Ungarische KMU am Scheideweg: Inflation, Wachstumsbarrieren und eine neue Ära der Industrieimmobilien
Führende Vertreter des heimischen Immobilienmarktes trafen sich am15. Mai 2025 zum zweiten Mal zum exklusiven HAD Real Estate Business Brunch, der von RaktárAD, einem Unternehmen in belgisch-ungarischem Besitz, im Rahmen der Industry Days organisiert wurde, wo die Unternehmensgruppe in diesem Jahr auch den Preis für den schönsten Stand gewann.
Die Veranstaltung konzentrierte sich auf die Inflationsherausforderungen des heimischen KMU-Sektors, Investitionsmöglichkeiten, Überlegungen zur Standortwahl und wachstumsfördernde Finanzierungsstrukturen, die zusammen den Entwicklungspfad von Unternehmen bestimmen.
Die Anwesenheit hochkarätiger eingeladener Experten erhöhte das Prestige der Veranstaltung: Milla Kalmár, Leiterin des Bereichs Industrieimmobilien bei 108 Real Estate Hungary, Mariann Micskei, Chief Operating Officer von Goodwill Energy Ltd., János Kovács, Vizepräsident der Immobilienabteilung der Budapester Industrie- und Handelskammer (BKIK), Dávid Heim, Franchisepartner und Experte für Gewerbeimmobilien von Otthon Centrum und Tibor Lőrincz-Hadnagy, Partner und Business Development Manager der HAD Group, teilten aktuelle Markttrends und praktische Erfahrungen mit den Teilnehmern.
Die prestigeträchtige Fachveranstaltung wurde von Ernő Hadnagy, Präsident der HAD Group, eröffnet, der in seiner Rede ankündigte, dass RaktárAD mit Blick auf die Wachstumsanforderungen der Unternehmen und die begehrtesten Standorte in der Region eine gezielte Expansionsstrategie umsetzt, die neben den bestehenden Entwicklungen in Alsónémedi und Vecsés neue Industrieprojekte in Nagytarcsa und Bag auf den Weg bringen wird. Darüber hinaus wird eine strategische Öffnung in Richtung der nördlichen und westlichen Agglomeration von Budapest – insbesondere Dunakeszi und Budaörs – eingeleitet, um moderne und wettbewerbsfähige Lagerlösungen anzubieten.
Überleben oder Entwicklung? Die Situation der inländischen KMU in wirtschaftlichen Turbulenzen
In den letzten zehn Jahren litt die ungarische Wirtschaft unter einer Inflation von fast 80%, was deutlich über dem EU-Durchschnitt von 30-35% liegt. Dies hat sich besonders auf kleine und mittlere Unternehmen (KMU) ausgewirkt, bei denen sich erhebliche Produktivitätsunterschiede herausgebildet haben. Während die reale Leistung von Kleinstunternehmen mit Einzelunternehmern stagnierte, übertraf die Produktivität von Unternehmen mit 2-9 Beschäftigten die Inflation um 60-70%, und mittlere Unternehmen verzeichneten einen Produktivitätsanstieg von 40% über der Inflation.
Obwohl die Zahl der Unternehmen in 10 Jahren um 50% gestiegen ist, ist die Expansion vor allem auf Ein-Personen- und sogenannte “Null-Personen”-Projektunternehmen zurückzuführen. Die Zahl der kleinen und mittleren Unternehmen ist im Wesentlichen unverändert geblieben.
Auf den KMU-Sektor entfallen 65% der Beschäftigten, aber in einem inflationären Umfeld werden die meisten ihrer Ressourcen von den Lohnkosten aufgezehrt, so dass wenig für die Entwicklung übrig bleibt. Unternehmen, die ihren Betrieb durch bewusste Investitionen gestärkt haben, sind nun wettbewerbsfähiger und kapitalkräftiger geworden und treten aktiver auf, zum Beispiel auf dem Markt für Industrieimmobilien.
