Ausländisches Kapital kehrt auf den ungarischen Immobilienmarkt zurück

Nach fast vier Jahren der Stagnation steht Ungarns Immobilienmarkt möglicherweise vor einer entscheidenden Wende. Marktexperten zufolge könnte die Ankunft einer neuen Regierung lang erwartete ausländische Investitionen freisetzen und die Immobilienlandschaft des Landes neu gestalten.

Laut den von Portfolio zitierten Analysten hat Ungarn in den letzten Jahren weit unter seinem Potenzial operiert, wobei die gedämpften Transaktionsvolumina einen erheblichen Anstieg der unbefriedigten Nachfrage verdecken. Mit einer investorenfreundlicheren Politik, verbesserten Wirtschaftsaussichten und dem Bestreben, der Eurozone beizutreten, könnte nun die Bühne für einen erneuten Kapitalzufluss bereitet sein, insbesondere von regionalen Akteuren wie der Tschechischen Republik.

In den letzten Jahren wurden rund 80% der Immobilientransaktionen in Ungarn von inländischen Investoren getätigt, was vor allem auf den Rückzug westlichen Kapitals zurückzuführen ist. Dieser Trend könnte sich bald umkehren.

Ausländische Investoren kreisen, da das Vertrauen wiederhergestellt ist

Experten betonen, dass die Wiederherstellung des Vertrauens in hohem Maße von der wirtschaftlichen Stabilität, dem Zugang zu EU-Mitteln und klareren regulatorischen Bedingungen abhängen wird. Ein möglicher Schritt in Richtung Euro-Einführung (über den WKM II) könnte ebenfalls als wichtiger Anker für niedrigere Renditen und ein größeres Investoreninteresse dienen.

Branchenexperten gehen davon aus, dass die erste Welle des zurückkehrenden Kapitals eher opportunistisch sein könnte. Ungarische Investoren, die sich zuvor im Ausland umgesehen haben, werden wahrscheinlich wieder auf den heimischen Markt zurückkehren. Danach könnten regionale Fonds folgen, insbesondere aus Tschechien und Polen, wo die Kapitalbeschaffung robuster geblieben ist.

Große institutionelle Anleger werden jedoch voraussichtlich vorsichtiger zurückkehren und sich in erster Linie auf hochwertige, ESG-konforme Anlagen konzentrieren.

Sektorausblick: vom Industrieboom zum Hotelpotenzial

Es wird erwartet, dass sich die verschiedenen Segmente des ungarischen Immobilienmarktes unterschiedlich entwickeln werden:

Industrie und Logistik: immer noch führend

Ungarn hat sich erfolgreich als Treffpunkt für ausländische Direktinvestitionen aus dem Osten und Westen positioniert. Der Markt für Industrieimmobilien ist nach wie vor das aktivste Segment, auch wenn sich der Schwerpunkt der künftigen Politik von Megaprojekten auf die Unterstützung von KMU verlagern könnte.

Büromarkt: widerstandsfähig, aber unsicher

Budapest zieht weiterhin hochwertige Dienstleistungsunternehmen und Shared-Service-Zentren an. Allerdings ist das Schicksal von etwa 450.000 m² geplanter staatlicher Entwicklungen nach wie vor unklar, was die Unsicherheit in diesem Sektor erhöht.

Hotels: starkes Wachstumspotenzial

Trotz der wachsenden touristischen Nachfrage liegt Budapest bei den Hotelkapazitäten immer noch hinter Städten wie Wien und Prag zurück. Mit rund 24.000 Zimmern wird der Sektor in den kommenden Jahren voraussichtlich deutlich expandieren.

Einzelhandel: Beschränkungen durch Regulierung

Der ungarische Einzelhandelssektor hat mit einer starken Regulierung zu kämpfen, was zu der geringsten Einzelhandelsdichte in Mittel- und Osteuropa geführt hat. Die Entwicklung war besonders begrenzt und die Expansion in den letzten zehn Jahren nur mäßig.

Wohnen: Angebotsknappheit treibt die Preise

Der Wohnungsbau ist nach wie vor eines der am stärksten eingeschränkten Segmente. In Ungarn werden jährlich weniger als 2.000 neue Wohnungen pro Million Einwohner gebaut, weit weniger als in anderen Ländern wie Polen oder der Slowakei, was zu einem anhaltenden Preisdruck beiträgt.

