.

Tuttavia, non è ancora possibile determinare con esattezza le aree interessate da eventuali future normative. László Balogh, capo esperto economico di ingatlan.com, ha osservato che molto dipenderà dalla metodologia dell’UE e dai livelli di reddito utilizzati per i calcoli.

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Budapest ha già inasprito le norme sugli affitti a breve termine

Diversi quartieri del centro di Budapest hanno già introdotto o preso in considerazione restrizioni sugli affitti a breve termine.

A Terézváros (Distretto VI), gli alloggi a breve termine sono vietati da gennaio. A Józsefváros (Distretto VIII), a partire dal prossimo anno il numero di appartamenti disponibili per l’affitto a breve termine sarà limitato al 3,5% del patrimonio immobiliare del distretto, mentre anche il Distretto I sta valutando l’adozione di una normativa più rigorosa.

I dati forniti da ingatlan.com indicano che le misure adottate a Terézváros hanno già avuto un effetto tangibile sul mercato locativo locale. A seguito dell’introduzione delle restrizioni, l’offerta di appartamenti disponibili per l’affitto a lungo termine nel distretto è aumentata del 34%, mentre l’interesse per tali immobili è cresciuto del 32%. Allo stesso tempo, l’affitto mensile medio è sceso da 300.000 HUF a 280.000 HUF.

I dati indicano che le restrizioni possono rimodellare in modo significativo il mercato locativo locale, sebbene di per sé non risolvano la più ampia carenza di alloggi.

«Uno dei cambiamenti più importanti potrebbe essere che la normativa dell’UE crei un quadro giuridico più chiaro per le città che cercano di alleviare le pressioni abitative limitando gli affitti a breve termine o gli acquisti immobiliari a scopo di investimento», ha affermato László Balogh.

Ha aggiunto che le restrizioni da sole non potrebbero risolvere la carenza di alloggi, poiché per affrontare il problema più ampio sono necessari un maggior numero di nuove abitazioni, uno sviluppo più rapido e un’offerta più ampia.

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Anche Bruxelles auspica la costruzione di un maggior numero di abitazioni

Il pacchetto dell’UE pone quindi notevole enfasi sull’aumento dell’offerta abitativa, parallelamente a eventuali restrizioni.

La Commissione europea intende promuovere procedure di pianificazione e autorizzazione più rapide, la riqualificazione di aree dismesse, la costruzione di alloggi in affitto e di alloggi per studenti, la creazione di riserve fondiarie e l’utilizzo di abitazioni sfitte.

Anche in Ungheria potrebbe esserci un notevole potenziale non sfruttato. Secondo il censimento del 2022, a livello nazionale quasi 572.000 immobili residenziali sono stati classificati come non occupati, di cui oltre 160.000 a Budapest.

Tuttavia, ingatlan.com sottolinea che questi immobili non sono necessariamente tutti vuoti. Alcuni sono utilizzati per altri scopi, mentre altri non sono adatti all’abitazione o necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Una parte di essi potrebbe comunque potenzialmente rientrare nel mercato immobiliare a seguito di investimenti e lavori di ristrutturazione.

I finanziamenti dell’UE potrebbero sostenere i programmi abitativi

La proposta presenta inoltre una componente finanziaria significativa. Prevede la mobilitazione di decine di miliardi di euro attraverso finanziamenti dell’UE e della Banca europea per gli investimenti a favore di iniziative per l’edilizia a prezzi accessibili.

Secondo ingatlan.com, ciò potrebbe inoltre sostenere alcuni degli obiettivi di politica abitativa già perseguiti in Ungheria.

László Balogh ha affermato che, dal punto di vista del mercato immobiliare ungherese, l’aumento dell’offerta di nuove abitazioni a prezzi accessibili potrebbe rivelarsi più significativo nel lungo termine rispetto alle singole restrizioni.

L’Ungheria continua a registrare una carenza di alloggi di nuova costruzione a prezzi accessibili, mentre la domanda rimane forte nelle aree urbane ben collegate. Un aumento sostenuto delle nuove costruzioni potrebbe inoltre contribuire a rinnovare il patrimonio immobiliare del Paese e a migliorarne l’efficienza energetica.

La proposta non è ancora definitiva

La proposta della Commissione europea è ancora in una fase iniziale. Deve essere approvata sia dal Parlamento europeo che dal Consiglio dell’Unione europea e, secondo ingatlan.com, l’iter legislativo potrebbe richiedere da 18 mesi a due anni. Se adottato, il regolamento si applicherebbe direttamente anche in Ungheria.