Finanzierungsprobleme und fehlende Kompetenzen behindern die Entwicklung von Kleinst- und Kleinunternehmen
Obwohl das inländische Bankensystem derzeit mit reichlich Liquidität ausgestattet ist, ist die Kreditvergabe immer noch gedämpft, da die Finanzinstitute in der Regel nur kreditwürdige Kunden bedienen können. “Die überwiegende Mehrheit der Kleinst- und Kleinunternehmen – insbesondere Einzelunternehmen – erfüllt diese Bedingungen in der Regel nicht und ist daher von einer effektiven Finanzierung ausgeschlossen. Die Zahl der inländischen Kleinunternehmen ist im Vergleich zur EU außergewöhnlich hoch. Darunter ist auch der Anteil der Kleinstunternehmen hoch, doch dieses Segment hinkt in Bezug auf die Entwicklungsmöglichkeiten am meisten hinterher.
Der Grund dafür ist, dass solche Unternehmen oft nicht aus geschäftlichen Erwägungen heraus gegründet werden, sondern aus der Notwendigkeit heraus, den Lebensunterhalt zu verdienen. Das Missverhältnis bei den Fördersystemen vertieft die Kluft zwischen multinationalen Unternehmen und einheimischen KMU noch weiter. In den letzten Jahren haben die Branchenriesen – insbesondere die Akteure in der Batterie- und Automobilindustrie – erhebliche staatliche Subventionen erhalten, während kleinere Unternehmen oft von diesen Möglichkeiten ausgeschlossen sind. Im Interesse der Wettbewerbsfähigkeit der einheimischen Unternehmen wäre eine Neubewertung der derzeitigen Förderstruktur sinnvoll.” – erklärte János Kovács, Vizepräsident der Immobilienabteilung der Budapester Industrie- und Handelskammer (BKIK).
Wachstumshemmnisse und der Ausweg: Kompetenzentwicklung und Zusammenarbeit zur Stärkung von Kleinstunternehmen
Den meisten Unternehmen fehlt ein auf das Unternehmen zugeschnittener strategischer Ansatz, ein auf die Projekte abgestimmtes Portfoliomanagement, eine digitale Präsenz – in vielen Fällen haben sie nicht einmal eine Website – und begrenzte externe Marktverbindungen. Mangelnde Kompetenz, fehlende finanzielle Mittel sowie Infrastruktur- und Motivationsdefizite behindern ihr Wachstum.
Das Sándor-Demján-Programm wurde auf Initiative des Nationalen Verbands der Unternehmer und Arbeitgeber (VOSZ) ins Leben gerufen und bietet gezielte Unterstützung zur Förderung der Entwicklung kleiner Unternehmen. Ziel des Programms ist nicht nur die Bereitstellung von Finanzmitteln, sondern auch die Erfassung, Entwicklung und Stärkung langfristiger Kooperationsmöglichkeiten, wie z.B. Cluster und Konsortien.
Investitionszurückhaltung und Zögern auf dem Immobilienmarkt inmitten des unsicheren wirtschaftlichen Umfelds
Die wirtschaftliche Unsicherheit – insbesondere der Inflationsdruck, die internationalen Handelsspannungen und die uneinheitliche staatliche Unterstützung – hemmt die Investitionsbereitschaft sowohl bei multinationalen Unternehmen als auch bei inländischen KMU stark. Große Unternehmen schieben größere Immobilienveränderungen auf, und für KMU macht die Unvorhersehbarkeit des Marktumfelds die Entwicklung riskant. “Während viele KMU-Führungskräfte lieber sparen, nutzen größere Unternehmen zunehmend alternative Finanzierungsformen wie Ratenzahlungen oder PPA-Konstruktionen (Power Purchase Agreement, Stromabnahmevertrag), um die Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz ihres Betriebs sicherzustellen.” – betonte Mariann Micskei, Chief Operating Officer von Goodwill Energy Ltd.
Die Zahl der neuen Verträge auf dem Mietmarkt ist landesweit rückläufig. Es wird immer üblicher, bestehende Mietverträge zu verlängern – auch wenn die Immobilie technisch veraltet ist und die Betriebskosten durch eine Verbesserung der Energieeffizienz gesenkt werden könnten. Für Unternehmen ist der Umzug an einen neuen Standort nicht nur eine finanzielle Belastung, sondern auch ein Risiko für die Bindung von Arbeitskräften, so dass die Aufrechterhaltung der Stabilität oberste Priorität hat.
