An den Ufern des Plattensees geschieht etwas Unerwartetes: und nicht jeder wird davon profitieren

Der ungarische Markt für Ferienhäuser am Plattensee erlebt einen gewaltigen Wandel. Während die Preise in den prestigeträchtigsten Ferienorten des Landes nach wie vor himmelhoch sind, zeigen neue Daten, dass das einst boomende Balaton-Oberland an Schwung verliert, das Südufer schnell zum Norden aufschließt und wirklich erschwingliche Immobilien am See immer seltener werden.

Neuen Analysen von Portfolio und Ingatlan.com zufolge hat sich die Nachfrage auf den traditionellen Märkten für Ferienhäuser in Ungarn seit dem Immobilienrausch zu Zeiten der Pandemie deutlich abgekühlt. Allerdings hat die Abkühlung nicht alle Regionen gleichermaßen getroffen.

(1 Euro = 356 Forint)

Weniger Immobilien zu verkaufen, aber die Preise bleiben hoch

Die Experten von Otthontérkép haben festgestellt, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien rund um den Balaton im Vergleich zum letzten Sommer merklich zurückgegangen ist. Das Angebot hat sich sowohl am Nordufer als auch am Südufer und im Balaton-Oberland verknappt, was den Verhandlungsspielraum der Käufer einschränkt und schnellere Kaufentscheidungen erzwingt.

Zu den teuersten Lagen gehören derzeit:

• Balatonakarattya – HUF 2,67 Millionen pro Quadratmeter
• Balatonföldvár – HUF 2,21 Millionen pro Quadratmeter
• Tihany – HUF 1,89 Millionen pro Quadratmeter

Unterdessen bietet Siófok weiterhin das größte Angebot an verfügbaren Häusern, mit Durchschnittspreisen um 1,5 Millionen Forint pro Quadratmeter.

Eine der größten Überraschungen des vergangenen Jahres war der rasante Preisanstieg an der Südküste. Die Medianpreise stiegen dort im Jahresvergleich um fast 9% von 1,31 Millionen HUF auf 1,43 Millionen HUF pro Quadratmeter. Im Gegensatz dazu stagnierten die Preise am Nordufer weitgehend und gingen sogar leicht um etwa 2% zurück.

Analysten sind der Meinung, dass der langjährige Preisunterschied zwischen den beiden Ufern langsam verschwindet. Jahrelang galt das Südufer als die erschwinglichere Alternative für Käufer, die aus den erstklassigen nördlichen Siedlungen wie Tihany oder Csopak verdrängt wurden. Jetzt schwindet dieser Vorteil rapide.

Ist das Balaton-Oberland aus der Mode gekommen?

Während sich die Gebiete am Wasser weiterhin gut entwickeln, sieht es im Balaton-Oberland ganz anders aus.

Die Durchschnittspreise in der Region fielen im letzten Jahr um fast 10 %, von 810.000 HUF auf 730.000 HUF pro Quadratmeter. Gleichzeitig stieg die Zahl der zum Verkauf angebotenen Häuser deutlich an.

Zwei Jahrzehnte lang war das Balaton-Oberland – insbesondere die malerischen Dörfer rund um das Káli-Becken – dank seiner Weinberge, der friedlichen Atmosphäre und der malerischen Hügel eines der angesagtesten ländlichen Ziele Ungarns. Analysten glauben nun, dass sich das Interesse der Käufer wieder auf direkte Wasserlagen verlagert.

Dies bietet Käufern eine seltene Gelegenheit, da der Markt im Bergland zum ersten Mal seit Jahren mehr zugunsten der Käufer als der Verkäufer funktioniert.

Neubauwohnungen treiben die Preise weiter in die Höhe

Ein weiteres charakteristisches Merkmal des Balaton-Marktes ist der massive Preisunterschied zwischen Neubau- und Gebrauchtimmobilien.

Am Südufer liegen die Durchschnittspreise für neu gebaute Wohnungen und Ferienhäuser bei 1,67 Millionen Forint pro Quadratmeter, während sie für Gebrauchtimmobilien nur 1,04 Millionen Forint betragen – ein Unterschied von etwa 60%.

Derselbe Trend besteht am Nordufer, wo neu gebaute Immobilien etwa 40% teurer sind als ältere Häuser.