Gesetzliche Reformen könnten den Markt entlasten

Obwohl der ungarische Rechtsrahmen grundsätzlich solide ist, betonen Experten, dass eine Verbesserung der Transparenz, der Vorhersehbarkeit und der Konsultationsverfahren das Vertrauen der Investoren schnell wiederherstellen könnte.

Die verfassungsmäßige Mehrheit der neuen Regierung könnte rasche Reformen ermöglichen, die langjährige Bedenken ausräumen könnten, wie z.B.:

• Komplexe Vorkaufsrechte, einschließlich staatlicher Vorzugskäufe im Zentrum von Budapest
• Spezielle Investitionsregelungen, die Ausnahmen von den Standardvorschriften erlauben
• Die umstrittene “Plaza Stop”-Regel, die große Einzelhandelsentwicklungen einschränkt

Die Vereinfachung dieser Rahmenbedingungen und die Gewährleistung einer regelbasierten Governance könnten der Schlüssel zur Wiederbelebung der Transaktionstätigkeit sein.

Liquidität bleibt das Schlüsselsignal

Die Experten sind sich über einen entscheidenden Indikator einig: die tatsächlichen Transaktionen. Die Rückkehr der Liquidität und nicht die politischen Ankündigungen allein werden darüber entscheiden, wie schnell das Vertrauen wiederhergestellt wird.

Einige Investoren haben bereits Interesse an einem Einstieg in den ungarischen Markt signalisiert, aber viele Transaktionen sind bisher aufgrund der Diskrepanz zwischen den Erwartungen der Käufer und den Preisen der Verkäufer sowie aufgrund regulatorischer Unsicherheiten ins Stocken geraten.

Ein erneuter, auch nur teilweiser Kapitalzufluss könnte die Aktivität angesichts der bestehenden Pipeline von Vermögenswerten, die auf Käufer warten, erheblich ankurbeln.

Budapest: Preise steigen, Erschwinglichkeitslücke vergrößert sich

Während die Investoren in die Zukunft blicken, erzählt der aktuelle Wohnungsmarkt eine aktuellere Geschichte: eine wachsende Kluft zwischen Preisen und Nachfrage.

In Budapest sind Immobilien mit einem Preis von rund 100 Millionen HUF (275.000 EUR), die früher als psychologische Schwelle galten, heute die Norm, wie Telex berichtet. Etwa 40 % der Angebote fallen in diese Kategorie, aber nur ein Viertel der Käufer sucht auf diesem Niveau.

Das Missverhältnis ist in bestimmten Regionen noch ausgeprägter, darunter rund um den Plattensee und in Komitaten wie Veszprém und Somogy. In einigen Gebieten übersteigt der Anteil der hochpreisigen Immobilien die tatsächliche Nachfrage bei weitem.

Gleichzeitig hat sich die Nachfrage nach Immobilien, die nicht unter die staatlichen Subventionsprogramme fallen, abgeschwächt, was zu längeren Verkaufszeiten und verstärkten Preisverhandlungen führt.

Im Luxussegment ist die Messlatte noch höher gelegt worden: Premium-Immobilien in Budapest beginnen jetzt in der Regel bei über 200 Millionen Forint, insbesondere in prestigeträchtigen Bezirken wie II, V und I.

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Ausblick: vorsichtiger Optimismus mit strukturellen Herausforderungen

Ungarns Immobilienmarkt scheint in eine neue Phase einzutreten, die von vorsichtigem Optimismus geprägt ist. Die Kombination aus politischem Wandel, einer möglichen Angleichung der Eurozone und aufgestauter Investitionsnachfrage könnte zu einer deutlichen Erholung führen.

Es gibt jedoch weiterhin strukturelle Probleme. Erschwinglichkeitsbeschränkungen, eine komplexe Regulierung und Angebotsengpässe, insbesondere im Wohnungsbau, werden die Entwicklung des Marktes weiterhin beeinflussen.

Im Moment konzentriert sich alles auf eine Frage: Werden die Transaktionen wieder in Kraft treten? Wenn dies der Fall ist, könnte Ungarns lang erwartete Wiederbelebung des Immobilienmarktes endlich beginnen.

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