RaktárAD ist ein engagierter Partner von KMU
Der KMU-Sektor ist die treibende Kraft der ungarischen Wirtschaft. RaktárAD hat dies nicht nur erkannt, sondern hat es sich auch zur Aufgabe gemacht, einheimische Familienunternehmen zu unterstützen. Sie ist der Meinung, dass wir nicht auf Wunder warten müssen, sondern dass wir uns gemeinsam für die Entwicklung einsetzen müssen.
Die Stärke kleiner und mittlerer Unternehmen entfaltet sich in allmählichen, schrittweisen Wachstumsstrategien, für die der entsprechende infrastrukturelle Hintergrund unerlässlich ist.
Die neue Generation von Industrie-Eigentumswohnungen, ein einzigartiges Produkt, das von dem Unternehmen entwickelt wurde, bietet eine moderne Alternative, insbesondere für Unternehmen, die bisher in veralteten, meist zu Wohnzwecken genutzten oder beengten Standorten tätig waren.
“Industrielle Eigentumswohnungen bieten nicht nur einen modernen infrastrukturellen Hintergrund, sondern fördern auch die Entwicklung eines florierenden, unterstützenden Geschäftsökosystems. Diese Kooperationen – basierend auf gemeinsamen Entwicklungen, energieeffizienten Technologien und Kostenoptimierung – bieten integrierte, greifbare Logistiklösungen für ihre Eigentümer. Durch ihren Inkubator-ähnlichen Betrieb finden sie auch eine direkte Verbindung zu so entscheidenden Berufsorganisationen wie der Budapester Industrie- und Handelskammer (BKIK) oder dem Nationalen Verband der Unternehmer und Arbeitgeber (VOSZ), während ihnen auch Beratungs- und Finanzierungsdienste zur Verfügung stehen.” – betonte Tibor Lőrincz-Hadnagy, Partner und Business Development Manager der HAD Group.
Regionale Schwerpunkte und maßgeschneiderte Entwicklungen prägen die Zukunft des Industrieimmobilienmarktes
Der Standort ist nach wie vor einer der wichtigsten Faktoren für den Werterhalt und die Renditegenerierung von Industrieimmobilien. Gut gelegene, neu errichtete Immobilien können – selbst im aktuellen Umfeld einer Bruttorendite von weniger als 5 % – langfristig hervorragende Renditen erzielen, insbesondere wenn die Nachfrage das Angebot in dem betreffenden Gebiet im Laufe der Zeit übersteigt.
Die Abschreibungsrate dieser Art von Industrieobjekten ist deutlich geringer als die von hochwertigen Wohnimmobilien, die eine ständige Wartung und ästhetische Erneuerung erfordern. Dies wird auch durch die Marktdaten des letzten Jahrzehnts bestätigt. Während die Preise für Wohnimmobilien um 300% gestiegen sind, sind die Werte für Industrieimmobilien um 200% gestiegen, und die Mietpreise in beiden Segmenten sind in der Immobilienkategorie 50-250 Millionen HUF um 200% gestiegen.
“Auf dem inländischen Industrieimmobilienmarkt sind Budapest und der Ballungsraum sowie große Städte mit Autobahnanschluss – wie Nyíregyháza, Debrecen, Szeged, Kecskemét und Győr – weiterhin die aktivsten Regionen. Diese Regionen ziehen die meisten Unternehmen an, die auf der Suche nach Standard-Industrieimmobilien sind oder über Lösungen nachdenken, die in einer “Built-to-Own”- und “Built-to-Suit”-Bauweise entwickelt wurden und auf individuelle Bedürfnisse zugeschnitten sind. Die Entscheider bevorzugen zunehmend langfristig optimierte und auf die eigene Nutzung zugeschnittene Hallen, da sie Flexibilität (schnelle Ausstiegsmöglichkeiten im Falle eines hervorragenden Standorts oder einfache Vermietung zu einem späteren Zeitpunkt) und vorhersehbare Betriebskosten, insbesondere im Hinblick auf die Energieeffizienz, bieten.” – betonte Dávid Heim, Franchisepartner & Experte für Gewerbeimmobilien von Otthon Centrum.
Einige Regionen, wie Kecskemét, zeigen aufgrund früherer intensiver Entwicklungen Anzeichen von Übersättigung, während andere Gebiete, wie Debrecen, aufgrund von Investitionen im Automobilsektor auf einen starken Wachstumspfad eingeschwenkt sind. Der südöstliche Teil des Landes ist noch nicht sehr attraktiv. Die Logistikzentren an der Grenze könnten aufgrund des zu erwartenden Transitverkehrs und des Baubedarfs eine wichtige Rolle im Wiederaufbauprozess nach dem Krieg spielen.
