Neue EU-Wohnungsvorschriften könnten den Weg für strengere Airbnb-Beschränkungen in Budapest ebnen

Die Europäische Kommission hat neue Vorschriften vorgeschlagen, die darauf abzielen, die Wohnungskrise in Europa zu bewältigen, und den Städten einen klareren Rahmen für die Einschränkung von Kurzzeitvermietungen und der investitionsgetriebenen Nutzung von Immobilien bieten sollen. Der Vorschlag würde jedoch kein automatisches Airbnb-Verbot einführen. Entscheidungen über Einschränkungen würden unter strengen Auflagen weiterhin bei den nationalen Regierungen und den lokalen Behörden liegen.

Ungarn könnte laut einer Analyse der Immobilienwebsite ingatlan.com insbesondere in Budapest sowie in mehreren großen Universitätsstädten betroffen sein.

Für Beschränkungen wäre der Nachweis einer Wohnungskrise erforderlich

Die Europäische Kommission legte Anfang September ihren Verordnungsvorschlag zum Thema bezahlbarer Wohnraum vor. Das Maßnahmenpaket zielt sowohl darauf ab, Städten, die mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum zu kämpfen haben, mehr Handlungsspielraum zu verschaffen, als auch den Bau weiterer Wohnungen zu fördern.

Dem Vorschlag zufolge könnten Beschränkungen nur in konkret ausgewiesenen Gebieten eingeführt werden, in denen eine als „Wohnungsnot“ definierte Situation vorliegt.

Drei Bedingungen müssten gleichzeitig erfüllt sein:

• Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen ist anhaltend hoch, wobei eine durchschnittliche Immobilie mindestens das Achtfache des durchschnittlichen Nettoeinkommens kostet;
• die Situation hat sich verschlechtert, da dieses Verhältnis in den letzten zehn Jahren gestiegen ist; und
• es ist nicht zu erwarten, dass sich der Druck auf dem Wohnungsmarkt in den folgenden drei Jahren verringern wird.

Etwaige Beschränkungen könnten höchstens fünf Jahre lang gelten und müssten regelmäßig überprüft werden.

Budapest könnte zu den betroffenen Gebieten gehören

Basierend auf aktuellen offiziellen Einkommensdaten und Angebotspreisen pro Quadratmeter entspricht der Preis für eine 60 Quadratmeter große Wohnung in Budapest laut ingatlan.com in etwa dem 11- bis 13-fachen des Nettoeinkommens. Landesweit ist dieses Verhältnis niedriger, während Wohnungen in Kreisstädten etwa dem 8- bis 9-fachen des Durchschnittsverdienstes entsprechen.

Allerdings lassen sich die genauen Gebiete, die von etwaigen künftigen Regelungen betroffen sein werden, noch nicht bestimmen. László Balogh, Chefökonom bei ingatlan.com, merkte an, dass vieles von der EU-Methodik und den für die Berechnungen herangezogenen Einkommensniveaus abhängen werde.

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Budapest hat die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen bereits verschärft

Mehrere Stadtbezirke im Zentrum von Budapest haben bereits Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen eingeführt oder in Erwägung gezogen.

In Terézváros (Bezirk VI) sind Kurzzeitunterkünfte seit Januar verboten. In Józsefváros (Bezirk VIII) wird die Anzahl der für Kurzzeitvermietungen verfügbaren Wohnungen ab dem nächsten Jahr auf 3,5 % des Wohnungsbestands des Bezirks begrenzt, während auch der Bezirk I strengere Vorschriften in Erwägung zieht.

Daten von ingatlan.com deuten darauf hin, dass die Maßnahmen in Terézváros bereits spürbare Auswirkungen auf den lokalen Mietmarkt hatten. Nach Einführung der Beschränkungen stieg das Angebot an Wohnungen, die zur Langzeitmiete zur Verfügung stehen, im Bezirk um 34 %, während das Interesse an solchen Objekten um 32 % zunahm. Gleichzeitig sank die durchschnittliche Monatsmiete von 300.000 HUF auf 280.000 HUF.

Die Zahlen deuten darauf hin, dass Beschränkungen den lokalen Mietmarkt erheblich umgestalten können, auch wenn sie die allgemeine Wohnungsknappheit allein nicht lösen können.

„Eine der wichtigsten Veränderungen könnte darin bestehen, dass EU-Vorschriften einen klareren rechtlichen Rahmen für Städte schaffen würden, die den Wohnungsdruck durch die Einschränkung von Kurzzeitvermietungen oder investitionsgetriebenen Immobilienkäufen lindern wollen“, sagte László Balogh.

Er fügte hinzu, dass Beschränkungen allein die Wohnungsknappheit nicht lösen könnten; vielmehr seien mehr neuer Wohnraum, eine zügigere Bebauung und ein größeres Angebot erforderlich, um das übergeordnete Problem anzugehen.

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Auch Brüssel wünscht sich den Bau von mehr Wohnungen

Das EU-Paket legt daher neben möglichen Beschränkungen großen Wert auf die Erhöhung des Wohnungsangebots.

Die Europäische Kommission würde schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Erschließung von Brachflächen, den Bau von Mietwohnungen und Studentenunterkünften, die Schaffung von Grundstücksreserven sowie die Nutzung leerstehender Wohnungen fördern.

Auch in Ungarn dürfte ein erhebliches ungenutztes Potenzial bestehen. Laut der Volkszählung von 2022 wurden landesweit fast 572.000 Wohnimmobilien als unbewohnt eingestuft, davon mehr als 160.000 in Budapest.

ingatlan.com weist jedoch darauf hin, dass diese Immobilien nicht unbedingt alle leer stehen. Einige werden für andere Zwecke genutzt, während andere nicht bewohnbar sind oder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfordern. Ein Teil davon könnte jedoch nach Investitionen und Renovierungsmaßnahmen potenziell wieder auf den Wohnungsmarkt zurückkehren.

EU-Fördermittel könnten Wohnungsbauprogramme unterstützen

Der Vorschlag enthält zudem eine bedeutende finanzielle Komponente. Er sieht vor, mehrere zehn Milliarden Euro durch Mittel der EU und der Europäischen Investitionsbank für Initiativen zum bezahlbaren Wohnen zu mobilisieren.

Laut ingatlan.com könnte dies auch einige der wohnungspolitischen Ziele unterstützen, die in Ungarn bereits verfolgt werden.

László Balogh erklärte, dass aus Sicht des ungarischen Wohnungsmarktes die Erhöhung des Angebots an erschwinglichen neuen Wohnungen langfristig von größerer Bedeutung sein könnte als einzelne Beschränkungen.

Ungarn sieht sich weiterhin mit einem Mangel an erschwinglichen Neubauten konfrontiert, während die Nachfrage in gut angebundenen städtischen Gebieten nach wie vor hoch ist. Ein nachhaltiger Anstieg der Neubautätigkeit könnte zudem dazu beitragen, den Wohnungsbestand des Landes zu erneuern und dessen Energieeffizienz zu verbessern.

Der Vorschlag ist noch nicht endgültig

Der Vorschlag der Europäischen Kommission befindet sich noch in einem frühen Stadium. Er muss sowohl vom Europäischen Parlament als auch vom Rat der Europäischen Union gebilligt werden, und der Gesetzgebungsprozess könnte laut ingatlan.com 18 Monate bis zwei Jahre dauern. Im Falle einer Verabschiedung würde die Verordnung auch in Ungarn unmittelbar gelten.