Nach Ansicht von Experten werden die Durchschnittspreise am Balaton zunehmend durch die Entwicklung von Luxuswohnungen in gefragten Siedlungen wie Siófok, Balatonakarattya, Balatonfenyves und Balatonlelle verzerrt.

Käufer, die auf der Suche nach traditionellen Ferienwohnungen oder Familienhäusern sind, können immer noch niedrigere Preise finden, obwohl diese oft umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordern.

Fast zwei Drittel der Angebote sind renoviert oder neu gebaut

Der Markt wird inzwischen auch stark von modernen oder renovierten Immobilien dominiert.

Mehr als 40% der inserierten Häuser am Balaton sind neu gebaut, während ein weiteres Sechstel als fast neu eingestuft wird. Renovierte Häuser machen weitere 10% der Angebote aus.

Folglich sind nur etwa 6 % der Immobilien auf dem Markt wirklich renovierungsbedürftig, was erklärt, warum es so schwierig geworden ist, Schnäppchen zu finden.

Starker Rückgang der Nachfrage seit dem Immobilienboom der Covid-Ära

Separate Zahlen von Ingatlan.com zeigen, wie dramatisch das Käuferinteresse seit dem pandemischen Immobilienboom abgekühlt ist.

Zwischen 2021 und 2026 ist die Nachfrage nach Wohnungen und Ferienimmobilien rund um den Balaton um:

• 62% am Südufer
• 57% am Nordufer

Allein im Vergleich zum letzten Jahr ist die Nachfrage im Süden um 17% und im Norden um 10% zurückgegangen.

Trotz der schwächeren Nachfrage sind die Preise weitgehend auf einem hohen Niveau geblieben:

• Die Siedlungen am Südbalaton im Komitat Somogy kosten durchschnittlich 1,2 Millionen Forint pro Quadratmeter
• Die Siedlungen am Nordufer im Komitat Veszprém kosten durchschnittlich 1,21 Millionen Forint.
• Balatonsiedlungen im Komitat Zala sind mit 899.000 HUF etwas günstiger

Am Nordufer bleibt Tihany mit Durchschnittspreisen von 1,84 Millionen Forint pro Quadratmeter eine Kategorie für sich.

Der Tisza See entwickelt sich zu einem ernsthaften Konkurrenten

Während der Balaton nach wie vor der wertvollste Markt für Ferienimmobilien in Ungarn ist, wird der Tisza-See dank seiner deutlich niedrigeren Preise zu einer immer attraktiveren Alternative.

Die Nachfrage ist dort seit dem Höhepunkt der Pandemie weit weniger stark zurückgegangen und wird zwischen 2021 und 2026 nur um 31% sinken.

Herausragend ist dabei Tiszafüred, wo das Kaufinteresse im Vergleich zum Vorjahr um 23% und über fünf Jahre um 35% gestiegen ist.

Die Durchschnittspreise rund um den Tisza-See liegen weiterhin weit unter dem Niveau des Balaton:

• Regionaler Durchschnitt: 409.000 HUF pro Quadratmeter
• Abádszalók: HUF 356.000
• Poroszló: HUF 400.000
• Tiszaderzs: nur HUF 133.000

Laut Ingatlan.com-Chefökonom László Balogh ist der Tisza-See nicht mehr nur ein billiger Ersatz für den Balaton, sondern etabliert sich zunehmend als eigenständiges Urlaubsziel.

Falls Sie es verpasst haben: Airbnb-Beschränkungen lösen unerwartete Verschiebung auf dem Budapester Wohnungsmarkt aus

Markt am Velence-See bleibt stabil

Der Markt rund um den Velence-See ist im Vergleich zu anderen Ferienregionen relativ stabil geblieben.

Die Nachfrage ist seit 2021 um 36% gesunken, aber die jährlichen Zahlen zeigen fast keine Veränderung. Experten zufolge ist diese Stabilität teilweise auf die wachsende Rolle des Sees als Wohngebiet für Pendler zurückzuführen, die in Budapest und Székesfehérvár arbeiten.

In Gárdony stieg die Nachfrage im Jahresvergleich um 5%, während Velence einen Rückgang von 9% verzeichnete.

Wie geht es weiter? Ungarns Immobilienmarkt ist auf die Bremse getreten: Jetzt haben die Käufer das Sagen