Strategische Expansion an neuen Standorten mit RaktárAD-Lösungen
Als Antwort auf die regionalen Trends und die tatsächlichen Bedürfnisse der Unternehmen hat RaktárAD auch eine gezielte Expansionsstrategie entwickelt, in der die vom Markt bevorzugten Standorte hervorgehoben werden. “Nachdem das Unternehmen bereits Industrieimmobilienprojekte in Alsónémedi und Vecsés etabliert hat, setzt es nun die Entwicklung in Nagytarcsa fort und beginnt mit den Aktivitäten in Bag. Gleichzeitig beginnt es mit der strategischen Öffnung in Richtung der nördlichen und westlichen Ballungsräume von Budapest – den Gebieten Dunakeszi und Budaörs – mit dem Ziel, den sich dynamisch entwickelnden Unternehmen moderne und dennoch erschwingliche Lagerlösungen anzubieten.
Zahlreiche Beispiele belegen, dass Unternehmen, die sich an bereits funktionierenden Standorten niedergelassen haben, eine stabile Marktpräsenz und eine langfristige Existenz aufbauen konnten. RaktárAD beabsichtigt, diese Erfahrung auf neue Standorte zu übertragen, damit noch mehr Unternehmen von den Vorteilen eines bewusst gestalteten, entwicklungsfördernden Umfelds profitieren können”, kündigte Ernő Hadnagy, Präsident der HAD Group, an.
Wechselnde Branchentrends und neue Wachstumszentren prägen die Nachfrage
“Der Markt für Industrieimmobilien wird zunehmend durch den Strukturwandel angetrieben, den die Automobil- und Technologiebranche mit sich bringt. Die internationalen Automobilhersteller – einschließlich der TIER 1-3 Importlieferanten aus Asien, Nordamerika und Westeuropa – spielen weiterhin eine wichtige Rolle bei der Entwicklung der Nachfrage, aber das Tempo der zuvor erwarteten Kapazitätserweiterungen hat sich verlangsamt. Das Produktionsvolumen von BYD ist im Vergleich zu früheren Prognosen deutlich zurückgegangen. In den bestehenden Batteriefabriken ist das Produktionsvolumen im Vergleich zu 2023 um 30-50% gesunken.
Im ersten Quartal 2025 war der Markt hauptsächlich durch Leasingverlängerungen und nicht durch neue Transaktionen gekennzeichnet. Das größte Leasinggeschäft wurde in Budapest von einem Unternehmen aus der Finanztechnologiebranche abgeschlossen. Statistisch gesehen verzerren die Zahlen für das 4. und das 1. Quartal, die häufig ineinander übergehen, oft die tatsächliche Marktaktivität, da viele Verträge aus administrativen Gründen früher abgeschlossen werden. Die Akteure des FMCG-Sektors – vor allem Unternehmen, die Bekleidung und Haushaltswaren verkaufen – waren ebenfalls aktiv, was Transaktionen angeht, obwohl die hohe Inflation ihre Entscheidungen vorübergehend zurückwarf.” – analysierte Milla Kalmár, Leiterin des Bereichs Industrieimmobilien bei 108 Real Estate Hungary.
Die pharmazeutische Industrie und gesundheitsbezogene Segmente – wie Nahrungsergänzungsmittel, Sport- und Wellnessprodukte – erzeugen eine immer stärkere Nachfrage, insbesondere bei jüngeren, bewussteren Verbrauchergruppen. Auch im Bereich der Elektromobilität ist auf dem heimischen Markt eine zunehmende Aktivität zu beobachten – insbesondere was die Herstellung und den Service von Elektrofahrrädern, -rollern und -mopeds betrifft.
Die Herausforderungen und Chancen, mit denen der Sektor konfrontiert ist, sagen voraus, dass die Zukunft des Gewerbeimmobilienmarktes von denjenigen Akteuren erfolgreich gestaltet werden wird, die in der Lage sind, sich schnell und flexibel an das sich verändernde wirtschaftliche Umfeld und die wachsenden Bedürfnisse der aufstrebenden Sektoren anzupassen.
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