Airbnb-Beschränkungen lösen unerwartete Verschiebungen auf dem Budapester Wohnungsmarkt aus

Weitere innerstädtische Bezirke in Budapest verschärfen die Airbnb-Bestimmungen, und in Terézváros sind die ersten Auswirkungen bereits sichtbar.

In den letzten Monaten haben mehrere Budapester Bezirke die Frage der Regulierung der kurzfristigen Wohnungsvermietung aufgeworfen. Nach Ansicht der lokalen Behörden hat die Ausbreitung von Airbnb-Wohnungen den Wohnungsmarkt in der Innenstadt erheblich verändert, so dass es für Einheimische immer schwieriger und teurer wird, langfristige Mietobjekte zu finden.

Kürzlich kündigte der 8. Bezirk von Budapest an, dass er eine öffentliche Konsultation über neue Regelungen einleiten werde. Mit Ausnahme des 9. Bezirks erwägen nun fast alle innerstädtischen Bezirke Einschränkungen für Airbnb-ähnliche Vermietungen. Darüber hinaus gilt in ganz Budapest bis Ende 2026 ein Moratorium für die Erteilung von Genehmigungen für neue Apartmenthotels.

Airbnb generiert immer noch weitaus mehr Einnahmen als langfristige Vermietungen

Trotz der geplanten Einschränkungen ist Airbnb in der Budapester Innenstadt weiterhin ein äußerst profitables Geschäft. Einem Bericht von Ingatlan.com zufolge können Vermieter mit kurzfristigen touristischen Vermietungen immer noch deutlich höhere Einnahmen erzielen als mit traditionellen Langzeitvermietungen.

“Der Unterschied bei den Einnahmen ist frappierend. Im Bezirk V kann eine kurzfristig vermietete Wohnung durchschnittlich 725.000 Forint pro Monat einbringen, während die durchschnittliche langfristige Monatsmiete etwa 350.000 Forint beträgt. Im Bezirk VI bringen kurzfristige Vermietungen monatlich etwa 683.000 Forint ein, während die durchschnittliche Langzeitmiete bei 280.000 Forint liegt. Im Bezirk VII liegen die Airbnb-Einnahmen bei rund 650.000 Forint, während die Langzeitmieten durchschnittlich 245.000 Forint betragen. Die Bezirke VIII und IX weisen ähnliche Unterschiede auf: Die Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen können mehr als doppelt so hoch sein wie die Einnahmen der Vermieter aus langfristigen Mietverträgen”, sagte László Balogh, leitender Wirtschaftsexperte bei Ingatlan.com.

Dem Experten zufolge ziehen die höheren Einnahmen weiterhin Investoren an, aber der Betrieb von Airbnb-Immobilien ist auch mit wesentlich höheren Kosten, mehr Arbeit und wachsender regulatorischer Unsicherheit verbunden.

Die Regulierung von Kurzzeitvermietungen ist inzwischen in fast allen zentralen Budapester Bezirken zu einem zentralen Thema geworden. Die Bezirke I, V, VI, VII und VIII haben allesamt über strengere Regeln diskutiert, während das Budapester Moratorium für neue Apartment-Hotel-Genehmigungen bis Ende 2026 in Kraft bleibt. Das bedeutet, dass keine neuen Wohnungen Lizenzen für Beherbergungsdienstleistungen erhalten können, was die weitere Expansion des Marktes einschränkt.

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Das Mietangebot in Terézváros ist gestiegen, aber es gibt noch Lücken

Der Bezirk VI hat die kurzfristige Vermietung von Wohnungen ab Januar dieses Jahres verboten. Nach den Beschränkungen stieg die Zahl der langfristigen Mietangebote um 34 Prozent. Damit ist Terézváros der Innenstadtbezirk mit dem größten Mietangebot.

Auch die Nachfrage hat zugenommen. Telefonische Anfragen zu Mietwohnungen in Terézváros nahmen um 32 Prozent zu, während die Gesamtnachfrage nach Mietobjekten in Budapest um 11 Prozent zurückging.

“Der im Bezirk VI sichtbare Prozess deutet darauf hin, dass, wenn kurzfristige Vermietungen aufgrund strengerer Vorschriften weniger rentabel werden, einige dieser Wohnungen auf den traditionellen Mietmarkt zurückkehren. Wenn mehr Wohnungen wieder in den langfristigen Mietsektor zurückkehren, könnte dies die Angebotsspannung verringern und den Mietanstieg verlangsamen”, fügte Balogh hinzu.

Die durchschnittliche Monatsmiete in Terézváros liegt derzeit bei 280.000 Forint und ist damit die niedrigste unter den inneren Bezirken von Budapest. Die Mietpreise sind sogar im Vergleich zum letzten September gesunken, als die Durchschnittsmieten noch bei 300.000 Forint lagen.

Die Beschränkungen haben die Kurzzeitvermietung im Bezirk jedoch nicht vollständig beseitigt. Einige Immobilienbesitzer vermieten weiterhin Wohnungen an Touristen, indem sie rechtliche Schlupflöcher ausnutzen. In einigen Fällen wurden die Wohnungen als “Gemeinschaftsunterkünfte” eingestuft, für die nicht dieselben Regeln gelten wie für herkömmliche Airbnb-Immobilien.

Der Bürgermeister von Terézváros, Tamás Soproni, hatte zuvor erklärt, dass größere, nebeneinander liegende Wohnungen relativ problemlos in dieser Form weiter betrieben werden können. Infolgedessen haben mehrere Wohngebäude immer noch mit dem Touristenverkehr und den Problemen zu kämpfen, die mit der ständigen Kurzzeitvermietung verbunden sind.

Im Gespräch mit Népszava verriet Soproni auch, dass die lokale Regierung bereits Hunderte von Inspektionen durchgeführt hat, um das Verbot durchzusetzen. Die Handelsabteilung des Bezirks hat in diesem Jahr 633 Vor-Ort-Kontrollen durchgeführt, die zu 57 offiziellen Verfahren führten, von denen 33 bereits abgeschlossen sind.

Laut Soproni können Verstöße mit hohen Geldstrafen geahndet werden, die von 200.000 Forint für Privatpersonen bis zu 2 Millionen Forint für Unternehmen reichen. Bislang hat der Bezirk insgesamt 28 Millionen Forint an Bußgeldern für Verstöße gegen das Verbot verhängt.

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