Oltre il prezzo al metro quadrato: in che modo differiscono i mercati immobiliari delle nuove costruzioni a Budapest, Varsavia e Bucarest

I prezzi più bassi degli immobili di nuova costruzione a Bucarest e nelle principali città polacche potrebbero attirare l’attenzione degli acquirenti ungheresi, ma il successo di un investimento immobiliare all’estero è determinato da ben più del prezzo di acquisto e del reddito da locazione ottenibile. Un’analisi condotta da Cordia, che mette a confronto i mercati ungherese, polacco e rumeno, senza tralasciare la Spagna, esamina le differenze, i costi e i rendimenti che gli investitori dovrebbero prendere in considerazione quando valutano l’ingresso in un mercato immobiliare di nuova costruzione nella regione o l’acquisto di un’abitazione di nuova costruzione in una rinomata località turistica.

Alla fine del primo trimestre di quest’anno, il prezzo medio al metro quadrato delle abitazioni di nuova costruzione a Budapest aveva superato 1,9 milioni di HUF, con un aumento dell’8% rispetto a marzo 2025. In questo contesto, Bucarest può apparire particolarmente attraente: anche utilizzando i tassi di cambio medi registrati nel corso del primo trimestre, il prezzo medio lordo è rimasto al di sotto di 1,3 milioni di HUF al metro quadrato, nonostante una crescita annuale dei prezzi superiore al 10%.

Tra i principali mercati immobiliari della Polonia – Varsavia, Cracovia, l’area della Tri-Città (Sopot, Danzica e Gdynia), Breslavia, Poznań e Łódź – la capitale è la più costosa. Alla fine di marzo, il prezzo medio al metro quadrato delle abitazioni di nuova costruzione a Varsavia, calcolato in fiorini e riferito a immobili allo stato grezzo, si è avvicinato a 1,7 milioni di HUF. A Poznań, invece, la media è rimasta al di sotto di 1,2 milioni di HUF. Questi dati figurano tra i risultati di un confronto tra i mercati regionali elaborato da Cordia, uno dei principali promotori immobiliari residenziali ungheresi.

«Queste differenze di prezzo potenzialmente significative potrebbero suscitare l’interesse anche degli investitori ungheresi. Per i nostri progetti all’estero, assistiamo naturalmente gli acquirenti che stanno valutando l’acquisto di un appartamento di nuova costruzione sia nei mercati regionali sia, addirittura, sulla Costa del Sol», ha affermato Áron Görög, direttore commerciale di Cordia.

«Sulla Costa del Sol, dove stiamo attualmente sviluppando il nostro secondo progetto, stiamo assistendo a un significativo aumento dei prezzi. Il prezzo medio di 7.220 euro al metro quadrato registrato a marzo di quest’anno – pari a circa 2,6 milioni di HUF – era superiore di quasi il 9% rispetto a un anno prima. È inoltre importante notare che i promotori immobiliari in quella zona pubblicizzano tradizionalmente i prezzi al netto, ai quali va poi aggiunta l’IVA del 10%.”

Se ve lo siete perso: Buone notizie per gli acquirenti di immobili e gli studenti: un vasto quartiere studentesco e residenziale potrebbe sorgere sul lungofiume abbandonato di Budapest

E per quanto riguarda i canoni di locazione?

Per un investimento immobiliare, sono fondamentali anche il reddito da locazione ottenibile e le caratteristiche del mercato locativo locale.

In Polonia, ad esempio, a prezzi al metro quadrato più bassi corrispondono canoni di affitto per unità paragonabili o superiori alla media di Budapest. Di conseguenza, i rendimenti lordi da locazione calcolati in euro oscillano tra il 4,5% e il 6%, anche tenendo conto dei costi aggiuntivi necessari per rendere un immobile completamente rifinito e pronto per essere abitato.

Vale inoltre la pena esaminare le differenze tra le singole città polacche. Poznań, ad esempio, è un importante polo industriale e logistico, caratterizzato da un basso tasso di disoccupazione e da prezzi degli immobili di nuova costruzione più moderati. A Varsavia, invece, gli investitori possono aspettarsi prezzi immobiliari relativamente elevati, ma anche una domanda locativa stabile, poiché la capitale è il principale centro d’affari del Paese.

A Bucarest, i prezzi degli immobili di nuova costruzione, relativamente bassi rispetto ad altri mercati regionali, offrono un punto di ingresso interessante. Tuttavia, anche i rendimenti lordi da locazione sono sostanzialmente in linea con la media polacca, attestandosi intorno al 5–6%.

