¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Hungría? Guía paso a paso

El mercado inmobiliario húngaro es cada vez más atractivo para los húngaros residentes en el extranjero, expatriados e inversores internacionales. Pero ¿cuáles son las normas y los pasos a seguir para los extranjeros que desean comprar una propiedad en Hungría? Esta guía completa explica el proceso, los requisitos y las consideraciones clave para todos los interesados.

¿Quién puede comprar una propiedad en Hungría?

• ciudadanos húngaros y Ciudadanos de la UE / EEE (incluidos Noruega, Suiza, Liechtenstein e Islandia) pueden comprar propiedades en Hungría casi con la misma libertad que los locales, sin necesidad de un permiso especial para propiedades residenciales o comerciales (excluyendo tierras agrícolas y bienes patrimoniales).
• los ciudadanos no comunitarios Por lo general, es necesario obtener un permiso de compra de propiedad de la oficina del gobierno local o del Registro de la Propiedad antes de completar una compra.
• Empresas Los propietarios registrados en Hungría (incluso si son de propiedad extranjera) pueden comprar propiedades sin necesidad de un permiso, lo que la convierte en una opción popular para algunos expatriados e inversores.

Comprar una propiedad en Hungría: guía paso a paso

1. Busque y reserve una propiedad en Hungría

• Trabaje con un agente inmobiliario o un abogado local para identificar propiedades adecuadas.
• Reserve la propiedad elegida pagando un depósito (normalmente el 10% del precio de compra), normalmente denominado reserva en los contratos húngaros.

2. Contratar a un abogado húngaro

• Todas las transacciones inmobiliarias en Hungría deben ser firmadas por un abogado o notario húngaro.
• El abogado realizará la debida diligencia, redactará contratos y presentará solicitudes en su nombre.

3. Acuerdo preliminar y diligencia debida

• Firme un contrato preliminar de compraventa, que describe los términos y asegura su intención de comprar.
• El abogado verifica el estado legal de la propiedad, el título, las deudas y cualquier gravamen.

4. Solicitar un permiso de compra de propiedad (compradores fuera de la UE/EEE)

• Presentar una solicitud en la oficina del gobierno local o en el Registro de la Propiedad donde se encuentra la propiedad.
• Los documentos requeridos generalmente incluyen:
  • Comprobante de pago de la tasa administrativa (50,000 HUF o 10,000 HUF [124 o 25 EUR] para algunos residentes)
  • Pasaporte o documento de identidad válido
  • Acuerdo preliminar firmado
  • Certificado de propiedad actualizado (con antigüedad no mayor a 21 días)
  • Certificado de antecedentes penales
  • Poder notarial si se utiliza un representante legal
• El tiempo de procesamiento generalmente es de 2 a 6 semanas.

5. Contrato final de compraventa

• Una vez otorgado el permiso, firme el contrato final en presencia de su abogado y del vendedor.
• Transfiera los fondos restantes para completar la compra.

6. Registrar la propiedad del inmueble en Hungría

• Su abogado presenta los documentos finales al Registro de la Propiedad para su registro oficial.
• La propiedad se transfiere legalmente sólo después de que se completa el registro, lo que puede llevar varias semanas.

7. Pagar impuestos y tasas

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: 4% del precio de compra (con algunas exenciones para compradores jóvenes y propiedades nuevas).
• Honorarios de abogado: Generalmente entre el 0.5% y el 3% del valor de la propiedad.
• Cuotas administrativas: 50,000 HUF por propiedad (o 10,000 HUF para ciertos residentes).
• Otros costos: Honorarios de notario, registro y posible agente inmobiliario (los costos totales de la transacción suelen rondar el 10% del precio de compra).

8. Obtener número de identificación fiscal y servicios públicos

• Los compradores extranjeros deben obtener un número de identificación fiscal húngaro para realizar transacciones financieras relacionadas con propiedades.
• Establecer contratos de servicios públicos y pagar los impuestos anuales sobre la propiedad según sea necesario.

Comprar una propiedad en Hungría: Casos especiales

• golden visa/Residencia por inversión: A partir de enero de 2025, los extranjeros podrán obtener un permiso de residencia húngaro de 10 años mediante la compra de una vivienda por un valor mínimo de 500,000 EUR, siempre que la mantengan durante al menos cinco años. Este programa cubre al solicitante principal y a sus familiares.
• Restricciones: Los extranjeros no pueden comprar tierras agrícolas ni determinados bienes patrimoniales.

Peligros y recomendaciones

• Representación legal: Los extranjeros no pueden completar transacciones inmobiliarias sin un abogado húngaro.
• Retrasos: La propiedad sólo es oficial después de la inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que puede llevar semanas o meses.
• Interés municipal y público: El gobierno local puede oponerse si la compra se considera contraria al interés municipal o público, aunque esto es poco común.
• Restricciones patrimoniales y de renovación: A los edificios históricos se les aplican normas especiales, incluidos permisos de renovación y directrices de conservación.
• Certificados energéticos: Los vendedores deben proporcionar un certificado de eficiencia energética actualizado; de lo contrario, el acuerdo podría ser impugnado.

Tabla resumen: ¿Quién necesita un permiso para comprar una propiedad en Hungría?

Tipo de comprador	¿Se necesita permiso?	Notas
ciudadanos húngaros	No
UE / EEE / ciudadanos suizos	No
Ciudadanos no pertenecientes a la UE (particulares)	Sí	Se requiere permiso de la oficina del gobierno local/Registro de la Propiedad
Compañía húngara de propiedad extranjera	No	Debe registrar la empresa en Hungría
Compradores de tierras agrícolas	No se permiten	Las tierras agrícolas están restringidas a los ciudadanos húngaros.
Herencia	No	No se necesita permiso para heredar una propiedad

Reflexiones finales

Comprar una propiedad en Hungría como extranjero es totalmente posible, pero el proceso es más complejo para los ciudadanos de fuera de la UE/EEE debido a los requisitos de permisos. Con una planificación minuciosa, apoyo legal y el cumplimiento de la normativa local, tanto los húngaros en el extranjero como los extranjeros pueden invertir con éxito en bienes raíces húngaros, ya sea para uso personal, como expatriados o como parte de una estrategia de inversión o residencia a largo plazo.

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Fuentes y más información: inversión de inmigrantes, ecovis, Consultoría Jce, hungary.com, e-ingatlanugyvedek.hu,

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