«Sono recentemente iniziate le vendite nell’ambito dell’ultimo progetto di Cordia a Bucarest, il complesso Centropolitan composto da 274 appartamenti. Stiamo riscontrando un notevole interesse per il progetto anche da parte di acquirenti ungheresi», ha affermato l’esperto.

Ha letto questo articolo? Il settore immobiliare ungherese in crisi: il governo prevede un’importante spinta verso gli affitti accessibili – ecco come

Costi dei terreni raddoppiati e appartamenti «shell-and-core» a Varsavia

Vale inoltre la pena esaminare cosa si celi dietro le significative differenze nei prezzi degli immobili nella regione.

Nell’interpretare i prezzi di Varsavia, è importante tenere presente che, a differenza di quanto avviene in Ungheria e in Romania, i costruttori offrono tradizionalmente appartamenti allo stato grezzo piuttosto che completamente rifiniti. Ciò significa che gli acquirenti devono sostenere notevoli costi aggiuntivi oltre al prezzo di acquisto prima di potersi trasferire.

Allo stesso tempo, i costi di costruzione per un complesso residenziale medio a Varsavia o a Bucarest sono inferiori del 25–33% rispetto a quelli di Budapest. I prezzi dei terreni, tuttavia, raccontano una storia diversa. A Varsavia, il costo del terreno rappresenta una quota più che doppia nel prezzo al metro quadrato di un immobile rispetto alle capitali ungherese e rumena.

Occorre inoltre tenere conto delle differenze nei sistemi fiscali. In Ungheria, l’aliquota IVA standard per le abitazioni di nuova costruzione è attualmente del 5%, e l’IVA può essere recuperata anche nel caso di abitazioni situate in zone designate per la riqualificazione di aree dismesse. In Polonia, agli immobili residenziali di superficie inferiore a 150 metri quadrati si applica un’aliquota IVA dell’8%, mentre la parte eccedente tale soglia è soggetta a un’aliquota del 23%. In Romania, dopo un periodo transitorio caratterizzato da un onere fiscale ridotto, l’aliquota IVA standard è tornata al 21% nell’agosto di quest’anno.

«Oltre alle differenze sul fronte dei costi, i prezzi sono fortemente influenzati anche dalla complessità delle procedure amministrative, dall’intensità variabile della domanda e dalla gamma di misure governative disponibili a sostegno degli acquirenti», ha sottolineato Görög.

Vive, lavora o svolge attività commerciali in Ungheria?
Semplifichi le cose avvalendosi di un supporto professionale in inglese. Esplori i servizi offerti da Daily News Hungary in inglese e trovi l’aiuto di cui ha bisogno.

L’aria condizionata è ormai un requisito fondamentale a Bucarest e a Budapest

«La tecnologia utilizzata negli edifici che realizziamo è sostanzialmente simile. Non vi è alcuna differenza nemmeno nel fatto che costruiamo appartamenti con terrazza ovunque, sebbene questo aspetto sia meno importante per gli acquirenti polacchi. In tutti i mercati ci si aspetta una disposizione interna efficiente degli spazi, ma la consapevolezza ambientale e l’efficienza energetica sono fattori meno rilevanti in Polonia e in Romania.»

«Poiché le estati diventano sempre più calde, gli acquirenti sia a Budapest che a Bucarest attribuiscono maggiore importanza a sistemi di raffreddamento efficaci, mentre ciò non è così comune in Polonia, in particolare nelle regioni settentrionali del Paese», ha affermato l’esperto.

È interessante notare che la Polonia sta introducendo solo quest’anno le classificazioni di efficienza energetica per i condomini, diventando così l’ultimo Stato membro dell’UE a farlo. Gli esperti ritengono che ciò potrebbe incoraggiare gli investitori a vendere appartamenti più vecchi e poco efficienti dal punto di vista energetico per orientarsi invece verso immobili di nuova costruzione ed efficienti dal punto di vista energetico.

Secondo l’esperienza di Cordia, tuttavia, esiste una tendenza comune a tutti i mercati: ovunque gli acquirenti richiedono sempre più spesso abitazioni di qualità superiore, meglio attrezzate e dotate di servizi aggiuntivi, quali spazi e strutture comuni, aree di coworking, lounge e gastrobar.

In questo ambito, l’azienda può attingere in modo particolarmente significativo alla propria esperienza nel mercato spagnolo, più sviluppato. Ciò conferisce a Cordia un vantaggio competitivo in mercati come la Romania, dove tali servizi aggiuntivi sono ancora relativamente rari nei progetti sviluppati da altre società.